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2009年11月5日消息,住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林近日透露,鑒于目前經(jīng)濟回暖、房地產(chǎn)市場向好的形勢,2008年出臺的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止。被終止的政策可能包括契稅、營業(yè)稅減免;首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠;房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資本金低額度等。 中新社發(fā) 董乃德 攝
去年底,出于“保增長、擴內(nèi)需”的需要,多部門分別制定了一系列有關(guān)樓市的優(yōu)惠政策。一年大限將至,這些優(yōu)惠政策可能就此落幕。昨日,住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林表示,鑒于目前經(jīng)濟好轉(zhuǎn),房市回暖,這些政策可能到年底取消。
去年底出臺的一系列有關(guān)購房的優(yōu)惠政策,其中包括二手房契稅、營業(yè)稅的減免;首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠等。對于減稅等直接刺激房產(chǎn)交易的政策,國務院給出的期限為一年。不過值得注意的是,這些政策是在經(jīng)金融危機下,基于2009年不明朗的經(jīng)濟形勢。
王玨林認為,今年以來,房地產(chǎn)市場的各項指標都在增長,他分析說,房地產(chǎn)市場形勢向好,這些優(yōu)惠政策可能很難存續(xù)!斑@只是我個人基于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場形勢做出的分析!
一位房地產(chǎn)專家昨日也表示,在業(yè)內(nèi),確實存在著房產(chǎn)優(yōu)惠政策去留的討論,其中,認為減免營業(yè)稅等政策即將謝幕的人多一些。也有人猜測,對于首套住房的優(yōu)惠政策,可能延續(xù)。
- 算賬
國務院去年底公布今年營業(yè)稅新政,對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策:
其中,將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
使用100萬,購入一套買入價70萬的房產(chǎn)
1、假定該房產(chǎn)不足兩年轉(zhuǎn)讓:
新政:繳納 (100-70)×5.5%=1.65(萬元)營業(yè)稅
舊政:繳納100×5.5%=5.5(萬元)營業(yè)稅
2、假定該房產(chǎn)已超兩年但未滿5年轉(zhuǎn)讓:
新政:不需要繳納營業(yè)稅
舊政:繳納100×5.5%=5.5(萬元)營業(yè)稅
3、假定該房產(chǎn)已滿5年轉(zhuǎn)讓:
新、舊政策均無需繳納營業(yè)稅。
- 業(yè)內(nèi)分析
稅費優(yōu)惠取消 交易成本增加
營業(yè)稅政策對二手房市場影響巨大,業(yè)內(nèi)人士分析認為,首先是全額征收的絕對值高,按5.5%的標準來看,對于目前北京二手房市場,一套涉及營業(yè)稅的房源動輒將需要繳納5萬以上營業(yè)稅,而84號文的疊加效益又使營業(yè)稅的威力進一步放大,根據(jù)84號文,黑白合同的取消使得原來可以避稅的房源變成了全額繳納,5年內(nèi)房源再交易成本增加成交總價的3%以上。其次,北京市場上受營業(yè)稅政策影響的房源數(shù)量巨大,五年內(nèi)次新房就占到目前房源的60%左右,另外還有近幾年已交易過的房源三次上市等,這些房源在現(xiàn)在的政策下基本上沒有營業(yè)稅影響,而一旦恢復營業(yè)稅繳納政策,這些房源都將增加交易費用。
- 房市反應
稅率優(yōu)惠 二手房成交加速
“營業(yè)稅年底到期后可能不再續(xù)期的消息,從9月份就開始傳了”,美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉稱,從市場表現(xiàn)看,9月份市場成交量明顯放大,全月成交量創(chuàng)年度新高。10月份上半月,受長假等因素影響,成交量出現(xiàn)下挫,但是下半月又重新出現(xiàn)上漲勢頭,統(tǒng)計顯示,10月下旬,北京二手房日均成交量達到964套,甚至已超過了9月份的日均成交量。
21世紀不動產(chǎn)分析師認為,市場上本已初現(xiàn)因房價高起而引起的成交滯漲,而隨著年底營業(yè)稅優(yōu)惠政策倒計時的逼近,買賣雙方的心態(tài)又發(fā)生了變化,出現(xiàn)了成交加速的局面。
房源增多 房主可接受議價
除了成交量外,房源掛牌量也出現(xiàn)明顯增長。張大偉告訴記者,根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù),10月下半月北京二手房市場新增房源就達到近2萬套,繼9月5年內(nèi)房源比例突破62%,10月5年內(nèi)房源比例繼續(xù)上升,已經(jīng)達到65%。隨著接近年底,這一比例還有繼續(xù)上升的可能。而大量房源的集中上市將使得11月、12月市場成交量繼續(xù)上升。
業(yè)內(nèi)人士還表示,前幾個月曾遠離北京市場的議價現(xiàn)象現(xiàn)在也逐漸多起來了。不少業(yè)主向中介表示,如果有客戶有意向購買,價格可以商量,部分業(yè)主甚至表示可以優(yōu)惠5萬左右。而這種議價現(xiàn)象,從3月份至8月份在北京市場上是很少見的,其中一些高端物業(yè)甚至出現(xiàn)了5%-7%的議價空間。
記者 楊娟娟
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