成交量翻番、價格飛漲、供小于求、購房者恐慌，這幾個短語可以說形象地概括了北京2009年樓市的方方面面。3月份開始前所未有的樓市暴漲潮，可以說出乎所有人的意料。下面一組數(shù)字說明了2009年樓市的瘋狂，特別是二手房市場，更是出現(xiàn)了前所未有的井噴之勢。

　　-市場狀況

　　成交量：一年超三年

　　2009年前11月二手房成交量已經(jīng)達到了236377套，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)接近了2006-2008年的總和237020套。2009年的樓市成交高峰非常驚人，美聯(lián)物業(yè)市場研究部根據(jù)目前的成交量推算，2009年全年將肯定超過2006-2008年三年的二手房成交總和。而12月很可能繼續(xù)突破歷史紀錄，全年將達到27萬套。

　　從2009年單月的成交量來看，北京二手房在2009年3月開始全部成交突破2萬套，達到了以前從未有過的高度。特別是9月因為84號文件造成的集中成交使得成交量創(chuàng)造了前10月的紀錄，而11月更是創(chuàng)造了有史以來北京單月成交的紀錄，突破3萬套，達到了32784套，而12月將可能繼續(xù)打破這一紀錄。

　　價格：均價上漲有望突破50%

　　2009年北京房價上漲是瘋狂的一年，年底價格對比1月8900元/平方米累計漲幅已經(jīng)超過了47%，達13150元/平方米。而這一價格上漲趨勢在12月還將繼續(xù)，全年價格上漲幅度有望達到51%。

　　-專家觀點

　　五原因決定交易量及價格飛漲

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，出現(xiàn)價格及成交量飛漲的原因主要有五點：

　　首先，需求層面：2008年經(jīng)濟低迷，樓市深受其害，大量需求被抑制，2009年釋放。

　　其次，國際經(jīng)濟層面：國際經(jīng)濟陷入深度危機，看好中國經(jīng)濟，大量國際資本開始流入價值洼地——中國內地，而中國經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車只剩下拉動內需。

　　第三，國內經(jīng)濟層面：2009年國家4萬億的大手筆投資，很大一部分用在了基礎設施建設，提高了城市綜合配套，流動性增強，人民幣升值，在投資管道狹小、國內本就短缺的金融衍生品又在經(jīng)濟危機不被看好的情況下，貨幣更多地流向樓市。

　　第四，行業(yè)政策層面：政府在2009年年初就開始陸續(xù)出臺一系列松地根、松銀根的政策和手段，有效地刺激投資熱情，撬動需求釋放：外令解禁、商品住宅資本金比例大松綁、房貸七折優(yōu)惠、二套房貸政策放寬、二手房稅費下調等。

　　第五，北京市場層面：作為首都，人口紅利比其他城市明顯很多，奧運之后，城市配套更加完善，城市形象和地位也再度提高，關注度相應上升，置業(yè)人群也變得更加多元。

　　-熱點現(xiàn)象

　　“恐慌性”需求

　　房價恐慌、成交恐慌、貸款恐慌在2009年的北京二手房市場又出現(xiàn)了一個專有名詞——“恐慌性需求”，這部分需求在11月及12月的市場成交高峰中已經(jīng)占到了整個需求的30%左右。不問價格、地段，為了購房而購房，這部分脫離需求能力、貸款比率畸高的購房群體定義為恐慌性購房需求。恐慌性需求支撐了北京二手房市場在2009年的爆發(fā)，而這種爆發(fā)明顯是建立在寬松的金融及交易政策下的。

　　房主毀約跳漲

　　從進入2009年3月開始，北京市的二手房價格就打破了2008年市場調整期，房價上漲飛速。在13個城區(qū)中，城八區(qū)較通州、昌平和大興等郊區(qū)來說，房價漲幅略低，五環(huán)外郊區(qū)房價快速與城區(qū)縮小差距，上漲幅度遠遠超過了47%的平均線。大量的房主隨意向高調價，成交價高于掛牌價成了市場的慣例。單套房源成交時間平均僅10天左右，比2008年縮短了近一半。

　　黑白合同遁無形

　　《京銀監(jiān)通200984號文件的相關問題》文件強調，各銀行在進行存量房貸款審批時，必須以北京市存量房屋買賣合同作為審批的必要依據(jù)。 這一政策出臺后，9月2日當天，為了趕上“末班車”，中介公司的經(jīng)紀人帶著客戶扎堆面簽貸款合同。這也使得中介公司的過戶、面簽中心都出現(xiàn)了人頭攢動的景象。

　　這一政策的出臺使得伴隨著北京二手房市場的黑白合同基本被取締，但是在一定程度上帶來了買方交易成本的增加。

　　本報記者 趙麗萍