救市政策推動樓市逆轉(zhuǎn)

　　2009年這場樓市狂飆堪比電影大片。從年初的市場看空到三月的小陽春、紅五月再到七月后的狂飆突進(jìn)，這一年樓市的風(fēng)云變幻，令很多市場中人都看不明白。

　　人們把原因歸結(jié)為開工不足，土地供應(yīng)斷檔，4萬億投資和天量信貸資金的刺激，央企追逐“地王”，通脹預(yù)期。事實(shí)上，這場亢奮的源頭，是催促樓市交易量的一系列事關(guān)稅費(fèi)、利率的置業(yè)優(yōu)惠政策，宏觀政策這一只有形之手對市場的影響可謂“如來佛的手掌”。時至年終，作為可以載入樓市史冊的2009年，有必要對于這一年宏觀政策影響下樓市變化的脈絡(luò)做一梳理盤點(diǎn)。

　　剛需推動樓市走出低谷

　　2008年政府為扶植陷入低谷的房地產(chǎn)業(yè)出臺了系列優(yōu)惠政策，政策一定程度上改變了市場預(yù)期，并大大減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。但當(dāng)時經(jīng)濟(jì)大勢尚不明朗，消費(fèi)者信心尚未恢復(fù)，短時期未有明顯改善。政策的顯效需要一定的消化期，市場仍舊一片低迷，春節(jié)期間更是出現(xiàn)全市新房僅成交九套，成交均價為5594元/平方米，全市的成交均價環(huán)比下降26.6%的情況。

　　春節(jié)后，政策的累計效應(yīng)開始逐步顯現(xiàn)，在一系列稅費(fèi)減免以及樓盤優(yōu)惠條件的促使下，一部分2008年底和春節(jié)期間積累的婚房、拆遷等剛性需求陸續(xù)入市，節(jié)后主打婚房的小戶型更是持續(xù)暢銷，成交量開始小幅攀升。剛性需求的逐步釋放令樓市初見起色，為2009年的房地產(chǎn)市場全面回暖奠定了基礎(chǔ)。

　　藍(lán)印戶口催生市場回暖

　　2009年2月4日，在年味還未散盡之時，放寬藍(lán)印戶口政策這樣的重大利好出臺。一時間激起各方的強(qiáng)烈反應(yīng)。

　　在年初本地剛性需求受到擠壓，還未充分得到釋放的時候，藍(lán)印戶口對于一些外地在天津的工作人員以及一些想在天津落戶，以便子女日后入學(xué)方面的周邊地區(qū)的購房者都有著較大的吸引力。從藍(lán)印戶口政策出臺以后，許多符合條件的樓盤主打藍(lán)印牌，銷量節(jié)節(jié)攀升。數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年外地購房者比例達(dá)33%，相較去年翻番。

　　此時，年初觀望的局面開始有所松動，隨著政策的進(jìn)一步深入，很多外地消費(fèi)者開始組團(tuán)來天津購房，對本地持幣待購這部分消費(fèi)者的心理產(chǎn)生了一定的沖擊，他們擔(dān)心外地需求一旦集中釋放，就會造成房價的企穩(wěn)回暖，因此市場就產(chǎn)生了缺口。于是，剛性需求紛紛入市，市場開始逐步回暖。

　　二套房貸松綁助市場上攻

　　二套房貸收緊政策是政府在為調(diào)控2007年樓市過快上漲而定，但在2008年10月后房地產(chǎn)業(yè)因金融危機(jī)影響而急轉(zhuǎn)直下，為鼓勵樓市回暖增加貸款額度，各大地方銀行開始對二套房逐步松綁。

　　隨著剛性需求的紛紛釋放，二套房貸政策的寬松，進(jìn)入5月，大量改善型需求也陸續(xù)入市，一時間，市場上大戶型熱銷。而隨著樓市成交量的逐步放大，通貨膨脹的預(yù)期越發(fā)明顯，投資客紛紛重現(xiàn)江湖。據(jù)專業(yè)人士透露，目前投資客的比例已經(jīng)在30%至40%，而且以職業(yè)炒家居多。

　　下半年，隨著二套房貸收緊致使津城的“金九銀十”風(fēng)光不再，成交量和均價均有所回落。市場似乎有偃旗息鼓之勢，但隨著年底一些列優(yōu)惠政策即將到期，通貨膨脹的預(yù)期擴(kuò)大，一些零散資金找不到更好的出口，紛紛涌入樓市，一時間，恐慌性購買成了市場的主旋律。

　　營業(yè)稅新政帶火二手市場

　　二手房市場在2009年的表現(xiàn)足以令人側(cè)目，在經(jīng)歷了2008年低迷后，自年初3月開始大力反彈，5、6月份成交套數(shù)字保持了7000套/月以上的高成交量，7月更是以月成交10122套的表現(xiàn)創(chuàng)歷史新高，在經(jīng)歷了金九銀十的短暫的平穩(wěn)期后，11月全市二手私產(chǎn)住宅共成交10851套，環(huán)比上漲37.8%，年內(nèi)最高記錄重被刷新。成交量占總體成交的70%

　　二手房領(lǐng)銜的局面，與營業(yè)稅優(yōu)惠新政密切相關(guān)。

　　年初，由于政策優(yōu)惠明顯，二手房市場率先對政策作出反應(yīng)，各大門店迅速活躍起來。5年內(nèi)的次新房備受親睞。數(shù)據(jù)顯示，2008年全年成交套數(shù)是32364套，截至12月15日， 2009年全年是95574套，同比上漲達(dá)195.3%

　　年底，時至優(yōu)惠政策即將到期，二手房市場也迎來了新一輪的成交高峰。

　　一位在買與不買之間徘徊已久的買家孫女士告訴記者，“年底了，營業(yè)稅政策即將到期，一定得在大限之前出手，能節(jié)省數(shù)萬元的稅費(fèi)，即便其它優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，有政策的扶持，房價也可能繼續(xù)上漲，所以無論政策是否恢復(fù)，年底前出手都是明智之選。”

　　一位中介朋友對記者表示，這種心態(tài)的買家不在少數(shù)，所以造成年底成交井噴。

　　信貸寬松開發(fā)商“不差錢”

　　2009年，資本市場充裕的流動性及寬松的貨幣信貸政策，造就了房地產(chǎn)企業(yè)融資的“新時代”。天量銀行信貸涌入房地產(chǎn)，資本市場上市潮重啟，增發(fā)配股、公司債此起彼伏，在巨量資金推動下，開發(fā)商資金鏈由“緊繃”快速轉(zhuǎn)化為“不差錢”，房地產(chǎn)行情逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)整被迫“停下步伐”，房價爆漲。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，13家已披露中報的房企2009年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為144.23億元。其中有7家公司現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增幅在100%以上的共有8家。

　　統(tǒng)計還顯示，13家房企中，上半年資產(chǎn)負(fù)債率同比有所下降的共有10家，占比達(dá)到76.92%，平均負(fù)債率為59.53%，同比下降5.42個百分點(diǎn)。貨幣資金共計336.25億元，同比增長71.53%，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)有了一定好轉(zhuǎn)。

　　與此同時，國家貨幣政策寬松所帶來的信貸支持，也降低了開發(fā)商籌資的難度。國內(nèi)貸款和定金及預(yù)收款成為開發(fā)商資金來源增速上升的主要原因。

　　由去年年底的嗷嗷待哺，到今年的財大氣粗，各大房企均以通過這一輪寬松的貨幣政策和上市風(fēng)潮迅速積攢了脂肪。

　　房企擴(kuò)張全國地王競現(xiàn)

　　從2009年5月開始，“北京地王”的頭銜幾乎以每月一次的速度被不斷刷新。在上半年全國一線城市瘋狂搶地的同時，天津的土地市場一直表現(xiàn)的很從容，和一線城市形成鮮明對比。

　　進(jìn)入下半年，天津的土地市場開始悄然升溫。

　　據(jù)天津中原地產(chǎn)研究中心7月土地月報顯示，7月天津供地82幅，供地面積1128公頃，其中居住用地20幅，土地面積479公頃，供地面積較前12個月均值劇增。且7月，市場上還出現(xiàn)了洞庭路溢價6億的地塊。

　　8月前兩周，天津土地市場發(fā)力，推出土地29宗，共計面積171萬平方米，推出量位居首位。

　　其中，保利天津拿下地塊位于東麗區(qū)昆侖路西側(cè)，耗資20.4億，規(guī)劃建筑面積約58萬平方米，樓面地價3504元/平方米。

　　11月2日上午，中信集團(tuán)以36億元的總價拿下津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)一塊掛牌出讓的土地，該地塊也是2009年天津土地市場地塊面積和總地價的雙料“地王”。

　　天津地市的悄然升溫主要是因?yàn)樘旖蛏习肽陙矸康禺a(chǎn)市場的去存化量驚人，市場存量迅速減少所致。天津下半年來連續(xù)4個月供應(yīng)量少于需求，新增供給嚴(yán)重不足，開發(fā)商若想在天津市場繼續(xù)發(fā)展，進(jìn)行適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略儲備勢在必行。其次，天津土地市場滯后，跟天津土地供應(yīng)滯后有關(guān)。上半年上海，北京頻顯地王的時候，天津正在鬧地荒。其次很多上市公司目前正在天津積極進(jìn)行土地拓展的準(zhǔn)備，本土企業(yè)也在積極進(jìn)行土地儲備。（今晚報）