昨日，鄭州市房管局公布的11月鄭房指數顯示，鄭州商品住宅呈現量跌價漲的態勢，全市商品住宅銷售8858套，較10月份少賣674套，銷售均價為每平方米4850元，較上月小漲47元。專家認為，樓市政策走勢的不確定性刺激了市場的觀望情緒，但明年的樓市仍舊會在高位運行。

　　銷量走低 年末樓市集中放量

　　從圖中可以看出，11月份鄭州商品房市場數據呈現出三個顯著特征：銷售量逐步下滑，銷售均價快速上揚，預售面積放量。

　　鄭州同致行運營總監曹慶偉認為，造成商品房銷量下降的原因主要來自三個方面，首先是由于大部分開發商已經在前10個月中完成了全年的財務目標和工作計劃，不必再依靠年底節日的優惠沖刺任務，各個樓盤促銷優惠大幅減少，一些樓盤出現漲價，一些購房者由于價格因素開始觀望。其次，去年沉淀的剛性需求經過大半年的釋放接近尾聲。另外，商品房預售面積呈現大幅放量，市場供給充足，消費者余地更大了，“11月份鄭州商品房預售達到了139.2萬平方米，預售樓盤項目達到了53個之多。”

　　“之所以出現商品住宅價格微漲，但銷售量下降的原因在于，房價達到歷史新高致使一部分自住性需求無力負擔，投資性需求又擔心政策有變數隨即投資行為受抑制。”河南財經學院教授劉社表示。

　　今年樓市的回暖，樓市供應量也隨之逐步拉大，如圖所示，今年7、8月份，鄭州商品房預售面積僅有10萬平方米左右，預售樓盤項目僅有六七個而已。從9月份后，鄭州商品房供給開始恢復正常水平，9~11月三個月，鄭州商品房預售面積達到了329萬平方米，超過了前八個月商品房預售面積總和。

　　據統計，今年前11個月，鄭州商品房共成交995.5萬平方米，銷售金額達到489億元，遠遠超過2008年成交水平和金額。鄭州同致行分析認為，隨著年末眾多樓盤的入市，12月份，鄭州商品房預售面積仍然會出現高水平。

　　專家預測 明年樓市仍會高位運行

　　今年以來，鄭州商品房成交均價連續突破每平方米4500元和5000元大關，前11個月鄭州商品房成交均價每平方米上漲1127元，漲幅達到21%。曹慶偉認為，鄭州商品房成交均價未來上漲的空間已經十分小，基于價格上漲幅度，12月份商品房價格可能出現微調。

　　但房地產實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君則表示，目前市場上存在三種恐慌心態，即市民恐慌性購房的心理有所減緩，由于年底房地產政府調控是否延續的不確定性，購房者開始觀望；開發商恐慌性拋售加劇，同樣是對宏觀調控政策不確定性的觀望；開發商恐慌性拿地，由于今年有存量房的開發商由于市場銷售形勢好，手頭有大量現金，從而開始瘋狂找地，不少人甚至將拿地目標指向地級市和縣級市。

　　“明年的鄭州房地產市場還會持續高位運行，地王也會相繼誕生”，劉社認為，明年的房地產市場應該不會像個別專家之前預測的那樣悲觀。因為剛剛結束的經濟工作會議傳達出積極信號，“要保持宏觀經濟的連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，而且指出要擴大居民消費需求，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。”

　　不過上官同君仍舊表示，2010年樓市三恐慌仍然會延續，房價仍然會緩慢爬升，但銷量會面臨瓶頸，由于國家房地產調控政策的不確定性，以及當前房地產投資客開始離場，也由于鄭州市場2010年即將上市的城中村改造項目小戶型投資量激增，2010年的鄭州樓市營銷將進入血拼市場的階段。

    晚報記者 袁瑞清