雖然進入冬季，然而“高燒”的樓市卻難以降溫。記者近日在北京、上海等大城市采訪時發(fā)現(xiàn)，隨著房價持續(xù)高位運行，一些衡量樓市的重要指標出現(xiàn)畸變，特別是價格“倒掛”現(xiàn)象明顯。專家認為，這表明樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。在上海、北京等城市紛紛凸顯倒掛局面之時，天津樓市也同樣開始出現(xiàn)了部分倒掛行情。

　　天津樓市初現(xiàn)倒掛行情

　　在上海、北京等城市紛紛凸顯倒掛局面之時，天津樓市也同樣開始出現(xiàn)了部分倒掛行情。

　　“目前天津河西、和平、南開等核心區(qū)域的住宅售價水平都在1.5萬-1.6萬元/平方米，海河旁的津塔項目最高售價甚至高達2.8萬元/平方米，而市內(nèi)六區(qū)寫字樓的售價則在每平方米1.5萬元至2萬元。”天津中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛表示，天津目前的住宅和公建市場的倒掛剛剛顯現(xiàn)苗頭，還處于價格持平階段。據(jù)了解，去年天津住宅市場的最高價格還不到1.2萬元/平方米，市區(qū)整體商品房行情都在8000元/平方米左右，到目前為止商品房價格已經(jīng)上漲了一半。但寫字樓和商鋪等公建市場的售價行情則沒有明顯變化，價格與去年基本持平。因此住宅與公建產(chǎn)品售價正在從去年的相差近半逐步趨向持平。

　　“今年寫字樓市場的租金整體下降了20%，有些寫字樓租金甚至降了40%左右。寫字樓市場的供大于求在未來一兩年之內(nèi)還將繼續(xù)加劇，住宅與公建市場的價格倒掛肯定會在天津上演�！睒I(yè)內(nèi)人士坦言，目前天津新建寫字樓數(shù)量遠遠超過新進商戶數(shù)量，因此公建市場存在明顯供大于求現(xiàn)象，售價也因此難以上漲。

　　不過安居客地產(chǎn)研究機構(gòu)則認為，天津?qū)懽謽莾r格明顯被低估了�！澳壳疤旖虻谌�產(chǎn)業(yè)發(fā)展還在提速中，對于寫字樓需求較大的金融、保險、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展速度還比較緩慢，寫字樓市場長期的不溫不火，使價格不能體現(xiàn)產(chǎn)品應有價值。”

　　對于國際通行的1：200-300的租售比，天津我愛我家地產(chǎn)經(jīng)紀公司有關(guān)負責人透露，天津住宅市場的租售比早已突破1：200，有些區(qū)域的住宅市場租售比甚至可以超過1：400。例如，一套河西區(qū)一套建筑面積100平方米的住宅，目前售價為13000元/平方米，月租金3000元/月，即每平方米30元，其租售比為1：433。

　　商住倒掛：住宅單價反超寫字樓近2萬元

　　專家介紹，一個健康的房地產(chǎn)市場，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%左右。但目前部分一線城市出現(xiàn)了住宅價格高于同地段商鋪和寫字樓價格的倒掛現(xiàn)象。

　　戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，位于北京崇文區(qū)的國瑞城，其公寓價格達到了3萬元/平方米，最高達3.5萬元/平方米，而其周邊的寫字樓每平方米價格不超過2萬元，單價相差1萬元以上。

　　戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞指出，之所以出現(xiàn)“商住倒掛”，一是因為商用辦公樓受實體經(jīng)濟影響大，在全球經(jīng)濟整體不振的情況下，投資者不會輕易投資；二是在一線城市如北京和上海，寫字樓仍處于供大于求的狀況。

　　在供求關(guān)系等因素影響之外，“商住倒掛”現(xiàn)象反映了房價上漲過快、漲幅過高。專家指出，今年以來，由于相對于商業(yè)地產(chǎn)，住宅投資成本較低，大量投資和投機力量涌入住宅市場，成為房價脫離經(jīng)濟基本面、離奇走高的重要推手。

　　租售價格比：部分城市租售比達1：800

　　何衍鈞介紹，國際上通行的標準認為，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月(大致相當于16年至25年)內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。比值越高，房價中偏離普通居民消費需求的比重越大。

　　某研究院的統(tǒng)計顯示，2004年以來北京等部分地區(qū)房屋租售比一直高于國際警戒線。今年1至10月，北京地區(qū)房屋租售比達到1：434，上海地區(qū)達1：418，深圳、杭州均突破1：360，遠高于國際通行標準。

　　何衍鈞表示，在一些二、三線城市，平均房價達到4000元的水平，但一套100平方米的三居室租金每月僅500元，租售比竟然達到1：800。業(yè)內(nèi)人士認為，租售價格比不斷拉大也表明“房價上漲過快”。

　　房價收入比：部分一線城市超過14倍

　　知名物業(yè)經(jīng)紀機構(gòu)永慶房屋集團24日在上海發(fā)布報告顯示，上海市區(qū)(外環(huán)以內(nèi))房價自2006年以來一路攀升，今年已達到2.3萬元/平方米，近4年內(nèi)上漲近一倍。

　　房價收入比通常用于衡量居民收入能夠支撐房價的合理水平。一般而言，在發(fā)達國家這一比值超過6倍即可視為出現(xiàn)泡沫。

　　據(jù)某研究院提供的數(shù)據(jù)，2008年到2009年，北京的這一比值從14.1上升到14.3，上海從9.2上升到12.6，深圳從14.4上升到14.6，二線城市如天津也從8.6上升到10.1。

　　上海某房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭指出，如果剔除動拆遷保障用房因素，2008年北京房價收入比為15倍，上海高達17.2倍�！鞍唇衲攴績r上漲的狠勁兒，一線城市可能會到近20倍�！�(每日新報)