外資拋售引發(fā)租金價(jià)格持續(xù)下跌

　　豪宅市場(chǎng)的紅火，讓不少此前收租的豪宅，紛紛轉(zhuǎn)租為售，其中不少是外資機(jī)構(gòu)旗下樓盤。

　　分析人士認(rèn)為，這是外資在內(nèi)地富豪大舉投資豪宅之時(shí)，趁機(jī)獲利出逃。

　　2007年初，摩根士丹利收購徐匯區(qū)永新城219套公寓，后更名為高檔酒店式公寓“莎瑪徐家匯”，如今，這個(gè)項(xiàng)目開始打散零賣；而位于衡山路41號(hào)的老牌服務(wù)式公寓“芝大廈”也已經(jīng)開始散賣；2008年市場(chǎng)中的明星樓盤濟(jì)南路八號(hào)，其中一棟酒店式公寓屬于凱雷旗下，如今也出現(xiàn)在銷售市場(chǎng)，預(yù)計(jì)總價(jià)值約30億元。

　　而李嘉誠旗下和黃，更是將旗下收租10多年的別墅四季雅苑入市銷售，售價(jià)達(dá)到每平方米10萬元；而位于浦東小陸家嘴(23.60,-0.41,-1.71%)，面臨黃浦江的中糧旗下鵬利海景公寓，在2008年市場(chǎng)差時(shí)，曾準(zhǔn)備將住宅改為酒店式公寓，如今再次入市出售，定價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米7~10萬元。

　　然而，業(yè)界人士觀察到的數(shù)據(jù)令人吃驚：在豪宅紛紛轉(zhuǎn)租為售時(shí)，租金卻并沒有因供應(yīng)的減少上漲，租金反而連續(xù)下跌。“豪宅租金更能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)回暖的征兆，因?yàn)檫@些租客大多是跨國公司的高管。”分析人士說。

　　據(jù)第一太平的數(shù)據(jù)顯示，上海豪宅租賃市場(chǎng)的平均租金，在2009年第二季度間下滑了2.4%，與去年同期相比，下降了6.6%。目前形勢(shì)并沒有好轉(zhuǎn)。

　　租金的持續(xù)下跌已經(jīng)使得豪宅投資的收益率大大降低。

　　以李嘉誠旗下的上海四季雅苑為例，該樓盤占地共27萬平方米，綠化面積占55%。其中，聯(lián)體別墅面積在171平方米，獨(dú)體別墅在247~541平方米之間。而租金價(jià)格方面，獨(dú)棟租金約5~6萬元每月，年租金約60~70萬元。而以售價(jià)每平方米10萬元，每棟別墅400平方米計(jì)算，每棟售價(jià)為4000萬元。此次上海四季雅苑整個(gè)項(xiàng)目出售，預(yù)計(jì)總售價(jià)為100億元。而按照目前四季雅苑的租金水平，年租金收入約為1.5億元，算下來投資收益率只有1.5%左右，而目前一年期定期存款年利率就為2.25%，投資收益不如存款利息。

　　而一般來說，投資收益率起碼要達(dá)到3%~5%才有利可圖，也正是這個(gè)原因，上海豪宅紛紛在市場(chǎng)高點(diǎn)出手，轉(zhuǎn)租為售。

　　有不愿具名的分析人士認(rèn)為，這可能是市場(chǎng)即將逆轉(zhuǎn)的一個(gè)征兆。

　　事實(shí)上，從9月份市場(chǎng)看，8月份很可能成為一個(gè)階段高點(diǎn)。8月之后，市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)回落。數(shù)據(jù)顯示，上海8月的豪宅成交熱已經(jīng)告一段落，9月第一周，成交前10名樓盤的均價(jià)都在3萬元/平方米以下。除了價(jià)格之外，市場(chǎng)成交量也在萎縮。9月14日~9月20日的一周，與上一周(9月7日~9月13日)成交套數(shù)相比，下挫5.4%，成交面積則環(huán)比萎縮17.4%。

　　盡管市場(chǎng)上價(jià)格依然堅(jiān)挺，但降價(jià)之聲已經(jīng)時(shí)有耳聞。(王其明)