“沒(méi)想到”、“太瘋狂”，談及2009年的北京樓市，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出了這樣的感慨。從年初的低迷，到年中的回暖，再到年末的瘋狂，戲劇性的變化令人始料不及。在表達(dá)感慨的同時(shí)，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也對(duì)明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，不排除明年京城樓市會(huì)出現(xiàn)高位調(diào)整的可能性。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月，北京市共成交商品住宅143203套、1645.43萬(wàn)平方米，與低迷的2008年同期相比，各項(xiàng)指標(biāo)均翻倍，并超過(guò)了樓市大好的2007年同期水平。而今年3至10月京城商品住宅單月最高成交套數(shù)為18533套，最低成交量也達(dá)到14021套。

　　二手房的表現(xiàn)則更令人驚嘆。記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)、鏈家地產(chǎn)等多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年北京全市二手房的成交套數(shù)已達(dá)23萬(wàn)套，已幾乎與此前三年的成交總和持平。據(jù)推算，12月很可能繼續(xù)突破歷史記錄，全年則有望達(dá)到27萬(wàn)套。

　　在巨量成交的支撐下，京城房?jī)r(jià)也步入快速上行通道。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年北京房?jī)r(jià)上漲是瘋狂的一年，年底價(jià)格對(duì)比1月8900元/平方米累計(jì)漲幅已經(jīng)超過(guò)47%，達(dá)到13150元/平方米。而這一價(jià)格上漲趨勢(shì)在12月還將繼續(xù)，全年價(jià)格上漲幅度有望達(dá)到51%。

　　北京美聯(lián)物業(yè)華紡易城分行及天鵝灣分行的工作人員向記者介紹說(shuō)，朝青區(qū)域雖然一直是朝陽(yáng)區(qū)二手房交易的熱點(diǎn)，但是也從來(lái)沒(méi)有今年這么火熱，“從2月開(kāi)始，這一區(qū)域可以說(shuō)是領(lǐng)漲北京二手房市場(chǎng)，基本保持著成交價(jià)格每月超過(guò)5%左右的上漲幅度�！睋�(jù)了解，該區(qū)域累計(jì)價(jià)格已經(jīng)從9150元/平方米上漲到14580元/平方米，上漲幅度高達(dá)59.3%，漲幅居全北京之首。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，京城二環(huán)內(nèi)樓市整體步入3萬(wàn)元時(shí)代，四至五環(huán)區(qū)域高端社區(qū)量?jī)r(jià)勁漲。其中，二環(huán)以?xún)?nèi)、二至三環(huán)區(qū)間開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)分別為30905元/平方米、28126元/平方米，單價(jià)均比2008年同期水平上漲了4000元左右。不僅城內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，就連郊區(qū)房?jī)r(jià)也漲勢(shì)驚人。今年年初時(shí)均價(jià)萬(wàn)元以下房產(chǎn)多分布于豐臺(tái)、大興、房山、通州、昌平等郊區(qū)。而到年末時(shí)，即便是在郊區(qū)也難以找到均價(jià)低于萬(wàn)元的房產(chǎn)。

　　火爆的樓市也引發(fā)了大家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的猜測(cè)。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)可能仍將保持上行走勢(shì)，但不排除會(huì)出現(xiàn)局部回調(diào)。如果相關(guān)政策出現(xiàn)變化，樓市成交量等面臨較大的變化。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇分析說(shuō)，明年北京的二手房市場(chǎng)將呈現(xiàn)高位盤(pán)整態(tài)勢(shì)。從成交情況來(lái)看，明年二手房市場(chǎng)的成交量將有所下滑，這主要是因?yàn)橘?gòu)房需求在今年過(guò)度釋放已嚴(yán)重透支了明年的樓市。即便2010年房地產(chǎn)政策不出現(xiàn)大幅度的調(diào)整，交易量也會(huì)因今年以來(lái)尤其是年底需求的集中釋放而正�；芈�，而如果優(yōu)惠政策取消，將會(huì)加速交易回落的速度和幅度。根據(jù)今年年初的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的交易活躍程度很大程度上將影響到新房的交易，一旦二手房成交量回落速度與幅度過(guò)大，將會(huì)對(duì)2010年整個(gè)房地產(chǎn)交易產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，成交再次步入低迷是完全可能的。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2010年北京樓市中二手房將繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，二手房可能占據(jù)全年成交的60%。房源對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)10年的開(kāi)發(fā)，北京商品房市場(chǎng)已經(jīng)上市的達(dá)上百萬(wàn)套，而且同樣數(shù)量的公房也面臨著升級(jí)換代的需要，所以二手房市場(chǎng)將越來(lái)越火熱。而反觀商品房市場(chǎng)則出現(xiàn)了土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢(shì)，這將使得成交量逐漸萎縮。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響，加之今年土地價(jià)格不斷上漲，在成本因素作用下，未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來(lái)看，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強(qiáng)大。多重客觀因素的疊加作用下，2010年房?jī)r(jià)仍將保持上行走勢(shì)。她同時(shí)指出，不排除房?jī)r(jià)局部性、階段性的回調(diào)可能。這主要是由于剛性關(guān)系和具體產(chǎn)品來(lái)決定的。某一時(shí)間段、某一區(qū)域，產(chǎn)品同質(zhì)化、集中入市等都會(huì)造成供需關(guān)系發(fā)生變化，為了銷(xiāo)售產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商會(huì)出臺(tái)相關(guān)措施，如打折、促銷(xiāo)、降價(jià)等，這些都是正常的市場(chǎng)交易行為。