外資重回一線城市

　　就在國企大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場之際，外資機構投資的焦點正從二線城市重回一線城市。

　　國際知名的物業(yè)咨詢公司——戴德梁行中國行政總裁張國正近日接受本刊記者采訪時說，由于一線城市高檔物業(yè)樓盤集中更具投資性，今年以來，北京、上海的房地產(chǎn)開發(fā)用地再次受到外資機構的青睞。

　　今年上半年，外資機構在北京、上海、深圳的大宗土地成交額分別達60億元、35億元和7億元，外資機構在北京、上海的大宗土地成交量比去年同期增幅較大，僅深圳同比出現(xiàn)下降。而過去被認為是外資機構投資熱點的二線城市，如成都、大連、武漢、重慶、天津等5個城市中，僅有重慶在今年上半年外資機構大宗土地成交額與去年同期持平，約為18億元，其他4個城市均出現(xiàn)不同程度的下降，其中成都從去年上半年的21億元下降到今年上半年的不足10億元。

　　張國正告訴本刊記者，由于中國內(nèi)地一些地方近期實行了簡化和放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的外匯登記手續(xù)等“松綁”政策，外資機構在內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資正呈普遍回升勢頭，比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等香港和新加坡的開發(fā)商，以及漢斯、西蒙地產(chǎn)、普洛斯集團、鐵獅門等歐美開發(fā)商。

　　今年上半年，外資機構在內(nèi)地購置房地產(chǎn)開發(fā)用地資金超過1100億元，去年上半年為1388億元，去年下半年為610億元。今年上半年，住宅和城市綜合體項目成為外資在一線城市的投資新熱點，其中住宅和城市綜合體項目占了外資份額的88%。

　　“松綁”外資是否可行

　　近年來，我國對外資投資房地產(chǎn)業(yè)采取諸多限制措施。2006年7月，國家六部委出臺了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》；2007年5月，商務部、國家外匯管理局發(fā)出了《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，同年底，商務部在《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》中取消了鼓勵外商投資“普通住宅的開發(fā)建設”類別，同時新增“房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司”為限制類等；但今年以來，有關部門將對外商投資房地產(chǎn)“松綁”的傳聞不絕于耳。

　　浙江大學江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權等認為，當前，內(nèi)地房價快速上漲的一個重要原因，是內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商和一部分較高收入投資者，乃至少數(shù)境外房地產(chǎn)投機者之間的博弈。因此，境外資金對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的沖擊不容忽視。

　　近年來國內(nèi)房地產(chǎn)門檻不斷提高，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步轉(zhuǎn)向更多地爭取外資，尋找私募資金來擴大與補充企業(yè)的盤子。國家對房地產(chǎn)領域利用外資進行了限制，等于堵住了房地產(chǎn)企業(yè)“聯(lián)外”的去路，因此房地產(chǎn)企業(yè)普遍不看好“限外”政策。

　　過去外資很少直接進入國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)領域，往往選擇項目收購、產(chǎn)品買賣的方式，造成外資在國內(nèi)房地產(chǎn)市場所占比例不大的假象。與歐美房地產(chǎn)市場低迷的現(xiàn)狀相比，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的高回報率將促使更多的外資機構、更大數(shù)額的外資進入。

　　隨著人民幣進一步升值，國際熱錢通過各種途徑和渠道擠入中國市場，目前無論在房產(chǎn)開發(fā)的一手房交易市場，還是在二手房市場，已頻頻出現(xiàn)外資整體收購及兼并的信息。大量國際游資通過地下錢莊等非法渠道進入中國股市、樓市，不僅對于日益飆升的房價起到了推波助瀾的作用，還直接危及國內(nèi)的金融安全。

　　加強外資監(jiān)管

　　“現(xiàn)在內(nèi)地房價仍處在非正常上漲通道，已給進來的外資帶來了超乎意外的好處，可以預見的是，國外的游資會繼續(xù)一撥一撥地潛入我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。”北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，“現(xiàn)有的外資房地產(chǎn)項目如需進一步融資該怎么辦？政策未明確。近年來出臺的一系列房地產(chǎn)‘限外’政策執(zhí)行剛性如何，還需時日檢驗。”

　　外資由于財力雄厚，對市場風險承受能力強，在與內(nèi)地開發(fā)商的較量中往往處于上風，幾乎成了近年來房地產(chǎn)調(diào)控的“死角”。華東師范大學國際關系與地區(qū)發(fā)展學院的余南平教授認為：“目前必須限制外資進入，讓他們只能投資企業(yè)，不能投資房地產(chǎn)�！�

　　此外，一些地方為了發(fā)展，視外資為“救世主”，給出優(yōu)惠條件吸引外資，以“啟動”房地產(chǎn)市場，推動房價上漲。佑威房地產(chǎn)研究中心研究員薛建雄建議，國家要考慮適時開征土地增值稅和出臺更為嚴密的房地產(chǎn)領域“限外”政策。如果從嚴實行，對高漲的房價可以起到抑制作用。(記者葉鋒張曉勝)