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節(jié)后第一周,北京二手房市場開始出現(xiàn)逐步的回暖跡象,20日至27日,網(wǎng)簽量分別達(dá)到203、281、419、511、594、622、550、162套,已經(jīng)恢復(fù)到了二月初的平均水平。21世紀(jì)不動產(chǎn)方莊店的李經(jīng)理就告訴記者:“周一正式上班后,上門來咨詢的客戶還是挺多的,并且還成交了幾套,雖然不能和去年下半年相比,但比1月份和2月初的時候好了很多。”
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2010年春節(jié)過后8天(2010年20-27日)北京市存量住宅網(wǎng)簽量為3817套,與春節(jié)前8天(2010年2月5-12日)的2366套相比上漲48.7%,需求量方面在春節(jié)后也明顯上漲。
大量剛性需求支撐交易
對于成交量回暖的原因,北京中原三級市場研究部的報告認(rèn)為,2009年一年的瘋狂成交,消化了一部分2010年的需求,導(dǎo)致進(jìn)入2010年以來消費(fèi)者的觀望情緒較高,期待春節(jié)后樓市政策的出臺,尤其是期待價格的回落,再擇機(jī)購房,所以節(jié)前交易量與需求都較低。而節(jié)后,樓市相對仍顯走穩(wěn),價格沒有下降并且仍在高位徘徊,加上新的購房需求尤其是剛性需求開始出現(xiàn),根據(jù)北京中原近期調(diào)查顯示,56%的購房者是出于首次置業(yè)及婚房需求,剛性需求明顯。所以不少購房需求者在選到合適的房產(chǎn)后就會成交,促使了交易量的上漲。
唯一影響二手房交易量是全面推行營業(yè)稅和個稅“同差同全”,稅費(fèi)成本將變相增加。根據(jù)鏈家地產(chǎn)給出的估算,此次“京11條”細(xì)則實(shí)行后,變相多繳稅費(fèi)至少2.75%,而按照慣例稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方,購房成本上升2.75%以上。這樣會變相地導(dǎo)致買房者購買能力的下降和購房意愿的下降。不過由于營業(yè)稅問題早在去年年底就已經(jīng)確定,這個政策的影響力已經(jīng)被市場消化了很大一部分。
節(jié)后一周二手房均價小幅上漲
在成交量回暖的同時,二手房價格整體仍然堅挺。根據(jù)專業(yè)二手房交易網(wǎng)站安居客給出的數(shù)據(jù)顯示,北京二手房最近一周的市場均價為19240元/平方米,環(huán)比上漲2.98%。
鏈家地產(chǎn)的一位銷售顧問也告訴記者,北京的二手房價格從去年12月底到現(xiàn)在一直比較穩(wěn)定,沒有出現(xiàn)去年同期下降的情況,反而還小幅上漲了2%左右,尤其是節(jié)后,一些業(yè)主取消了節(jié)前的議價空間,令房價進(jìn)一步堅挺。
而2月23日,在“國11條”基礎(chǔ)上出臺的“京11條”新政里沒有一條是年后新加入的,全是已經(jīng)在執(zhí)行的政策,只是對住房土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,切實(shí)增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)等。具體到在二手房市場方面,則是繼續(xù)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格二套住房購房貸款管理,雖然可能將改善型購房劃入二套的范圍將導(dǎo)致一定程度的收緊,但與國11條相比,并未出現(xiàn)明顯的改變,只是針對北京自身條件的細(xì)化。因此,對于樓市的影響不會太大。
中原地產(chǎn)市場研究部對200組客戶的抽樣調(diào)查也顯示,81%的客戶認(rèn)為北京的11條政策不會對房地產(chǎn)市場有打壓作用。
對于現(xiàn)在已經(jīng)逐漸成為北京市場購房主力的人來說,隨著北京2010年一半的住宅規(guī)劃用地將用來建設(shè)政策性住房,以后的商品房供應(yīng)還會繼續(xù)減少,只有50%的用地建設(shè)商品房,已經(jīng)很少的商品房供應(yīng)將更顯得稀缺。所以對今后的商品房價格仍然看漲。
21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究師就表示,鑒于土地轉(zhuǎn)換有效供應(yīng)的周期及目前開發(fā)商的觀望態(tài)度,2010年上半年的上市新盤肯定將明顯減少,而在新盤供應(yīng)不足的情況下,二手房會表現(xiàn)出明顯的替代效應(yīng),交易量與價格還會在高位徘徊。而隨著政策的調(diào)整期結(jié)束,2010年下半年則可能出現(xiàn)新盤集中上市的情況,供求緊張的關(guān)系將得到明顯改善,二手房市場的價格或受此影響出現(xiàn)合理調(diào)整。
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