“4天后再過戶我就能省4萬多元了！”昨天，市民劉女士興奮地說。日前，市地稅局、市財政局、市國土房管局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整我市普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》，決定從3月1日起，上調(diào)普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)統(tǒng)計，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，本市中心城區(qū)原有非普通住宅中將有10%-15%劃歸到普通住宅范圍內(nèi)，而這部分住房在交易過程中稅費(fèi)成本有望節(jié)省一半以上。

　　【政策回放】

　　標(biāo)準(zhǔn)曾兩次上調(diào)

　　事實(shí)上，此次普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整并非首次。“普通住宅價格”這一概念為2005年國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控所出臺的《國八條》中首次提出，本次調(diào)整是本市繼2007年、2008年之后的第三次上調(diào)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，住宅標(biāo)準(zhǔn)價格的調(diào)整最主要的作用還是引導(dǎo)消費(fèi)。畢竟通過提高普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)能夠?qū)ι唐贩肯硎芏愂諆?yōu)惠進(jìn)行調(diào)整，通過稅收的調(diào)整能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)銷售進(jìn)行調(diào)控。近年來，其已經(jīng)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的配套政策之一。

　　本市上一次調(diào)整是2008年11月1日，而就在此前的兩天——2008年10月30日，天津市政府出臺了支持居民購房的八項(xiàng)舉措，俗稱“津八條”，其中對契稅、營業(yè)稅分別作出了調(diào)整。上次普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)是伴隨著國家及本市一系列活躍樓市、穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展、保障居民購房政策的。可以說2009年房地產(chǎn)市場的活躍與其有直接關(guān)系。

　　目前，隨著優(yōu)惠末班車效應(yīng)的結(jié)束，2010年各項(xiàng)新政策表明了一些方向的調(diào)整，包括存款準(zhǔn)備金率兩次上調(diào)以及近期銀行貸款審批收緊等，這些政策使得房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度短期內(nèi)很難解除。此次普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)再次體現(xiàn)了政府對于“普通”“非普通”住宅購房者的有效區(qū)分，使得適合普通百姓購買的房產(chǎn)回歸到低稅費(fèi)水平，體現(xiàn)了利用該經(jīng)濟(jì)杠桿引導(dǎo)購房合理消費(fèi)。

　　【政策影響】

　　調(diào)整不會引起二手房價上漲

　　昨天，本市普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的消息一出，很多人都開始打聽自己看中的房子是否能夠從中受益。我愛我家企劃總監(jiān)陳萌表示，鑒于該政策3月1日開始實(shí)施，這幾天會影響到一些“臨界房”的交易，但并不會對二手房市場造成太大影響。

　　經(jīng)過2009年二手房市場的大幅放量，成交均價也出現(xiàn)大幅上漲。“目前市場中符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋總量已經(jīng)不多，若按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交易，契稅、營業(yè)稅等多項(xiàng)稅費(fèi)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也隨之提高，大大增加了購房成本。”此次價格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整中，中心城區(qū)平均上調(diào)了6%，環(huán)城四區(qū)平均為4%，濱海新區(qū)塘沽功能區(qū)調(diào)整幅度相對較大，而也有部分區(qū)縣未作調(diào)整。總體上，調(diào)整使得市場上的普通住宅數(shù)量回歸到一個合理的水平，而主要拉動均價上漲的中高端住宅仍被歸在非普通住宅范疇。因此調(diào)整后將對普通購房者有比較直接的利好作用，但不會刺激投機(jī)需求的涌入。

　　另一方面，目前中心城區(qū)一手住宅均價為13000元/平方米，二手房成交均價為8800元/平方米，短期內(nèi)無過大上漲空間，因此陳萌認(rèn)為，該價格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整也不會引起二手房交易價格的上漲。“事實(shí)上當(dāng)前二手房市場狀況比我們預(yù)期的要好，目前買賣市場供需關(guān)系健康，交易熱情高于今年1月，我們預(yù)計隨著3月1日新價格標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，市場交易熱情會繼續(xù)有所體現(xiàn)。”

　　普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，從目前情況來看，對二手房的影響要明顯大于新房。即使普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，目前中心城區(qū)能夠滿足普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的新建商品房項(xiàng)目也幾乎沒有。但在環(huán)城四區(qū)，市民還是可以找到單價低于該標(biāo)準(zhǔn)的一手房。

　　10%～15%二手房稅費(fèi)降一半

　　在二手房交易中，是否為普通住宅主要影響購房契稅和營業(yè)稅的收取：契稅方面，非普通住宅為3%，普通住宅為1%-1.5%；而營業(yè)稅則按照房齡與是否為普通住宅劃分為全額收取、差額收取和免征三類。以紅橋區(qū)正源公寓為例，目前該項(xiàng)目均價為8500元/平方米左右，按照調(diào)整前的紅橋區(qū)普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)7800元/平方米作為參照，該項(xiàng)目屬于非普通住宅，應(yīng)按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納相關(guān)稅費(fèi)；而調(diào)整后紅橋區(qū)普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)上漲至8800元/平方米，以8500元/平方米成交的住宅則將被劃入普通住宅范圍。以一套正源公寓面積80平方米左右、總價68萬元的私產(chǎn)住房為例，若該房產(chǎn)房齡在5年以上，其交易的稅費(fèi)成本將由近5.9萬元降至2萬元左右，稅費(fèi)成本占購房總成本的比例也由8.7%下降至3%左右。

　　陳萌表示：“根據(jù)我們的測算，由于這次普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，中心城區(qū)原有非普通住宅中將有10%-15%被劃歸到普通住宅體系中，而這部分住宅在交易過程中稅費(fèi)可節(jié)省一半左右。”

　　【政策解讀】

　　市地稅局:

　　相關(guān)稅收政策沒變

　　市地稅局人士解釋說，普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)高后，相關(guān)的稅收政策并沒有改變，購房者可以買到更多更好的普通住宅，并享受到相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。這其中主要涉及商品房一級市場和二手房市場三種契稅標(biāo)準(zhǔn)：一是個人首次購買90平方米以下普通住房的，按成交價的1%征收契稅；二是個人購買90平方米(含90平方米)至144平方米之間普通住房的，按成交價的1.5%征收契稅；三是個人購買144平方米以上(含144平方米)及其他房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，或者購買144平方米以下住宅，但成交單價高出普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的，一律按成交價的3%征收契稅。

　　市地稅局有關(guān)人士解釋說，本市個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年的政策已經(jīng)開始執(zhí)行，個人購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。營業(yè)稅稅率為5%，再加上結(jié)合在一起的0.55%城市維護(hù)建設(shè)稅、教育事業(yè)發(fā)展費(fèi)和防洪工程維護(hù)費(fèi)共計5.55%。個人出售住房還應(yīng)繳納個人所得稅，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，按20%稅率計算個稅。不能出示房屋原值，按房屋成交價1%征收個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅。

　　價格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前后正源公寓二手房交易稅費(fèi)變化情況

　　調(diào)整涉及的稅種 調(diào)整前(非普通住宅) 調(diào)整后(普通住宅) 稅費(fèi)變化

　　契稅 68萬元×3%=20400元 68萬元×1%=6800元 減少13600元

　　營業(yè)稅

　　(5年以內(nèi)/2007年購買時總價為48萬元)全額營業(yè)稅68萬元×5.55%=37740元 差額營業(yè)稅20萬元×5.55%=11100元 減少26640元

　　作者：苗娜