近來(lái)，隨著國(guó)家營(yíng)業(yè)稅減免等政策的變化，不少地方二手房成交量呈現(xiàn)“井噴”態(tài)勢(shì)，許多買(mǎi)房人都想趕上政策的末班車(chē)，急于在優(yōu)惠政策截止日期前完成過(guò)戶(hù)。二手房成交量的迅速增加，在一定程度上也使因二手房交易引發(fā)的糾紛呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)，給買(mǎi)賣(mài)雙方都帶來(lái)了不少麻煩。

　　就以往因二手房交易發(fā)生的糾紛來(lái)看，以下幾個(gè)案例中的情況應(yīng)引起大家注意。

　　-案例一：

　　小張和小王夫妻倆是標(biāo)準(zhǔn)的白領(lǐng)，結(jié)婚之初在雙方父母的資助下買(mǎi)了套一居室，登記在小張名下。有了孩子后，換套大房子的愿望越來(lái)越迫切�？嘤跊](méi)有足夠的資金，兩人商量把現(xiàn)有的房先賣(mài)掉，拿賣(mài)房的錢(qián)付大房子的首付。小王就通過(guò)中介公司找到了買(mǎi)主小劉，小劉看完房子以后很滿(mǎn)意，雙方經(jīng)過(guò)幾次協(xié)商，約定成交價(jià)格95萬(wàn)元，由小王以小張委托代理人的名義和小劉在中介公司的店里簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。

　　就在雙方打算履行合同的期間，誰(shuí)也沒(méi)想到房?jī)r(jià)迅速往上漲，有的中介公司給這套房子的報(bào)價(jià)已經(jīng)到了105萬(wàn)元。小王夫婦覺(jué)得賣(mài)虧了。

　　想了想，小張把小王和小劉作為共同被告起訴到法院，要求確認(rèn)小王和小劉簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，理由是房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，小王代理自己和小劉簽訂合同并未征得自己同意，小王在法庭上也承認(rèn)賣(mài)房沒(méi)有征得小張同意。而小劉則表示自己去看房的時(shí)候小張也在家，而且合同簽訂后小張還給自己打過(guò)電話(huà)要求加價(jià)，所以小張應(yīng)當(dāng)知道并且同意小王賣(mài)房的行為。中介公司的工作人員也到庭對(duì)小劉主張的事實(shí)進(jìn)行了證明。

　　法官解析：

　　本案反映的情形在實(shí)踐中并不少見(jiàn)，即房屋共有人之一以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，進(jìn)而變相達(dá)到反悔賣(mài)房的目的。這種做法在實(shí)踐中很少會(huì)得到法院的支持。

　　本案中，小張和小王是夫妻關(guān)系，從小王和小劉簽訂的合同看，小王是作為小張的委托代理人身份出現(xiàn)，賣(mài)房人是小張，而該套房屋是小王和小張的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。此時(shí)，即使小張沒(méi)有在合同上簽字，當(dāng)小劉有足夠的理由相信小王簽訂合同賣(mài)房取得了小張的同意，那么合同就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，小劉作為購(gòu)房人是善意的，他的利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保障。

　　本案中，小劉看房時(shí)小張?jiān)趫?chǎng)，表明小張對(duì)于售房事宜是明知的，而且合同簽訂后又電話(huà)與小劉就漲價(jià)進(jìn)行過(guò)溝通，故小張未在合同上簽字不影響合同效力。

　　-案例二：

　　2009年8月，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的精挑細(xì)選，老王終于簽訂了合同，打算購(gòu)買(mǎi)一套公寓作為老兩口養(yǎng)老使用。但是這套公寓的原房主還有貸款沒(méi)有還清，產(chǎn)權(quán)證也沒(méi)有辦下來(lái)，必須先還清貸款并拿到產(chǎn)權(quán)證以后才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　為了盡快辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，老王特意在合同里對(duì)自己支付購(gòu)房款的方式和用途進(jìn)行了明確約定，包括約定對(duì)方應(yīng)該在收到首付款50萬(wàn)元后5天之內(nèi)將該筆款項(xiàng)用于償還銀行貸款，并且約定如果對(duì)方構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背，應(yīng)當(dāng)雙倍返還老王已支付的款項(xiàng)。

　　首付款付出去以后，老王就一直盼著過(guò)戶(hù)。但等了將近一年時(shí)間，對(duì)方才告知拿到了產(chǎn)權(quán)證，準(zhǔn)備辦理過(guò)戶(hù)。

　　在這段期間里，房?jī)r(jià)行情已經(jīng)有了一定的回調(diào)。老王詳細(xì)了解情況后發(fā)現(xiàn)，對(duì)方在收到首付款后并沒(méi)有在5天之內(nèi)用于還貸，反而是在兩個(gè)月以后才還了貸款，自己的首付款很可能被對(duì)方挪作他用了。

　　感覺(jué)自己受了欺騙，老王將對(duì)方告到法院，認(rèn)為對(duì)方?jīng)]有按合同約定償還貸款，要求雙倍返還已支付的款項(xiàng)100萬(wàn)元。而對(duì)方則認(rèn)為沒(méi)有按時(shí)償還貸款對(duì)于取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間并沒(méi)有影響，不同意老王的意見(jiàn)。

　　法官解析：

　　本案情形涉及到違約條款的約定和違約責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。

　　老王為了保障房屋能夠盡早過(guò)戶(hù)而在合同中約定相對(duì)方在一定期限內(nèi)將首付款用于償還銀行貸款，這種做法是值得肯定的，而對(duì)方也確實(shí)沒(méi)有按期償還貸款，違反了合同約定。

　　此時(shí)，對(duì)方應(yīng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任？老王要求按合同約定雙倍返還100萬(wàn)元能否得到支持？

　　違約責(zé)任分為約定違約責(zé)任和法定違約責(zé)任兩種，前者指合同約定了違約責(zé)任的具體承擔(dān)方式，后者指依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。本案中老王起訴依據(jù)的就是合同中關(guān)于違約責(zé)任的約定。

　　因雙方合同中沒(méi)有單獨(dú)就對(duì)方遲延還貸約定違約責(zé)任，只是統(tǒng)一約定了構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還已付款項(xiàng)，所以關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)方遲延還貸的行為是否構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背。

　　從用詞看，實(shí)質(zhì)性違背應(yīng)當(dāng)理解為根本性的違反了合同，從相應(yīng)的違約后果看，雙倍返還已付款項(xiàng)是一項(xiàng)較重的責(zé)任，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為只有在對(duì)方從根本上違反了合同約定的情況下，才能適用該條款。因此，對(duì)方雖然存在遲延還貸的情況，但盡快還貸的目的仍在于過(guò)戶(hù)，由于產(chǎn)權(quán)證最終辦理的時(shí)間較晚，對(duì)方遲延還貸的情形實(shí)際并未對(duì)過(guò)戶(hù)時(shí)間造成影響，因此尚不足以認(rèn)定其構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背，因此老王不能依據(jù)該條款要求對(duì)方返還100萬(wàn)元。

　　-案例三：

　　趙女士家的孩子快要上小學(xué)了，為了能讓孩子上一所好小學(xué)，趙女士打算把自己住的房子賣(mài)掉，買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房。在通過(guò)中介公司相中了一套學(xué)區(qū)房后，趙女士提出自己目前缺少足夠資金，只能先把現(xiàn)在住的房屋出售，再用賣(mài)房款來(lái)買(mǎi)房。

　　中介公司稱(chēng)保證可以在幾天內(nèi)幫助趙女士把現(xiàn)在的房屋賣(mài)掉�？吹街薪楣�司信心滿(mǎn)滿(mǎn)，趙女士放心地簽訂了購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的買(mǎi)賣(mài)合同。但簽訂合同后，中介機(jī)構(gòu)卻一直沒(méi)有幫趙女士把房屋賣(mài)出去，而她所購(gòu)買(mǎi)的學(xué)區(qū)房的付款時(shí)間已到，趙女士只好向賣(mài)房人支付違約金解除了買(mǎi)賣(mài)合同。

　　讓她沒(méi)想到的是，中介機(jī)構(gòu)還起訴她要求支付購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的居間費(fèi)。趙女士雖然在法庭上陳述了事情的來(lái)龍去脈，但苦于沒(méi)有就此與中介公司簽訂書(shū)面的合同，也沒(méi)有舉出足夠的證據(jù)證明，最終輸了官司。

　　法官解析：

　　對(duì)于資金有限、必須通過(guò)賣(mài)房所得款項(xiàng)再購(gòu)買(mǎi)房屋的二手房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將面臨更大的法律風(fēng)險(xiǎn)，最穩(wěn)妥的辦法是先將房屋售出，取得購(gòu)房款，保證自己有足夠的履約能力后再行簽訂購(gòu)房合同。

　　但在實(shí)踐中，不少購(gòu)房人更愿意一步到位，委托中介公司將兩項(xiàng)交易一攬子進(jìn)行。本案中，中介公司幫助趙女士賣(mài)房只是口頭承諾，而讓趙女士買(mǎi)房卻簽了書(shū)面的正式合同，趙女士輕信了中介公司的承諾，導(dǎo)致自己的權(quán)利沒(méi)有合同保障，而義務(wù)都落實(shí)到了合同上。最終在法庭訴訟期間，中介公司對(duì)于之前的口頭承諾均矢口否認(rèn)，趙女士只能輸官司。

　　需要指出的是，即使與中介公司簽訂了賣(mài)房的書(shū)面合同，最好將兩份合同相關(guān)聯(lián)，將中介公司賣(mài)房作為趙女士買(mǎi)房以及支付相關(guān)居間服務(wù)費(fèi)的先履行義務(wù)，這樣才能最大限度地保護(hù)自己的利益。

　　法官提示——

　　避免糾紛應(yīng)守“三大原則”

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)都是不折不扣的“大宗交易”，無(wú)論是買(mǎi)房人、賣(mài)房人還是中介公司，要避免產(chǎn)生糾紛和損失，都要做到“理性審慎”、“周密謹(jǐn)慎”、“誠(chéng)信合法”：

　　1.理性審慎

　　買(mǎi)房人在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要理性，不能為樓市熱潮所趨頭腦發(fā)熱，也別輕信口頭承諾，不被中介機(jī)構(gòu)的催促所左右，未考慮周全前絕不能輕率簽約，必須反復(fù)考慮各種情況和自己的實(shí)際需要后再簽合同，切忌“激情購(gòu)房”。

　　2.周密謹(jǐn)慎

　　在擬定合同內(nèi)容時(shí)要周密，要盡可能全面地預(yù)見(jiàn)到各種困難和意外因素。比如，簽訂合同前要查清房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，并要求共有權(quán)人出具書(shū)面聲明；對(duì)于交易房屋還有貸款未還清、銀行還有抵押權(quán)的，在買(mǎi)賣(mài)合同中要明確約定是由賣(mài)房人自行還清欠款解抵押還是由買(mǎi)房人為其墊款協(xié)助其解抵押，或者是由中介公司協(xié)助墊款解抵押。同時(shí)，對(duì)買(mǎi)房人申請(qǐng)貸款的相關(guān)事宜，對(duì)交房時(shí)間和交房時(shí)需要同時(shí)交付的裝修物、家具家電等細(xì)微問(wèn)題也要盡量進(jìn)行明確約定。另外，在簽訂居間合同時(shí)，對(duì)于中介公司提供的合同文本一定要仔細(xì)閱讀，尤其是一些格式條款，涉及到居間服務(wù)費(fèi)支付時(shí)間、違約責(zé)任承擔(dān)等部分更要弄個(gè)清楚明白。

　　3.誠(chéng)信合法

　　堅(jiān)持依法交易，誠(chéng)信履約。不要貪圖小利，尤其是買(mǎi)房人不要貪圖便宜聽(tīng)信小道消息去購(gòu)買(mǎi)所謂的內(nèi)部“回遷房”、“危改房”，避免因購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋上當(dāng)受騙；不要通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同的方式來(lái)避稅，否則發(fā)生糾紛受損的往往是買(mǎi)房人。無(wú)論是哪一方，在簽訂合同后，就一定要遵守誠(chéng)信原則，嚴(yán)格依照合同履行，除非有合同明確約定的可行使合同解除權(quán)的事由出現(xiàn)，否則在未與對(duì)方協(xié)商一致的情況下絕不能擅自單方終止履行合同。

　　(作者單位：北京市朝陽(yáng)區(qū)法院；本欄目稿件由北京市高級(jí)法院統(tǒng)一供稿)