向高房價低頭

　　在今年如火如荼的上海樓市中，溫州人意外地當(dāng)了一次看客。

　　從6月份起，李萍就開始在市中心尋找合適的投資對象。她在聯(lián)洋社區(qū)有兩套房子，當(dāng)時的市值已經(jīng)達(dá)到近五百萬元，希望換成黃浦、盧灣等中心區(qū)的一到兩套房子。但幾個月的奔波下來，李萍一無所獲，因為一波飆漲后，中心區(qū)的價格早已不是她所能承受。

　　“看得上眼的，動輒就是六七萬的均價，而價格便宜的，卻顯然沒有足夠的投資價值。”李萍告訴記者，“不光是我有這種感受，我身邊的很多老鄉(xiāng)最近也都在談?wù)撨@件事。”

　　一種危機(jī)感就此在溫州投資客中蔓延開來。今年下半年以來，上海樓市的買房者中，溫州人的蹤影難覓；而在二手房市場中，來自溫州投資客的賣盤卻洶涌而出，不僅聯(lián)洋、世茂濱江花園等溫州投資客扎堆的傳統(tǒng)樓盤集中放量，一些市中心漲勢正酣的豪宅也頗多溫州投資客的拋盤。雖然總體數(shù)量難以統(tǒng)計，但從個別熱門板塊來看，溫州投資客的拋盤量已經(jīng)占到該板塊賣盤的三分之一左右。拋售的理由，按照李萍的說法，是大家都覺得玩不下去了。

　　易居中國分析師薛建雄指出，溫州投資客在上海樓市經(jīng)營多年，手中的房源品種已經(jīng)老化，到了一個產(chǎn)品需要升級置換的時候。而這個升級置換的過程恰恰碰上了今年上海豪宅市場的暴漲，那些能達(dá)到溫州投資客購置要求的房源，價格已經(jīng)超出溫州投資客的承受能力，無奈之下，才會有出現(xiàn)不少溫州投資客拋售物業(yè)離開上海的局面。

　　“我們以前籠統(tǒng)說的‘溫州炒房團(tuán)’已經(jīng)出現(xiàn)了層次分化，少數(shù)實力相當(dāng)雄厚的大企業(yè)家在豪宅市場比較活躍，而大多數(shù)普通的溫州投資客已經(jīng)比較難參與到炒房中來。”薛建雄說。

　　不過，在當(dāng)前高燒不退的上海樓市，溫州投資客資金的大量流出并未對市場價格造成太大影響，因為新投資群體的涌入很快抹掉了他們砸盤的痕跡。上海一位本地投資客張先生告訴記者，出于對政策風(fēng)險的擔(dān)憂，本地投資客以及溫州投資客確實都在出貨，但意外的是，來自外地投資客的買盤出現(xiàn)井噴，使得在大家集中拋售的情況下，房價不降反升。

　　“在這種狀態(tài)下，我們基本上會把掛出來的市中心房子價格提高10%-15%左右，計劃如果賣掉了，就暫時觀望，結(jié)果沒想到還真的賣掉了。”張先生感嘆，“沒有了溫州炒房團(tuán)，還有更多其他的炒房團(tuán)，這個市場永遠(yuǎn)不缺沖動型的消費者。”

　　升級還是泡沫？

　　對于溫州投資客的黯然離去，業(yè)內(nèi)褒貶不一。

　　薛建雄認(rèn)為，溫州人轉(zhuǎn)移投資目的地的背后，所反映的是國家經(jīng)濟(jì)升級、財富人群隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)移的過程。一方面，表明上海樓市已經(jīng)隨上海經(jīng)濟(jì)再上臺階，吸引著身價過億富豪的聚集；另一方面，二線城市的發(fā)展也已經(jīng)能夠吸引高端物業(yè)買家進(jìn)駐，這是樓市健康發(fā)展的有利因素。他指出，二線城市的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和5—10年前的上海差不多，一些在這種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下生活過的溫州人移到這些城市做生意，也會把在上海投資房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗帶過去。

　　而在一位業(yè)內(nèi)人士看來，溫州投資客的離去，無疑從一個側(cè)面反映出上海樓市當(dāng)前的巨大泡沫。“我們可以想象，如果連慣于炒房的溫州人都買不起房子了，那房子到底應(yīng)該賣給誰？靠億萬富翁來支撐上海房價，中國又能有多少個億萬富翁？這本質(zhì)上就是一場炒作游戲，借著中央調(diào)控政策的松動大肆爆炒，每個人都知道一定會有最后一棒，但每個人都認(rèn)為自己不會是最后一棒的接手人。”該業(yè)內(nèi)人士激動地表示。

　　摩根大通中國策略分析師婁剛則斷言，房地產(chǎn)已是強(qiáng)弩之末，因為現(xiàn)在需求不旺盛，投機(jī)需求非常旺盛。他認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)進(jìn)行一次全面性的調(diào)控，包括收縮房屋貸款、出臺物業(yè)稅以及解決地方政府融資難的問題，削弱其在房地產(chǎn)行業(yè)的利益沖動。而這些，很有可能在明年看到。

　　事實上，在李萍這樣的投資客心里，并沒有將自己的行為上升到這樣一個高度，他們只知道，上海的房價已經(jīng)貴到他們也玩不起的地步。曾經(jīng)在上海樓市風(fēng)光無限的溫州炒房團(tuán)，如今或撤離上海，或和普通百姓一起，淪為上海樓市擊鼓傳花游戲的看客。

　　另辟戰(zhàn)場

　　雖然離開了上海，但手握大量現(xiàn)金的溫州投資客顯然不會閑著，他們的目光很快就越過上海投向了長沙、西安等二線城市。

　　李萍的目標(biāo)是長沙。經(jīng)過簡單調(diào)研，她發(fā)現(xiàn)，長沙目前最貴的房子均價不過萬元，與上海相比可謂天壤之別。以和記黃埔開發(fā)的長沙盈峰翠邸為例，雖然地處長沙市政府附近，其別墅均價也才7000-10000元/平方米，一棟售價也僅200萬元，不及同為和記黃埔在上海開發(fā)的上海御翠園的十分之一。“雖然長沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能和上海比，但二者的差距也不至于有十倍之多。” 李萍說，“事實上，很多二線城市的房價相比上海已經(jīng)有了巨大的投資潛力，這些城市的一線產(chǎn)品總價還不及上海中外環(huán)的一套普通公寓，對我們很有誘惑力。很多朋友都把資金投到了這些城市。”

　　薛建雄認(rèn)為，溫州投資客涌向二線城市樓市的現(xiàn)象，除了價格比較效應(yīng)外，還有一個重要原因是在金融危機(jī)后許多溫州人把生意轉(zhuǎn)到二線城市經(jīng)營，需要在這些城市置業(yè)安家，從而導(dǎo)致大量資金隨之流出上海，投向二線城市。他特別指出，這是市場梯度轉(zhuǎn)移經(jīng)驗，以獲得豐富回報的正常行為，并不能表明溫州人撤離上海等一線城市。

　　而中國證券報記者調(diào)查獲悉，出于對上海樓市的留戀，部分溫州投資客雖然無法參與市中心千萬級以上豪宅的投機(jī)游戲，但仍選擇將資金投向上海部分性價比較高的中低檔產(chǎn)品，以及被他們稱為“大上海概念”的周邊城市如嘉興、桐鄉(xiāng)等地。以上海創(chuàng)智天地項目為例，其2.8萬元/平方米的均價就吸引了許多溫州投資客的追捧；而一位投資客則得意地告訴記者，他10月在嘉興投資的一套房產(chǎn)，買入價不過5000元/平方米，現(xiàn)在二期均價已經(jīng)漲到1萬元/平方米，升值速度之快令他都始料不及。

　　上海二手房指數(shù)辦分析師池勝余指出，與上海利潤空間減少相比，上海周邊城市在比價效應(yīng)下，已經(jīng)出現(xiàn)價值低估，這是吸引投資客參與的主要動力。他認(rèn)為，在上海世博會召開前，這些投資客的觀望情緒可能仍會延續(xù)。（記者 李良）