2月最后一天恰逢虎年元宵節,熱鬧的煙花和燈會吸引了所有的眼光。在經歷了成交量暴漲的2009年,2010年已經過去2個月,這兩個月北京二手房市場的總成交量僅為23123套,僅相當于去年12月一個月成交量的55%。而北京2月份二手房成交套數,相比1月份,再次下滑三成多。
八成買主只看不買
“本來每年的1-2月就是市場最冷淡的時候,今年成交量下降也有這個原因。但是主要還是的確房價在去年下半年漲的太多,從12月開始出現了這么多的政策,買賣雙方都需要適應市場、適應政策,但是經過1月份的觀望,現在看房熱情還是比較高的,但真正出手的很少。”北京中原地產萬年花城的業務員小林表示,他從初四上班后,每天都帶3組以上的客戶看房。“但是到現在就成交了幾單租賃,以前10天肯定能成交一單買賣了,最近只看不買的客戶依然占8成以上。”
據了解,在去年12月,一套比市場價略高的房源基本都能夠在3天出售,20%的房源甚至能夠當天成交,這個過程中房主甚至可以多次提價。但是從1月市場已經出現了明顯的變化。一套房源成交的周期基本已經需要10天左右。而2月份的成交時間繼續拉長,接近15天。而1月23日出臺京版國11條以后,5天平均單套成交面積更是僅有87.8平方米。
統計數據顯示,2010年1月,北京新增房源達到了22000套,而新增需求僅為48000,供需比為1比2.2,相比12月的1比4.5,需求減少50%。成交價格隨之跌落。2月份二手房成交均價為13460元/平方米,相比1月份的13690元/平方米下跌了1.7%。
價格沒降議價空間顯現
相比二手房市場成交價格出現下調,但是在2月份市場掛牌房源的價格相比1月份依然出現了2.5%左右的上漲。雖然掛牌價上漲,但房源普遍可議價,且議價空間明顯加大,32%的房源可議價幅度已經達到5%,但是買賣雙方的心理價差依然達到了3-5%。
已經看了幾套房的程先生說:現在房主是挺好說話的,幾套房子的房主都愿意降幾萬,但是明顯的這是因為報價上漲了的。和很多商場促銷一樣先掛高再降價,能看出房主依然不想降價,都在觀望市場走勢。
今年以來,北京全款購買二手房的比例持續上升。2月份達到40.5%的高點,相比12月上漲了12個百分點。但從單套面積來看,2月的單套平均面積為90.62平方米,相比去年12月下跌了近5.5平方米。中原三級市場研究部認為,這意味著購買力較低、對貸款依賴性較高的恐慌性需求已經基本離市。近期置業的業主大部分為改善性或者投資性業主。這些客戶大部分首付能力比較強或者選擇了全款。這使得在2月份公積金及全款比例明顯上漲。一位二手房經紀還透露,全款購房能規避稅收調整帶來的稅費增加,房主更愿意以2-3%的價格優惠出售給全款客戶。
3月可能出現“小陽春”
北京每年的3月份都是樓市的小陽春行情。去年更為明顯,從2月的9000套一躍到了2萬套。業內人士認為,今年市場在3月份也很可能出現小陽春。
中原三級市場研究部張大偉表示,從市場成交可以看出,在11條政策出臺以后的5天,北京二手房住宅成交量達到了2246套,日均449套相比之前的394套,上漲了14%。這也將導致此前踏空行情的買家再次入市。其次,房源增加的潛力不大。因為很多房源被去年提前消化。而商品房市場更將因為以后土地供應僅50%可建商品房,商品房的價格將會提升。投資手段的匱乏也是助推樓市的重要動力。面對日益明顯的通脹預期,房產是許多投資客的必然選擇。不過大戶型及非普通住宅可能降價,限外令的回復也將抑制高端需求。(姚麗穎)
最近3個月二手房成交主要數據
12月 1月 2月 環比
住宅簽約套數: 39264 12726 8544 -32.9%
住宅平均價格: 14100 13690 13460 -1.7%
單套總價: 1354721 1254253 1219745 -2.8%
日均住宅 1267 411 407 -1.0%
全款比例: 28.60% 36.50% 40.50% 11.0%
(數據來源房地產交易管理網、北京中原 )
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