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一場價格戰(zhàn)的風(fēng)暴正在醞釀。
黃金周賣得好的都是高性價比的樓盤,很多開發(fā)商沒有想到,自己準(zhǔn)備的“中秋大禮”居然沒能送得出去。
陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,10月1日至8日,廣州樓市一手住宅總成交量992套,這個銷量只有平時的一半,持幣觀望者開始與開發(fā)商展開“拉鋸戰(zhàn)”。
“價格上漲太快,從7月開始,市場行情就不是很樂觀”,昨天,有業(yè)界人士表示,黃金周這塊“驗(yàn)金石”讓開發(fā)商考慮調(diào)價,一場力保全年銷量的暗戰(zhàn)或在第四季度拉開大幕。
穗樓市寒流冷了誰的心
黃金周買房者作壁上觀
“真沒有想到,黃金周看房的人比預(yù)期的少!可能是最近價格上調(diào)的緣故。”昨天,有樓盤銷售小姐對記者表示,他們提前準(zhǔn)備的促銷禮品都沒有送完。
陽光家緣官方數(shù)據(jù)顯示,10月1日至8日,廣州樓市一手住宅總成交量992套。有業(yè)界人士認(rèn)為,銷售陷入僵局的原因可能是,黃金周前不少樓盤已提前“出貨”成交;有開發(fā)商主動放慢出貨節(jié)奏保證利潤率;因樓價高企,不少市民已產(chǎn)生抵觸情緒。
寒桐投資總經(jīng)理韓世同認(rèn)為,國慶黃金周的冷熱還不能單憑這幾天網(wǎng)簽情況來判斷。還應(yīng)該要看節(jié)前搶閘推盤的銷售情況,以及節(jié)后網(wǎng)簽量的變化,這樣才能得出比較真實(shí)的判斷。
就算是節(jié)后網(wǎng)簽情況有所回升,也改變不了銷量總體下降的事實(shí)。民間研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院和廣州搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)表明:10月1日至8日,廣州105個樓盤共簽約了1242套,數(shù)據(jù)比陽光家緣好看一點(diǎn),但依舊是今年以來的低位。
“目前樓價已經(jīng)處于歷史高位,成交萎縮已是必然。”韓世同認(rèn)為。數(shù)據(jù)顯示,八月份樓市的成交均價為9625元/平方米,目前已經(jīng)超過2007年的高點(diǎn)。而成交量應(yīng)聲回落,中金公司數(shù)據(jù)顯示,廣州市場從6月開始成交量回落明顯,成交套數(shù)跌至2009年底部(剔除2009年春節(jié)淡季數(shù)據(jù)),目前仍未走出底部。
“價格是僵局的‘系鈴人’。”東方證券高級分析師魏博調(diào)研總結(jié)了目前買賣雙方的心態(tài)。賣方心態(tài):行業(yè)長期供需緊張,直到現(xiàn)在新開工還沒有跟上;宏觀經(jīng)濟(jì)及財(cái)政對房地產(chǎn)行業(yè)依賴,讓開發(fā)商吃了定心丸;地王頻出造成的價格比照效應(yīng);2008年內(nèi)憂外患下房價跌幅仍有限等。
而買方心態(tài)則是,今年房價上漲幅度已經(jīng)很大,短期內(nèi)的大幅上漲導(dǎo)致房價短期內(nèi)面臨回調(diào)壓力;預(yù)期投資型需求在此價位繼續(xù)入市的可能性較低,一是因?yàn)榉劳涱A(yù)期導(dǎo)致的投資需求已經(jīng)得到部分釋放,二是因?yàn)槌嵌唐谠儆?0%以上漲幅,否則投資型需求此價位介入收益甚微,而短期再大幅上漲的可能較小。而自住型需求的承受能力有限。
魏博認(rèn)為,房價大幅上漲后造成賣方惜售、買方或謹(jǐn)慎或超出承受范圍,加之政策的微調(diào)也是由于房價的挑釁,所以價格是成交量下降的首位因素。解鈴還須系鈴人,僵局的打破還要靠雙方的退讓及價格的調(diào)整。
僵局破解的三種可能
第四季度房價或回調(diào)
解鈴的方式有多種,第一種可能是賣方直接降價。魏博認(rèn)為,這種可能性較小,因?yàn)橘u方目前沒有壓力,今年開發(fā)商的業(yè)績和銷售回款目標(biāo)早已完成。
但買房者的觀點(diǎn)與此相左,近日搜房網(wǎng)進(jìn)行的一項(xiàng)買房意愿調(diào)查顯示,有85%的被調(diào)查者認(rèn)為“十一”長假過后房價會下跌,因此,近八成的購房者不會在“十一”期間出手買房。參與調(diào)查的人士中,有九成的人選擇觀望。買房者形成共識,近期樓市“成交量跌”,有超過八成的被調(diào)查者認(rèn)為是由于房價短期內(nèi)漲幅過大造成的。當(dāng)問到“哪些因素會促使你不再觀望而出手買房”時,絕大部分的被調(diào)查者都選擇了“房價下跌”。
事實(shí)上,隨著成交量的進(jìn)一步下滑,上海、深圳已相繼有開發(fā)商降價賣房。而僵局破解的第二種“買方追漲跟進(jìn)”不大可能。魏博認(rèn)為,短期內(nèi)這種可能性也較小。
最具現(xiàn)實(shí)意義的是第三種可能,買賣雙方“隱性”讓步,繼續(xù)僵持,消耗時間。魏博認(rèn)為,住房消費(fèi)的效用是具有時間價值的,目前僵局的打破也有賴于時間發(fā)揮作用,即讓買賣雙方均作出隱性讓步。一方面隨著CPI的上漲,賣方不變的房價實(shí)質(zhì)上的相對價格是下降的;另一方面,時間也可為買方積累財(cái)富、增加購買力。
但這一點(diǎn)恰恰是政府不愿意看到的,房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用由此減弱。魏博表示,最壞局面就是僵持和時間的消耗。
值得期待的是,供應(yīng)的增加可為僵持局面的打破提供“潤滑劑”。供應(yīng)的增加一方面在具體樓盤銷售率不變的情況下可以增加銷售量;另一方面,供應(yīng)的增加意味著可選范圍的擴(kuò)大,在壟斷競爭的行業(yè),選擇的多樣化即可增加消費(fèi)者效用,促進(jìn)成交的增長。中金公司也認(rèn)為,隨著十月中下旬和十一月份供應(yīng)量的上升,成交量將呈現(xiàn)環(huán)比小幅回升態(tài)勢。
本報記者 戎明邁
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