話題背景

　　上周，市統(tǒng)計(jì)局在年鑒中披露，去年，我市商品住宅每平方米造價(jià)為1636元。與此同時(shí)，中海以總價(jià)70億元、樓面地價(jià)22409元/平方米天價(jià)拿下上海“地王之王”的消息，引起全國(guó)震動(dòng)。而近日，重慶市再推30余幅土地，引起眾多巨頭覬覦，一場(chǎng)土地?fù)寠Z戰(zhàn)又箭在弦上。一時(shí)間，關(guān)于土地、成本、房?jī)r(jià)的話題在社會(huì)各界引發(fā)熱議。

　　造價(jià)公布，僅供參考？

　　晨報(bào)地產(chǎn)：上周，市統(tǒng)計(jì)局公布了重慶去年的商品住宅造價(jià)，也就是業(yè)內(nèi)常說(shuō)的建安成本，每平方米為1636元。這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)購(gòu)房人有多大的參考價(jià)值？

　　沈光明：在房?jī)r(jià)的構(gòu)成里，最重要的兩個(gè)內(nèi)容，就是建安成本和地價(jià)。應(yīng)該說(shuō)，建安成本的公布是有價(jià)值的，統(tǒng)計(jì)局的初衷，可能是想實(shí)現(xiàn)老百姓明明白白消費(fèi)的權(quán)利。我們以前不是老說(shuō)，購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間信息不對(duì)稱嗎？這樣能讓購(gòu)房人從一個(gè)側(cè)面了解房子的真實(shí)成本。

　　王海春：從我了解的情況看，這個(gè)1636元的建安成本，比實(shí)際情況略高，但高不了多少，還算比較準(zhǔn)確。不過(guò)，在房?jī)r(jià)成本里，可變的內(nèi)容太多，比如融資成本、企業(yè)管理等。說(shuō)實(shí)話，成本最重要的組成部分還有地價(jià)，這是最大的變數(shù)。

　　薛東：在房?jī)r(jià)成本的構(gòu)成中，建安成本屬于透明化的內(nèi)容，計(jì)算起來(lái)比較容易，但這樣的信息發(fā)布，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)僅供參考。畢竟就像王總說(shuō)的一樣，建安成本是可控的，地價(jià)卻是不可控的，而且隔行如隔山，我們看到很多小面館生意火爆，但如果我們自己去經(jīng)營(yíng)，未必能賺錢(qián)。

　　沈光明：是的，搞清楚成本，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)意義有限。在房?jī)r(jià)的定價(jià)體系中，成本只是參考的一個(gè)方面，企業(yè)品牌、區(qū)域位置、發(fā)展?jié)摿�、供求關(guān)系等等，都對(duì)房?jī)r(jià)有重大影響。即便回歸到房?jī)r(jià)成本，就像剛才兩位說(shuō)的，地價(jià)成本才是最大的變數(shù)。

   地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)將漲？

　　晨報(bào)地產(chǎn)：剛才幾位都提到了地價(jià)在房?jī)r(jià)成本中的重要性。最近，重慶土地市場(chǎng)地王頻出，而中海在上海拿下的地王，更是震驚全國(guó)，樓面地價(jià)達(dá)到22409元/平方米，而周?chē)鷺莾r(jià)僅在23000元/平方米。地價(jià)成本的激增，是否會(huì)引起房?jī)r(jià)的新一輪上漲？

　　薛東：這個(gè)話題的確在最近引起了非常強(qiáng)烈的討論。我想，我們先應(yīng)該看看，都是誰(shuí)在拿地王？目前看來(lái)，本輪土地爭(zhēng)奪中，央企和大型上市企業(yè)占了絕對(duì)主力，大部分價(jià)格高、位置好的地，都被他們收入囊中�？墒俏覀兓仡^再看，央企的房?jī)r(jià)水平如何？其實(shí)都不算高。重慶去年炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的某地王項(xiàng)目，在年底開(kāi)盤(pán)時(shí)，價(jià)格甚至低于成本發(fā)售。當(dāng)然，這和去年年底的樓市頹勢(shì)有關(guān)，不過(guò)央企的房?jī)r(jià)，歷來(lái)不高。

　　王海春：這個(gè)觀點(diǎn)我認(rèn)同。央企和上市公司的房?jī)r(jià)定價(jià)，一般都比較靠譜，受樓市行情的波動(dòng)影響較小。除了高檔樓盤(pán)，央企在重慶開(kāi)發(fā)的普通住宅，一般都比同區(qū)域樓盤(pán)的均價(jià)略高，但不會(huì)是最高，真正的高價(jià)樓盤(pán)，往往是私企。近期，重慶未來(lái)的一片新興城區(qū)開(kāi)出了三個(gè)別墅樓盤(pán)，其中性價(jià)比最高的、受關(guān)注最多的，就是一家央企的項(xiàng)目。

　　沈光明：地王頻現(xiàn)，的確不代表房?jī)r(jià)會(huì)猛漲，這和市場(chǎng)行情關(guān)系很大。舉例說(shuō)，中海在上海的那塊地王，盡管樓面地價(jià)高達(dá)22409元/平方米，但如果項(xiàng)目出來(lái)的時(shí)候，周邊樓盤(pán)還賣(mài)23000元/平方米，那么這個(gè)地王項(xiàng)目的售價(jià)絕不可能遠(yuǎn)高于周邊樓盤(pán)，否則市場(chǎng)不接受。

　　王海春：是的，其實(shí)我們分析近年來(lái)的樓市走向可以得出結(jié)論，地價(jià)成本、房屋造價(jià)成本的上漲，并不會(huì)直接轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上———會(huì)有體現(xiàn)。最直接的說(shuō)法是，地價(jià)上漲5000元，并不意味著房?jī)r(jià)就能上漲5000元。

　　薛東：從這段時(shí)間的土地出讓情況看，成交量還比較大，這對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)有抑制作用。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)家財(cái)政收入在8月出現(xiàn)同比增長(zhǎng)�，F(xiàn)在國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不好，美國(guó)加州都走到破產(chǎn)邊緣了，而我國(guó)出口受阻，國(guó)家對(duì)出口的補(bǔ)貼更多，財(cái)政收入?yún)s出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，錢(qián)從哪里來(lái)？自然是土地成交放量。

　　地王之王，國(guó)家布局？

　　晨報(bào)地產(chǎn)：就像幾位描述的一樣，央企和上市公司的大舉拿地，引發(fā)了業(yè)內(nèi)熱議。有人認(rèn)為，這會(huì)造成資源的相對(duì)集中，引起樓市重新洗牌。未來(lái)，央企和上市公司會(huì)占據(jù)樓市主導(dǎo)。對(duì)此，各位怎么看？

　　沈光明：央企最近在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，可以用高歌猛進(jìn)來(lái)形容。一方面，央企資金實(shí)力雄厚，這是私企無(wú)法比擬的，另一方面，他們對(duì)未來(lái)的行情，應(yīng)該有較好的預(yù)判。與其他企業(yè)相比，央企、上市公司有自己的一套價(jià)值體系，他們的戰(zhàn)略思維和很多私企也不一樣。就從拿地王來(lái)說(shuō)，很多私企可能覺(jué)得算不過(guò)賬，但對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，這里的損失，也許早就從資本市場(chǎng)拿回來(lái)了。另一方面，他們可能看中的是資源的爭(zhēng)奪和整體化的戰(zhàn)略布局。也許我們認(rèn)為央企拿地王的行為很瘋狂，但從這些企業(yè)內(nèi)部來(lái)看，激情之中，充滿理性。

　　薛東：資源集中、市場(chǎng)洗牌，在我看來(lái)是正常的。實(shí)際上，成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)集中并不意外，這就是行業(yè)相對(duì)集中后的表現(xiàn)。土地資源畢竟有限，在城市化進(jìn)程放緩后，淘汰一批企業(yè)是正常的。在內(nèi)地，地產(chǎn)行業(yè)前十年是競(jìng)爭(zhēng)很充分的，結(jié)果國(guó)家想調(diào)控很難，老被稱為“中央空調(diào)”，但如果大量資源集中在央企手里，情況就不一樣了。我認(rèn)為，國(guó)家目前做的，是長(zhǎng)遠(yuǎn)的布局，這種布局可能需要幾年、十幾年才能完成。

　　王海春：前段時(shí)間，晨報(bào)新盤(pán)匯的新聞發(fā)布會(huì)上，顧云昌先生提到，平抑房?jī)r(jià)，目前政府能做的，更多是從土地投放來(lái)控制，如果行業(yè)出現(xiàn)集中，政府無(wú)疑會(huì)增加一條新的途徑。

　　薛東：如果上升到國(guó)家戰(zhàn)略的話，我認(rèn)為這種集中也是國(guó)家抗擊經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略考慮。房地產(chǎn)行業(yè)太容易形成泡沫了，而且一旦破裂，殺傷力極大。日本當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)一蹶不振，在上世紀(jì)未到本世紀(jì)初的10年，被稱為失去的10年。央企大量拿地，也可認(rèn)為是國(guó)家出于消化泡沫，減少風(fēng)險(xiǎn)的打算。（欒玉樹(shù)）