成交量翻番、價(jià)格飛漲、供小于求、購(gòu)房者恐慌，這幾個(gè)短語(yǔ)可以說(shuō)形象地概括了北京2009年樓市的方方面面。3月份開(kāi)始前所未有的樓市暴漲潮，可以說(shuō)出乎所有人的意料。下面一組數(shù)字說(shuō)明了2009年樓市的瘋狂，特別是二手房市場(chǎng)，更是出現(xiàn)了前所未有的井噴之勢(shì)。

　　-市場(chǎng)狀況

　　成交量：一年超三年

　　2009年前11月二手房成交量已經(jīng)達(dá)到了236377套，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)接近了2006-2008年的總和237020套。2009年的樓市成交高峰非常驚人，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部根據(jù)目前的成交量推算，2009年全年將肯定超過(guò)2006-2008年三年的二手房成交總和。而12月很可能繼續(xù)突破歷史紀(jì)錄，全年將達(dá)到27萬(wàn)套。

　　從2009年單月的成交量來(lái)看，北京二手房在2009年3月開(kāi)始全部成交突破2萬(wàn)套，達(dá)到了以前從未有過(guò)的高度。特別是9月因?yàn)?4號(hào)文件造成的集中成交使得成交量創(chuàng)造了前10月的紀(jì)錄，而11月更是創(chuàng)造了有史以來(lái)北京單月成交的紀(jì)錄，突破3萬(wàn)套，達(dá)到了32784套，而12月將可能繼續(xù)打破這一紀(jì)錄。

　　價(jià)格：均價(jià)上漲有望突破50%

　　2009年北京房?jī)r(jià)上漲是瘋狂的一年，年底價(jià)格對(duì)比1月8900元/平方米累計(jì)漲幅已經(jīng)超過(guò)了47%，達(dá)13150元/平方米。而這一價(jià)格上漲趨勢(shì)在12月還將繼續(xù)，全年價(jià)格上漲幅度有望達(dá)到51%。

　　-專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　五原因決定交易量及價(jià)格飛漲

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，出現(xiàn)價(jià)格及成交量飛漲的原因主要有五點(diǎn)：

　　首先，需求層面：2008年經(jīng)濟(jì)低迷，樓市深受其害，大量需求被抑制，2009年釋放。

　　其次，國(guó)際經(jīng)濟(jì)層面：國(guó)際經(jīng)濟(jì)陷入深度危機(jī)，看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，大量國(guó)際資本開(kāi)始流入價(jià)值洼地——中國(guó)內(nèi)地，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車(chē)只剩下拉動(dòng)內(nèi)需。

　　第三，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)層面：2009年國(guó)家4萬(wàn)億的大手筆投資，很大一部分用在了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高了城市綜合配套，流動(dòng)性增強(qiáng)，人民幣升值，在投資管道狹小、國(guó)內(nèi)本就短缺的金融衍生品又在經(jīng)濟(jì)危機(jī)不被看好的情況下，貨幣更多地流向樓市。

　　第四，行業(yè)政策層面：政府在2009年年初就開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)一系列松地根、松銀根的政策和手段，有效地刺激投資熱情，撬動(dòng)需求釋放：外令解禁、商品住宅資本金比例大松綁、房貸七折優(yōu)惠、二套房貸政策放寬、二手房稅費(fèi)下調(diào)等。

　　第五，北京市場(chǎng)層面：作為首都，人口紅利比其他城市明顯很多，奧運(yùn)之后，城市配套更加完善，城市形象和地位也再度提高，關(guān)注度相應(yīng)上升，置業(yè)人群也變得更加多元。

　　-熱點(diǎn)現(xiàn)象

　　“恐慌性”需求

　　房?jī)r(jià)恐慌、成交恐慌、貸款恐慌在2009年的北京二手房市場(chǎng)又出現(xiàn)了一個(gè)專(zhuān)有名詞——“恐慌性需求”，這部分需求在11月及12月的市場(chǎng)成交高峰中已經(jīng)占到了整個(gè)需求的30%左右。不問(wèn)價(jià)格、地段，為了購(gòu)房而購(gòu)房，這部分脫離需求能力、貸款比率畸高的購(gòu)房群體定義為恐慌性購(gòu)房需求。恐慌性需求支撐了北京二手房市場(chǎng)在2009年的爆發(fā)，而這種爆發(fā)明顯是建立在寬松的金融及交易政策下的。

　　房主毀約跳漲

　　從進(jìn)入2009年3月開(kāi)始，北京市的二手房?jī)r(jià)格就打破了2008年市場(chǎng)調(diào)整期，房?jī)r(jià)上漲飛速。在13個(gè)城區(qū)中，城八區(qū)較通州、昌平和大興等郊區(qū)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲幅略低，五環(huán)外郊區(qū)房?jī)r(jià)快速與城區(qū)縮小差距，上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了47%的平均線。大量的房主隨意向高調(diào)價(jià)，成交價(jià)高于掛牌價(jià)成了市場(chǎng)的慣例。單套房源成交時(shí)間平均僅10天左右，比2008年縮短了近一半。

　　黑白合同遁無(wú)形

　　《京銀監(jiān)通200984號(hào)文件的相關(guān)問(wèn)題》文件強(qiáng)調(diào)，各銀行在進(jìn)行存量房貸款審批時(shí)，必須以北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為審批的必要依據(jù)。 這一政策出臺(tái)后，9月2日當(dāng)天，為了趕上“末班車(chē)”，中介公司的經(jīng)紀(jì)人帶著客戶(hù)扎堆面簽貸款合同。這也使得中介公司的過(guò)戶(hù)、面簽中心都出現(xiàn)了人頭攢動(dòng)的景象。

　　這一政策的出臺(tái)使得伴隨著北京二手房市場(chǎng)的黑白合同基本被取締，但是在一定程度上帶來(lái)了買(mǎi)方交易成本的增加。

　　本報(bào)記者 趙麗萍