高端物業(yè)正在成為上海樓市的主角。

　　知情人士昨天表示，與普通住宅的剛性需求推動型不同，來自內(nèi)地、香港、海外的三股以投資為主的熱錢，正在源源涌入豪宅領(lǐng)域。中國證券報記者從最近剛剛熱銷完畢、單價均在5萬元/平方米以上的黃浦灣、星河灣等樓盤了解到，以長三角中小企業(yè)家為主、以香港和海外投資人士為輔的豪宅消費力量正在釋放。

　　各豪宅富麗堂皇的售樓處，目睹了許多財富神話的上演。8月，李嘉誠旗下的和記黃埔推出“御翠豪庭”最后一批頂層復(fù)式房源，關(guān)注該案的一位澳大利亞華人在一時趕不回國購房的情況下，委托朋友直接簽下了上千萬元的大單;而這個代理簽購的海外華人竟然也在看完樣板間后同樣訂下了一套價值超過二千萬元的復(fù)式房。7月，在素有“中國第一豪宅”之稱的“湯臣一品”，半個月內(nèi)突擊售出16套單價10萬元/平方米左右的房源，其中三個買家均不足30歲，總購房金額超過1.2億元。

　　中國證券報記者從分析機構(gòu)“易居中國”獲得的一份最新統(tǒng)計資料顯示，剛剛過去的8月，上海均價4萬元/平方米以上的商品住宅，在成交量和總金額上均創(chuàng)造歷史新高：共成交566套，約14.03萬平方米，總成交金額達到74.17億元，比7月份的歷史高位307套多出259套，成交面積超過了上半年13.27萬平方米的總面積。

　　事實上，上半年豪宅市場的熱銷，并不僅僅出現(xiàn)在上海。深圳、北京等主要城市都出現(xiàn)了豪宅熱銷的景象。

　　誰在購買豪宅

　　中國證券報記者匯總來自分析機構(gòu)、開發(fā)商以及售樓一線的數(shù)據(jù)顯示，上海高端物業(yè)的購買力量主要來自長三角地區(qū)、香港和海外華人。雖然沒有明確統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但據(jù)各方預(yù)測，長三角民營企業(yè)主的比例占到買家總量的七成以上。

　　中國證券報記者從一位今年7月訂購了一套近千萬元物業(yè)的江蘇籍企業(yè)家處了解到，其購房資金主要來自企業(yè)盈余資金和銀行貸款。這位在去年下半年銀根緊縮過程中吃了資金鏈緊繃苦頭的企業(yè)家，今年2季度后又遭遇了銀行主動接觸愿意放貸的禮遇，于是他將貸款轉(zhuǎn)入樓市。據(jù)其介紹，這一抉擇的背后有三重原因：一是企業(yè)目前以銷定產(chǎn)，下游需求剛剛回暖，目前投資擴產(chǎn)風(fēng)險太大;二是購買房產(chǎn)后，如果遇到今后信貸再次緊縮，可以用房產(chǎn)來抵押獲得貸款，回救實體企業(yè);三是目前利率如此優(yōu)惠，與去年被迫以兩分利甚至三分利民間借貸時候的資金成本不能比，企業(yè)收入完全可以輕松應(yīng)對利息。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，這一心態(tài)和盤算在購買豪宅的江浙滬企業(yè)家中普遍存在。同時，他認為，通脹預(yù)期和高端物業(yè)的價格波動性低，也是吸引這批風(fēng)險厭惡型投資者的重要因素。此外，相當多江浙企業(yè)家有“鄉(xiāng)土創(chuàng)業(yè)、上海安家”的沖動，希望在上海購置高級別房產(chǎn)，為家人提供良好教育和生活環(huán)境，這也是“湯臣一品”購買者中出現(xiàn)“80后”的重要原因。

　　分析師回建強表示，豪宅走強是投資者對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟內(nèi)生性增長預(yù)判悲觀和國內(nèi)投資渠道無法拓展情況下的選擇。產(chǎn)業(yè)投資渠道不暢，就要進入樓市，確保資金的保值增值。從最近上海星河灣的客戶組成看，相當部分人來自于江浙地區(qū)，上海本地客戶也不少。從側(cè)面反映了豪宅市場的資金來源現(xiàn)狀。

　　不過，雖然同是民營企業(yè)家，并不看好當前豪宅保值甚至融資功能的也有人在。旗下有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中國“服裝大王”鄭永剛，是位于浦東的號稱“全球夢幻住宅”星河灣人頭攢動的看房者之一，但他看了一圈后搖著頭感嘆，這個樓盤的價值和價格背離太多。然而，正是這個星河灣，是8月上海豪宅市場神話的締造者，創(chuàng)造了5小時銷售40億元的紀錄。

　　此外，中國證券報記者還從知情人士處獲悉，有相當部分投機型購房人士，采用只付首付、余額借助貸款的方式購買豪宅，其操作手法與普通住宅領(lǐng)域的“炒樓”方式如出一轍，均是以自身較小的資金量“以小博大”，撬動了動輒上千萬元的豪宅資產(chǎn)。楊紅旭認為，今后二手豪宅市場的流動性將保持活躍，基于上海市場后期豪宅供應(yīng)用地的稀缺遠超過普通住宅供應(yīng)用地，再過數(shù)年大部分豪宅供求將轉(zhuǎn)移至二手市場交易。

　　用借貸購買豪宅的還有香港投資者。中國證券報記者了解到，8月中旬，瑞安集團將均價7.6萬、套均總價近千萬的“翠湖天地”最后一棟樓在滬、港兩地同時推售，結(jié)果兩天之內(nèi)銷售一空，成交資金超過7億。其中，超過四成的買家為香港人，而多位香港購房者采用的均是貸款方式。

　　9月末或再迎高峰

　　自6月以“中國第一豪宅”為噱頭的湯臣一品熱銷以來，上海高端物業(yè)成交在7、8兩月兩破歷史記錄。

　　佑威房產(chǎn)分析師陸騎麟表示，湯臣一品的成交是豪宅市場今年走熱的一個重要標志。此前高檔樓盤成交多為一部分最先嗅到市場變化的中、小投資者，但該樓盤及幾個上海知名豪宅開始快速成交，說明高端房產(chǎn)投資需求已被全面激活。

　　湯臣一品過去數(shù)年中以不降價、低成交被市場稱為異類，但由于其為上海陸家嘴1.7平方公里規(guī)劃紅線內(nèi)唯一住宅項目，又臨外灘江景，地段和保值優(yōu)勢一直具有潛力。該案在6月22日成交5套之后，近兩個多月來共成交了34套房源。銷售速度由此前的每年1套迅速提升到2天1套。

　　以此為標志，上海豪宅市場目前愈來愈熱，動輒上千萬元一套的豪宅甫一上市就掛出“售罄”牌。8月上市的豪宅中，報價5萬元左右的星河灣和黃浦灣上市不久就被搶購一空，星河灣成交了255套房源，平均每套1438萬元;黃浦灣成交了59套，平均每套1608萬元。

　　房地產(chǎn)分析師薛建雄表示，目前高端物業(yè)市場的價格走勢不僅沒有出現(xiàn)跌勢，相反還在保持“快速”上揚。9月的豪宅市場在量能和價格上可能繼續(xù)升溫。目前，外灘九里和海珀日暉兩個即將上市的濱江樓盤，預(yù)期報價已經(jīng)高達6萬元/平方米以上，上海嘉里華庭第五座和新華路1號的報價更是報出8.5萬和7.5萬的價格，預(yù)期報價在10萬元的鵬利海景和四季雅苑也將在9月上市。

　　中國證券報記者昨天在已經(jīng)售罄的、單價9萬元/平方米以上的御翠園旁看到，正在展開銷售預(yù)熱的四季雅苑，正在進行最后的外墻施工，在高低錯落的腳手架和埋頭苦干的工人旁邊，無數(shù)巨型售樓廣告氣球已經(jīng)飄起，這個建筑面積超過11萬平方米的自建成后出租多年的老牌高端別墅，被業(yè)界普遍認為將再次掀起一輪豪宅銷售熱潮。與它毗鄰不遠處，就是開盤當天下午已經(jīng)無房可賣的夢幻豪宅“星河灣”。

　　豪宅起舞幾多“虛火”

　　雖然豪宅走強的背后有諸如稀缺性、資金保值需求等客觀因素支撐，但從房地產(chǎn)興衰周期的歷史走勢上分析，多位房地產(chǎn)分析師均認為豪宅市場爆發(fā)是一輪房產(chǎn)牛市的頂點。

　　豪宅走強被質(zhì)疑增加了本就大熱的上海樓市的“虛火”。專家認為，豪宅走強的重要負面因素，是推升了周圍地段普通住宅的售價，并以增加全市均價的方式提升了樓市走牛和漲價的預(yù)期。如星河灣的上市，其售價高出周邊房價30%-50%;而房地產(chǎn)行業(yè)的“示范性定價”規(guī)律，將導(dǎo)致周邊樓盤瞄準此房價來標注自己的房屋售價。更重要的是，受到豪宅“破天荒”式成交的帶動，8月上海商品住宅的平均成交價格環(huán)比大幅上漲15%，達到18177元/平方米，比上一個歷史高峰2008年7月的17116元/平方米高出5.9%。

　　目前豪宅市場也已不乏退出者，其中頻頻出現(xiàn)外資機構(gòu)的身影。英國房地產(chǎn)基金高富諾日前將其2007年收購的翠湖天地兩幢樓散賣的消息頗受市場關(guān)注。這兩棟樓收購總價5.4億元，共有28套住宅和28個停車場，單價6萬元/平方米。曾聲言傾向于長期持有、收益主要來源于租金的高富諾稱，目前已拋售20套房源，均價接近10萬元/平方米，買主多為內(nèi)地人士。萊坊物業(yè)住宅部主管胡曉波表示，外資基金的選擇在于其對于國內(nèi)樓市后期租賃市場并不看好，同時也將目前市場價格看作是一個階段性高峰。

　　薛建雄認為，樓市回暖一般以量帶價逐步起步，先吸引改善性需求入市，投資需求最后入市，并導(dǎo)致豪宅過熱，改善性需求被高房價壓制，此后樓市便會高位休整。

　　回建強表示，豪宅走強的背后，是流動性過剩引發(fā)的投機、投資需求對真實自住和改善需求的擠壓。如果一線城市房價繼續(xù)在豪宅拉動下起舞，樓市可能會因缺乏支撐而淪為資本的游戲場，受損的將不僅僅是房價這么簡單，而是整個房地產(chǎn)業(yè)的健康機制。