昨日，鄭州市房管局公布的11月鄭房指數(shù)顯示，鄭州商品住宅呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的態(tài)勢(shì)，全市商品住宅銷售8858套，較10月份少賣674套，銷售均價(jià)為每平方米4850元，較上月小漲47元。專家認(rèn)為，樓市政策走勢(shì)的不確定性刺激了市場(chǎng)的觀望情緒，但明年的樓市仍舊會(huì)在高位運(yùn)行。

　　銷量走低 年末樓市集中放量

　　從圖中可以看出，11月份鄭州商品房市場(chǎng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出三個(gè)顯著特征：銷售量逐步下滑，銷售均價(jià)快速上揚(yáng)，預(yù)售面積放量。

　　鄭州同致行運(yùn)營(yíng)總監(jiān)曹慶偉認(rèn)為，造成商品房銷量下降的原因主要來自三個(gè)方面，首先是由于大部分開發(fā)商已經(jīng)在前10個(gè)月中完成了全年的財(cái)務(wù)目標(biāo)和工作計(jì)劃，不必再依靠年底節(jié)日的優(yōu)惠沖刺任務(wù)，各個(gè)樓盤促銷優(yōu)惠大幅減少，一些樓盤出現(xiàn)漲價(jià)，一些購(gòu)房者由于價(jià)格因素開始觀望。其次，去年沉淀的剛性需求經(jīng)過大半年的釋放接近尾聲。另外，商品房預(yù)售面積呈現(xiàn)大幅放量，市場(chǎng)供給充足，消費(fèi)者余地更大了，“11月份鄭州商品房預(yù)售達(dá)到了139.2萬平方米，預(yù)售樓盤項(xiàng)目達(dá)到了53個(gè)之多�！�

　　“之所以出現(xiàn)商品住宅價(jià)格微漲，但銷售量下降的原因在于，房?jī)r(jià)達(dá)到歷史新高致使一部分自住性需求無力負(fù)擔(dān)，投資性需求又擔(dān)心政策有變數(shù)隨即投資行為受抑制�！焙幽县�(cái)經(jīng)學(xué)院教授劉社表示。

　　今年樓市的回暖，樓市供應(yīng)量也隨之逐步拉大，如圖所示，今年7、8月份，鄭州商品房預(yù)售面積僅有10萬平方米左右，預(yù)售樓盤項(xiàng)目?jī)H有六七個(gè)而已。從9月份后，鄭州商品房供給開始恢復(fù)正常水平，9~11月三個(gè)月，鄭州商品房預(yù)售面積達(dá)到了329萬平方米，超過了前八個(gè)月商品房預(yù)售面積總和。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，鄭州商品房共成交995.5萬平方米，銷售金額達(dá)到489億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年成交水平和金額。鄭州同致行分析認(rèn)為，隨著年末眾多樓盤的入市，12月份，鄭州商品房預(yù)售面積仍然會(huì)出現(xiàn)高水平。

　　專家預(yù)測(cè) 明年樓市仍會(huì)高位運(yùn)行

　　今年以來，鄭州商品房成交均價(jià)連續(xù)突破每平方米4500元和5000元大關(guān)，前11個(gè)月鄭州商品房成交均價(jià)每平方米上漲1127元，漲幅達(dá)到21%。曹慶偉認(rèn)為，鄭州商品房成交均價(jià)未來上漲的空間已經(jīng)十分小，基于價(jià)格上漲幅度，12月份商品房?jī)r(jià)格可能出現(xiàn)微調(diào)。

　　但房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君則表示，目前市場(chǎng)上存在三種恐慌心態(tài)，即市民恐慌性購(gòu)房的心理有所減緩，由于年底房地產(chǎn)政府調(diào)控是否延續(xù)的不確定性，購(gòu)房者開始觀望；開發(fā)商恐慌性拋售加劇，同樣是對(duì)宏觀調(diào)控政策不確定性的觀望；開發(fā)商恐慌性拿地，由于今年有存量房的開發(fā)商由于市場(chǎng)銷售形勢(shì)好，手頭有大量現(xiàn)金，從而開始瘋狂找地，不少人甚至將拿地目標(biāo)指向地級(jí)市和縣級(jí)市。

　　“明年的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)持續(xù)高位運(yùn)行，地王也會(huì)相繼誕生”，劉社認(rèn)為，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)像個(gè)別專家之前預(yù)測(cè)的那樣悲觀。因?yàn)閯倓偨Y(jié)束的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳達(dá)出積極信號(hào)，“要保持宏觀經(jīng)濟(jì)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，而且指出要擴(kuò)大居民消費(fèi)需求，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求�！�

　　不過上官同君仍舊表示，2010年樓市三恐慌仍然會(huì)延續(xù)，房?jī)r(jià)仍然會(huì)緩慢爬升，但銷量會(huì)面臨瓶頸，由于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不確定性，以及當(dāng)前房地產(chǎn)投資客開始離場(chǎng)，也由于鄭州市場(chǎng)2010年即將上市的城中村改造項(xiàng)目小戶型投資量激增，2010年的鄭州樓市營(yíng)銷將進(jìn)入血拼市場(chǎng)的階段。

    晚報(bào)記者 袁瑞清