雖然進(jìn)入冬季，然而“高燒”的樓市卻難以降溫。記者近日在北京、上海等大城市采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，隨著房價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，一些衡量樓市的重要指標(biāo)出現(xiàn)畸變，特別是價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象明顯。專家認(rèn)為，這表明樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。在上海、北京等城市紛紛凸顯倒掛局面之時(shí)，天津樓市也同樣開始出現(xiàn)了部分倒掛行情。

　　天津樓市初現(xiàn)倒掛行情

　　在上海、北京等城市紛紛凸顯倒掛局面之時(shí)，天津樓市也同樣開始出現(xiàn)了部分倒掛行情。

　　“目前天津河西、和平、南開等核心區(qū)域的住宅售價(jià)水平都在1.5萬-1.6萬元/平方米，海河旁的津塔項(xiàng)目最高售價(jià)甚至高達(dá)2.8萬元/平方米，而市內(nèi)六區(qū)寫字樓的售價(jià)則在每平方米1.5萬元至2萬元。”天津中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛表示，天津目前的住宅和公建市場的倒掛剛剛顯現(xiàn)苗頭，還處于價(jià)格持平階段。據(jù)了解，去年天津住宅市場的最高價(jià)格還不到1.2萬元/平方米，市區(qū)整體商品房行情都在8000元/平方米左右，到目前為止商品房價(jià)格已經(jīng)上漲了一半。但寫字樓和商鋪等公建市場的售價(jià)行情則沒有明顯變化，價(jià)格與去年基本持平。因此住宅與公建產(chǎn)品售價(jià)正在從去年的相差近半逐步趨向持平。

　　“今年寫字樓市場的租金整體下降了20%，有些寫字樓租金甚至降了40%左右。寫字樓市場的供大于求在未來一兩年之內(nèi)還將繼續(xù)加劇，住宅與公建市場的價(jià)格倒掛肯定會(huì)在天津上演。”業(yè)內(nèi)人士坦言，目前天津新建寫字樓數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新進(jìn)商戶數(shù)量，因此公建市場存在明顯供大于求現(xiàn)象，售價(jià)也因此難以上漲。

　　不過安居客地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，天津?qū)懽謽莾r(jià)格明顯被低估了。“目前天津第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展還在提速中，對于寫字樓需求較大的金融、保險(xiǎn)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展速度還比較緩慢，寫字樓市場長期的不溫不火，使價(jià)格不能體現(xiàn)產(chǎn)品應(yīng)有價(jià)值。”

　　對于國際通行的1：200-300的租售比，天津我愛我家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，天津住宅市場的租售比早已突破1：200，有些區(qū)域的住宅市場租售比甚至可以超過1：400。例如，一套河西區(qū)一套建筑面積100平方米的住宅，目前售價(jià)為13000元/平方米，月租金3000元/月，即每平方米30元，其租售比為1：433。

　　商住倒掛：住宅單價(jià)反超寫字樓近2萬元

　　專家介紹，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。但目前部分一線城市出現(xiàn)了住宅價(jià)格高于同地段商鋪和寫字樓價(jià)格的倒掛現(xiàn)象。

　　戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，位于北京崇文區(qū)的國瑞城，其公寓價(jià)格達(dá)到了3萬元/平方米，最高達(dá)3.5萬元/平方米，而其周邊的寫字樓每平方米價(jià)格不超過2萬元，單價(jià)相差1萬元以上。

　　戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞指出，之所以出現(xiàn)“商住倒掛”，一是因?yàn)樯逃棉k公樓受實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響大，在全球經(jīng)濟(jì)整體不振的情況下，投資者不會(huì)輕易投資；二是在一線城市如北京和上海，寫字樓仍處于供大于求的狀況。

　　在供求關(guān)系等因素影響之外，“商住倒掛”現(xiàn)象反映了房價(jià)上漲過快、漲幅過高。專家指出，今年以來，由于相對于商業(yè)地產(chǎn)，住宅投資成本較低，大量投資和投機(jī)力量涌入住宅市場，成為房價(jià)脫離經(jīng)濟(jì)基本面、離奇走高的重要推手。

　　租售價(jià)格比：部分城市租售比達(dá)1：800

　　何衍鈞介紹，國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月(大致相當(dāng)于16年至25年)內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。比值越高，房價(jià)中偏離普通居民消費(fèi)需求的比重越大。

　　某研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2004年以來北京等部分地區(qū)房屋租售比一直高于國際警戒線。今年1至10月，北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到1：434，上海地區(qū)達(dá)1：418，深圳、杭州均突破1：360，遠(yuǎn)高于國際通行標(biāo)準(zhǔn)。

　　何衍鈞表示，在一些二、三線城市，平均房價(jià)達(dá)到4000元的水平，但一套100平方米的三居室租金每月僅500元，租售比竟然達(dá)到1：800。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租售價(jià)格比不斷拉大也表明“房價(jià)上漲過快”。

　　房價(jià)收入比：部分一線城市超過14倍

　　知名物業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)永慶房屋集團(tuán)24日在上海發(fā)布報(bào)告顯示，上海市區(qū)(外環(huán)以內(nèi))房價(jià)自2006年以來一路攀升，今年已達(dá)到2.3萬元/平方米，近4年內(nèi)上漲近一倍。

　　房價(jià)收入比通常用于衡量居民收入能夠支撐房價(jià)的合理水平。一般而言，在發(fā)達(dá)國家這一比值超過6倍即可視為出現(xiàn)泡沫。

　　據(jù)某研究院提供的數(shù)據(jù)，2008年到2009年，北京的這一比值從14.1上升到14.3，上海從9.2上升到12.6，深圳從14.4上升到14.6，二線城市如天津也從8.6上升到10.1。

　　上海某房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭指出，如果剔除動(dòng)拆遷保障用房因素，2008年北京房價(jià)收入比為15倍，上海高達(dá)17.2倍。“按今年房價(jià)上漲的狠勁兒，一線城市可能會(huì)到近20倍。”(每日新報(bào))