個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)至5年

　　●預(yù)計(jì)12月31日優(yōu)惠截止前市民將蜂擁至交登機(jī)構(gòu)趕末班車

　　●房產(chǎn)交易登記部門(mén)提醒市民最好最遲于12月21日左右遞件

　　解讀國(guó)務(wù)院消費(fèi)政策調(diào)整

　　國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議昨日正式?jīng)Q定，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。這意味著，二手樓市出證滿2年以上的盤(pán)源可享免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠壽終正寢，而契稅、印花稅的減免優(yōu)惠將延續(xù)。

　　雖然早已在預(yù)期之中，但是廣州約七成二手房源受此影響，因此，多位業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，優(yōu)惠終結(jié)對(duì)市場(chǎng)影響巨大，短期內(nèi)將促使二手房交易放量，展望明年將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲、上半年成交或大幅萎縮。

　　同時(shí)，廣州的房地產(chǎn)交易登記部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)表示，該政策一出，市民蜂擁交登機(jī)構(gòu)趕搭末班車的現(xiàn)象將不可避免，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，交登部門(mén)將盡全力為市民房產(chǎn)過(guò)戶服務(wù)，甚至加班加點(diǎn)。但該負(fù)責(zé)人也提醒，雖然理論上，稅費(fèi)政策執(zhí)行時(shí)限按照遞件日期而定，也就是說(shuō)，如果明年元旦取消優(yōu)惠，那么12月31日遞件的房產(chǎn)仍可享受優(yōu)惠，但是，為了以防萬(wàn)一，“市民最好最遲在12月21日左右前來(lái)遞件，讓交登和稅務(wù)部門(mén)有足夠時(shí)間審核資料”。

　　政策實(shí)施

　　6月開(kāi)始交易稅收迅猛增加

　　專家認(rèn)為營(yíng)業(yè)稅減免政策已達(dá)預(yù)期目標(biāo)無(wú)必要延續(xù)

　　中國(guó)社科院財(cái)稅研究室副主任楊志勇則表示，營(yíng)業(yè)稅一年期的減免政策已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，所以沒(méi)有必要延續(xù)。今年上半年開(kāi)始，房地產(chǎn)價(jià)量上升一度令稅收增加。“當(dāng)前廣州二手樓市中出證未滿2年的盤(pán)源占33%，2~5年的占31%，受影響的兩者相加接近放盤(pán)總量的七成。”滿堂紅研究部經(jīng)理周峰表示。

　　如果現(xiàn)在再入市能否趕得及在明年1月1日前遞件呢？來(lái)自滿堂紅的數(shù)據(jù)就顯示，由于樓市優(yōu)惠政策年底到期的“末班車效應(yīng)”，11月份廣州二手樓市的“末班車效應(yīng)”作用在月初和月中最為明顯，但是到月底買(mǎi)家已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)心此時(shí)交易可能來(lái)不及辦理相關(guān)手續(xù)，因此成交速度明顯放緩。最終，二手樓市未能保持住上半月成交量大幅增長(zhǎng)的勢(shì)頭，只增加了一成五左右。

　　市場(chǎng)影響

　　二手房成交量將現(xiàn)萎縮

　　專家稱明年頭兩月二手房成交量將同比大降三成

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪就認(rèn)為，如果買(mǎi)家現(xiàn)時(shí)再入市，除非房源不存在抵押等問(wèn)題，買(mǎi)家采取一次性付款的方式，才有可能勉強(qiáng)趕上營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的末班車。

　　潘宇豪分析，當(dāng)前廣州業(yè)主在二手房交易中采取實(shí)收的方式，取消優(yōu)惠后買(mǎi)賣(mài)雙方將有一段適應(yīng)期，明年第一季度二手樓市成交將有所萎縮。“當(dāng)前出貨意愿強(qiáng)烈的業(yè)主大都會(huì)在年底前出貨，剩下的對(duì)價(jià)格態(tài)度都比較強(qiáng)硬。”他說(shuō)，由于中心城區(qū)一手樓供應(yīng)量持續(xù)偏低，加上亞運(yùn)前后開(kāi)發(fā)商停工的影響，將連帶令二手樓市業(yè)主“惜售”，深遠(yuǎn)影響或延續(xù)到2011年。

　　周峰則預(yù)期，明年頭兩月，廣州二手樓市成交量將同比大降三成，比本月更會(huì)銳減五成。

　　二手房:

　　中心區(qū)價(jià)堅(jiān)挺郊區(qū)可望下調(diào)

　　周峰認(rèn)為，優(yōu)惠政策取消雖然會(huì)帶來(lái)成交萎縮，但不會(huì)帶來(lái)二手房?jī)r(jià)的下降，中心城區(qū)受到供求關(guān)系和盤(pán)源流動(dòng)性減少的影響房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺，但是番禺、花都等外圍區(qū)域由于一手房在明年的放量供應(yīng)，二手房?jī)r(jià)可望在政策和市場(chǎng)雙重因素帶動(dòng)下相應(yīng)下調(diào)。

　　“這次調(diào)整在打擊樓市投機(jī)傾向的同時(shí)，也令二手市場(chǎng)作為房地產(chǎn)梯級(jí)市場(chǎng)的一環(huán)受到打擊。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘認(rèn)為，短期內(nèi)優(yōu)惠取消將助推名義樓價(jià)上升，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，名義樓價(jià)與實(shí)質(zhì)樓價(jià)雙重推動(dòng)下將令房?jī)r(jià)進(jìn)一步偏離普通市民的承受力。

　　一手房:

　　供求失衡加劇價(jià)格或被推高

　　“今年有幾個(gè)月，廣州二手市場(chǎng)的成交量都超過(guò)了一手市場(chǎng)，取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠在打擊一手市場(chǎng)投資客入市沖動(dòng)的同時(shí)，也將促使部分二手買(mǎi)家回流一手市場(chǎng)。”經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑分析。

　　有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，由于明年廣州適逢亞運(yùn)，3月份即停止報(bào)建，本身一手樓供應(yīng)量就有限，加之二手客回流一手樓，勢(shì)必推動(dòng)一手樓價(jià)上漲，尤其是市區(qū)一手樓，“廣州市區(qū)一手樓供求失衡局面將非常突出”。

　　此外，合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，決定的出臺(tái)對(duì)一手樓市影響不大，接下來(lái)一手樓的主要買(mǎi)家是改善型需求買(mǎi)家，這部分人看重的主要是價(jià)格、環(huán)境和信貸是否放松，目前這方面的政策尚無(wú)變化，所以影響不大。

　　近三個(gè)月:

　　廣州二手樓交登量高于一手

　　根據(jù)廣州市十區(qū)房地產(chǎn)交易登記情況，自1月份開(kāi)放個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年以來(lái)，1月和2月房屋交易還處于低點(diǎn)，登記面積在100萬(wàn)㎡以下，之后交易量節(jié)節(jié)增多。3月首次超過(guò)100萬(wàn)㎡，4月成交面積為153.79萬(wàn)㎡，6月至8月的這3個(gè)月房屋成交面積最大，8月房屋交易登記的面積達(dá)到最高點(diǎn)262.29萬(wàn)㎡。

　　由于房?jī)r(jià)居高不下，樓市有價(jià)無(wú)市的趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，9月開(kāi)始房屋交易登記面積出現(xiàn)回落，10月份甚至只有120.21萬(wàn)㎡，接近今年3月份的成交量。不過(guò)為了趕上政策的末班車，11月份的交易情況有所回升，成交面積為174.21.萬(wàn)㎡。而且有趣的是，相比6月到8月一手樓市交易的旺盛局面， 9月到11月這3個(gè)月，二手樓的交易面積都高過(guò)一手樓，這也包含一部分購(gòu)房者趕政策的心理。