節(jié)后市場(chǎng)整體表現(xiàn)來看，成交和供應(yīng)均呈上行趨勢(shì)。根據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)對(duì)30個(gè)熱銷樓盤的最新統(tǒng)計(jì)，截至10月，絕大多數(shù)項(xiàng)目已完成今年全年的銷售任務(wù)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著，今年的市場(chǎng)成交高峰將打破以往的分布規(guī)律，罕見地出現(xiàn)在年底。

　　需求釋放 成交行情持續(xù)上行

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，國(guó)慶長(zhǎng)假過后一手商品住宅市場(chǎng)熱度持續(xù)提升的態(tài)勢(shì)。

　　10月12日至10月18日，我市售出商品住宅2944套，環(huán)比上升48.8%。10月19日至10月25日，成交商品住宅4315套，環(huán)比上升46.6%。其中期房成交3600套，環(huán)比增幅高達(dá)50.9%。10月26日至11月1日(除周日)，售出商品住宅4462套，環(huán)比又有16.6%的增幅。盡管上周由于高價(jià)項(xiàng)目占據(jù)供應(yīng)主體而導(dǎo)致成交有所下降，但從節(jié)后幾周來的總體情況來看，成交回暖已經(jīng)成為眼下市場(chǎng)的普遍表情。

　　“市場(chǎng)的整體成交持續(xù)走高，是此前積累的剛性需求集中釋放的結(jié)果�！敝袕V信市場(chǎng)研究人員分析認(rèn)為，今年以來股市等其他投資通道一派疲態(tài)，而樓市上半年的成交價(jià)格依然堅(jiān)韌上挺。相形之下，房產(chǎn)投資的抗跌性優(yōu)于前者。加上節(jié)后市場(chǎng)供應(yīng)量逐步放開，開發(fā)商在定價(jià)上更加謹(jǐn)慎，價(jià)格上漲控制在理性區(qū)間，使得積累的投資需求開始逐漸釋放。

　　另外一個(gè)因素，則來自于近期熱傳的房貸利率優(yōu)惠終止說。據(jù)悉，招行日前已下發(fā)通知，明確規(guī)定首套房貸利率優(yōu)惠上調(diào)為八折，二套房貸利率上浮10%。調(diào)整后將正式生效。而其他銀行據(jù)說也將出臺(tái)相應(yīng)政策。

　　“這將使得很多購(gòu)買需求考慮提前購(gòu)房以獲得這一優(yōu)惠。”北京美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究人士表示。根據(jù)北京美聯(lián)物業(yè)的估算，以60萬、20年期商業(yè)貸款為例，如果采用等額本息方式還款，按照七折計(jì)算，每月需付按揭貸款3686元，而按照八折，則是3878元，前后相差192元，貸款期內(nèi)差46072元。然而，在2008年底前房貸利率實(shí)行的都是基準(zhǔn)利率八五折的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，一直執(zhí)行的是低于基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠利率。而今年由于為了拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)，進(jìn)一步出臺(tái)了七折利率優(yōu)惠，使得商貸的利率僅比公積金利率高0.29%。這樣算來，貸款60萬20年，八五折與七折房貸優(yōu)惠利率相比，月還款額上漲290.3元，總利息差額增加69671.23元。

　　積極放盤 　開發(fā)商備戰(zhàn)年底樓市

　　與成交量上行相伴而來的，是開發(fā)商信心的提升和放盤熱情的高漲。從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，國(guó)慶長(zhǎng)假后供應(yīng)量出現(xiàn)了上升的態(tài)勢(shì)。最近幾周每周都有十二三個(gè)樓盤開盤，房源供應(yīng)套數(shù)也同比上升。尤其是上個(gè)月中下旬開始，不少迎合市場(chǎng)需求主體的小戶型項(xiàng)目集中開盤入市，釋放了積累已久的剛性需求。

　　市場(chǎng)分析人員認(rèn)為，前期需求的集中釋放導(dǎo)致成交火爆，這大大增強(qiáng)了開發(fā)商的信心和推盤熱情。尤其是在國(guó)慶長(zhǎng)假過后，不少樓盤取得了開盤售罄的銷售業(yè)績(jī)，激勵(lì)了更多開發(fā)商抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)放盤入市。這是導(dǎo)致近期供應(yīng)量抬升的主要原因。

　　另外，“因購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策將在年底到期，明年的樓市政策走向還不明朗，也促使一些開發(fā)商選擇在年底前的這段時(shí)期加快推盤，以穩(wěn)妥地回籠資金。”

　　關(guān)于放盤項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，謹(jǐn)慎定價(jià)仍然是主流趨勢(shì)。“今年上半年，市場(chǎng)供應(yīng)的項(xiàng)目普遍漲價(jià)步伐過快，導(dǎo)致年初抬頭的成交行情至年中開始下行。到了8、9月間的銷售旺季，竟然出現(xiàn)停滯不前的狀況。而在10月中下旬開盤的項(xiàng)目，由于定價(jià)策略理性，甚至不少項(xiàng)目以低于區(qū)域平均水平的價(jià)格入市，立即引發(fā)需求釋放。市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)價(jià)格因素相當(dāng)敏感，而且現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，抓住年底前市場(chǎng)機(jī)遇的開發(fā)商預(yù)計(jì)不會(huì)再走非理性抬價(jià)的老路�！�

　　關(guān)于供應(yīng)的產(chǎn)品類型預(yù)期，中廣信經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研究人員認(rèn)為，市場(chǎng)上一直熱銷的小戶型房源年底前將會(huì)呈現(xiàn)供應(yīng)放量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括華貿(mào)城、第三區(qū)等熱銷樓盤在內(nèi)的多個(gè)小戶型項(xiàng)目都計(jì)劃在年底推盤。位于亦莊的低密度大盤金色漫香林，將在年底推出其三期低密度板式小戶型。在京城以商住為主流的小戶型市場(chǎng)上，以住宅立項(xiàng)的低密度花園洋房式小戶型一直是空白。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，新型小戶型產(chǎn)品的推出，加上亦莊受規(guī)劃利好及洼地價(jià)格的吸引力，預(yù)計(jì)將引發(fā)區(qū)域市場(chǎng)成交的一輪高潮。

　　根據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究人員對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，在接下來的幾周內(nèi)，取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目還將逐周增多。預(yù)計(jì)到年底之前，市場(chǎng)將持續(xù)保持各類房源供應(yīng)的充足�！笆袌�(chǎng)上滿足需求的產(chǎn)品增多，可供選擇的類型增多，再加上開發(fā)商定價(jià)策略的理性回歸，房貸優(yōu)惠政策終止預(yù)期對(duì)需求提前釋放的刺激，預(yù)計(jì)眼下起，成交走高將是必然趨勢(shì)，年底出現(xiàn)成交高峰的可能性很大�！� (北京晨報(bào)記者 楊舒萌)