進(jìn)入2010年,高歌猛進(jìn)的廣州樓市遭遇“緊急剎車”。

　　國務(wù)院前日再出樓市調(diào)控組合拳,明確二套房貸首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價等。近期樓市調(diào)控信號頻出,市場觀望氣氛加重,此時再出臺新的房地產(chǎn)政策更加牽動市民的神經(jīng):樓市調(diào)控新政能否狙擊廣州房價?

　　廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示,目前該局正在對國11條進(jìn)行研究,下一步將出臺相關(guān)貫徹意見。同時,該局將牽頭與廣州市規(guī)劃局研究三年住房建設(shè)規(guī)劃,屆時會向社會公布。

　　新年樓市成交縮水一半

　　進(jìn)入新年后,廣州樓市成交開始急速下滑,和廣州寒冷的天氣一樣,樓市成交幾乎陷入冰點(diǎn)。

　　“很多樓盤看房客人流量減少了20%�！敝性�地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,由于樓市調(diào)控信號頻出,不少購房客加入觀望行列,樓市成交也在下滑。

　　廣州焦點(diǎn)網(wǎng)截取的陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,本月1-10日,廣州樓市一手房網(wǎng)簽數(shù)量僅為1007套,日均成交100套房左右,而去年12月前10天廣州一手房成交2081套,相比足足縮水一半。

　　合富輝煌首席分析師黎文江指出,此次樓市新政是調(diào)控“最后一只靴子”落地,為今年樓市定調(diào),平穩(wěn)、健康是主旋律,而隨著局勢的明朗,實(shí)際上將結(jié)束樓市的觀望。

　　一系列樓市調(diào)控組合拳,能否撼動居高不下的廣州房價?

　　“密集的調(diào)控政策之下,房價進(jìn)一步上漲動力不足�！辈簧贅I(yè)內(nèi)人士表示,政策調(diào)整對于抑制當(dāng)前房價上漲過快有一定的作用,預(yù)計2010年將不可能再現(xiàn)2009年房價瘋漲的局面。

　　根據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場研究部的統(tǒng)計,2010年廣州一手樓新增供應(yīng)量有限,全市十區(qū)新增住宅供應(yīng)僅約4.9萬套,大多數(shù)都集中在外圍區(qū)域,市中心區(qū)域的供應(yīng)量減少。供應(yīng)吃緊,在一定程度上使得房價仍將保持高位。

　　在廣州知名房產(chǎn)專家韓世同看來,樓市有效需求再次呈現(xiàn)嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。投資性買家開始收手和觀望,首次置業(yè)的剛性需求大多處于無效需求或轉(zhuǎn)向二手和遠(yuǎn)郊樓盤,“市場單靠改善型買家獨(dú)立支撐”。

　　韓世同認(rèn)為,目前樓市進(jìn)入買方賣方對峙僵持階段,市場有價無市的狀況會進(jìn)一步加重。開發(fā)商除非能再次拉動和吸引投資購房的熱潮,否則只有降價促銷,尤其是一直定價偏高、存貨較大、現(xiàn)金不足的開發(fā)商將難以為繼。

　　供應(yīng)住宅地超4平方公里中小戶型限制收緊

　　過去一年,廣州樓市上演了過山車式的瘋狂大戲。去年1月廣州十區(qū)一手住宅均價為8014元/平方米,但到了11月份已改寫為10282元/平方米,漲幅高達(dá)28%。

　　此次“國11條”特別“點(diǎn)題”:房價過高、上漲過快、住房有效供應(yīng)不足的城市,要切實(shí)擴(kuò)大中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)適房、限價房等五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。

　　記者昨日了解到,廣州正在對此進(jìn)行一系列調(diào)整。

　　2006年宏觀調(diào)控時,國家曾要求,地方城市中90平方米以下中小套型商品住房的建設(shè)面積不能低于城市年度開發(fā)總量的70%。但2008年底以來,廣州出讓的住宅用地很少再出現(xiàn)此類戶型限制。

　　廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人說,2008年樓市轉(zhuǎn)冷,地方根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整,放松戶型限制,而下一步將收緊戶型限制,加大中小戶型商品房的供應(yīng)量,解決更多的自主型需求。

　　在土地供應(yīng)方面,廣州將迎來近三年的土地供應(yīng)高潮。2008年廣州樓市進(jìn)入調(diào)整期,政府部門有意減少宅地供應(yīng)量,僅供應(yīng)住宅用地1.83平方公里,而2009年的宅地供應(yīng)量至少是2008年的2.5倍,主要集中在郊區(qū)。

　　該負(fù)責(zé)人表示,盡管今年廣州住宅用地供應(yīng)量尚未最終確定,但是肯定超過4平方公里,同時還將根據(jù)土地儲備情況,加大中心六區(qū)土地供應(yīng)。這也意味著,由于供應(yīng)量緊缺而房價居高不下的廣州市中心,有望利用供應(yīng)的大手進(jìn)行調(diào)控。

　　廣州保障房用地儲備也將加速。按照計劃,今年廣州將爭取儲備3平方公里以上的保障房用地。這一數(shù)字,甚至超過廣州亞運(yùn)城2.73平方公里的用地面積,如此巨額的保障房儲地量在廣州尚是首次。

　　這些調(diào)整將給未來的廣州樓市埋下伏筆。“廣州加大今年住宅用地和中小戶型供應(yīng)量,將抑制供應(yīng)不足造成的房價虛高,使房價回歸理性�！敝性�地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,由于這些住宅用地開發(fā)成樓盤將在兩年之后,因此短時間內(nèi)暫時難以見效,但是將對兩年后房價產(chǎn)生影響。

　　二套房利率怎么浮動有銀行看信用確定

　　國11條明確二套房貸首付比例不得低于40%,并明確以家庭為認(rèn)定單位,被視為此次調(diào)控組合拳的最大亮點(diǎn)。資深銀行業(yè)從業(yè)人士梁東暉告訴記者,去年底以來,廣州各大銀行對于二套房按揭已經(jīng)明顯收緊,因此該政策對樓市產(chǎn)生的心理作用更甚于實(shí)際作用。

　　此次調(diào)控是否有效,執(zhí)行是關(guān)鍵。記者昨日咨詢廣州各大銀行,對方表示會按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行二套房貸政策,有銀行表示目前仍未收到調(diào)高二套房首付比例的通知,這兩天仍可按優(yōu)惠政策執(zhí)行二套房貸政策,即首付比例兩成、貸款利率下浮30%。

　　農(nóng)業(yè)銀行越秀支行的工作人員表示,由于這幾天有關(guān)規(guī)定有變化可能,因此不會馬上改變該行此前有關(guān)房貸具體細(xì)則。建設(shè)銀行方面則表示,二套房首付必須達(dá)到40%,而如果首套房貸款已經(jīng)還清,利率可以下浮三成,并且在手續(xù)費(fèi)上給予優(yōu)惠。

　　對二套房貸首付,央行和銀監(jiān)會之前的規(guī)定也是最低40%,不過其房貸利率原來是至少要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%,也就是1.1倍,如今改成按照風(fēng)險定價,實(shí)際上也給了銀行一定的自主權(quán)。

　　工商銀行粵電支行的工作人員表示,他們會根據(jù)客戶的個人信用風(fēng)險來定貸款利率,上浮10%或者下浮15%。

　　記者觀察:

　　“二次拐點(diǎn)”還有多遠(yuǎn)?

　　十年房改以來,一路瘋狂的房價在2008年迎來了所謂的“首次拐點(diǎn)”。然而,2009年3月底開始,北京、上海、廣州等國內(nèi)一線大城市房價迅速飆升。

　　如今調(diào)控信號頻出,國11條的調(diào)控風(fēng)暴,能夠揭開樓市變局的大幕,樓市“二次拐點(diǎn)”會不會如期而至,各種問題糾結(jié)在每一個購房者的心頭。

　　中國社科院金融研究所金融發(fā)展中心主任易憲容給出的答案是:此次國11條基本上都是以前提出過的政策,“沒有一點(diǎn)多,沒有一點(diǎn)少”,因此不會造成房地產(chǎn)行業(yè)大起大落。

　　保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金分析說,盡管調(diào)控政策頻出減少了購房需求,總體而言,樓市的需求仍然大于供應(yīng),同時“錢袋子”仍然敞開,利率處于低點(diǎn),信貸較為寬松,因此樓市“二次拐點(diǎn)”短時間內(nèi)還不會到來。

　　吳定金說,一年之后,隨著樓市供應(yīng)量的大幅增加,拐點(diǎn)有可能到來。

　　從目前出臺的一系列調(diào)控組合拳,我們可以看到中央調(diào)控房價的決心,如果房地產(chǎn)市場仍然高燒不退,房價繼續(xù)飆升,調(diào)控政策仍將陸續(xù)有來。

　　盡管政策效應(yīng)仍待檢驗(yàn),從某種意義上而言,樓市的蜜月期可能已經(jīng)結(jié)束,2010年樓市即將進(jìn)入可能是“風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵”的觀望時代。

　　記者鄭佳欣　實(shí)習(xí)生鄭蘇