為降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)局要求商業(yè)銀行加強(qiáng)防控貸款風(fēng)險(xiǎn)，特別是要加強(qiáng)防控銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。但鑒于商業(yè)銀行難以落實(shí)相關(guān)房貸緊縮政策及房貸政策的調(diào)整有限，暗示更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)。

　　目前，北京部分商業(yè)銀行為防控貸款風(fēng)險(xiǎn)，已開(kāi)始審慎評(píng)估并將二套及以上住房的首付比例提高到了60%。這一舉動(dòng)似乎與最近銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)從三方面加強(qiáng)嚴(yán)控商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款風(fēng)險(xiǎn)精神基本一致，甚至還倡導(dǎo)要拒絕給投機(jī)炒房者貸款。由此，新一輪房地產(chǎn)信貸緊縮或已逼近。

　　確實(shí)，2009年以來(lái)房?jī)r(jià)之所以會(huì)快速飆升，住房銷(xiāo)售之所以會(huì)快速增長(zhǎng)，都是由于國(guó)內(nèi)銀行無(wú)限信貸擴(kuò)張的結(jié)果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年個(gè)人住房信貸規(guī)模為2.46萬(wàn)億元(同比增長(zhǎng)4倍多)，今年1-2月份為6500億元(同比增長(zhǎng)近4倍)。這些貸款通過(guò)不同方式進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果這一趨勢(shì)不改變，無(wú)論采取什么房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們都無(wú)法遏制高房?jī)r(jià)。從這個(gè)角度分析，限制銀行對(duì)個(gè)人住房信貸的無(wú)限擴(kuò)張，是遏制高房?jī)r(jià)或遏制房地產(chǎn)泡沫的有效途徑之一。

　　但問(wèn)題是商業(yè)銀行能否真的落實(shí)或履行監(jiān)管層要求其減少個(gè)人住房信貸的承諾或要求？這是個(gè)大難題，主要有以下四點(diǎn)理由。

　　一是由于目前國(guó)內(nèi)住房按揭貸款基本上屬于中長(zhǎng)期貸款，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)在短期內(nèi)是不會(huì)暴露的，因而商業(yè)銀行就把住房貸款視為低風(fēng)險(xiǎn)的貸款，更何況還有住房的抵押。

　　二是由于各級(jí)政府采取低利率、低稅收等過(guò)度優(yōu)惠政策鼓勵(lì)住房消費(fèi)，卻對(duì)住房投資或投機(jī)很少限制，導(dǎo)致自1998年住房制度改革以來(lái)房?jī)r(jià)“只漲不跌”。住房作為銀行的抵押品，也自然成了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　三是既然住房按揭貸款是當(dāng)前銀行最為優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)占有率高，也成為體現(xiàn)各商業(yè)銀行長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力提高的重要方面之一。

　　四是由于現(xiàn)代商業(yè)銀行更容易形成“收益歸自己、風(fēng)險(xiǎn)歸社會(huì)”的特征，特別是國(guó)有主導(dǎo)的商業(yè)銀行更是如此。這就有了2009年國(guó)內(nèi)信貸管制政策一放松，銀行信貸為何會(huì)出現(xiàn)數(shù)倍的過(guò)度增長(zhǎng)。因此，要讓國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行自覺(jué)遵守銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的相關(guān)監(jiān)管規(guī)則，這個(gè)難度會(huì)很大。

　　上述四大理由顯示，要想讓商業(yè)銀行自覺(jué)遵守監(jiān)管層提出減少對(duì)個(gè)人住房貸款的要求是難上加難。但鑒于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍在快速上漲，筆者認(rèn)為，目前僅僅要求商業(yè)銀行區(qū)分第一套住房與第二套住房的信貸政策調(diào)整是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

　　這是因?yàn)�，要界定第一套住房與第二套住房并非易事，況且還存在商業(yè)銀行與住房購(gòu)買(mǎi)者“合謀”模糊這種界定現(xiàn)象，目的是商業(yè)銀行為了增加其個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)的占有率。所以，銀監(jiān)會(huì)《個(gè)人貸款管理辦法》出臺(tái)及“國(guó)十一條”公布后，個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)不僅沒(méi)有減少，反而還同比增長(zhǎng)了好幾倍。

　　還有，試圖通過(guò)提高首付比例，降低住房購(gòu)買(mǎi)者的融資杠桿率，從理論上講可以降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，但由于住房買(mǎi)賣(mài)雙方可通過(guò)陰陽(yáng)合同來(lái)規(guī)避這種管制，從而大大削弱了這項(xiàng)政策措施的實(shí)際效果。

　　上述分析可見(jiàn)，不僅要求商業(yè)銀行降低對(duì)個(gè)人住房貸款的操作難度很大，而且現(xiàn)行房地產(chǎn)信貸政策的有限調(diào)整(包括區(qū)分第一套住房與第二套住房、首付比例等)仍不能阻止商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的過(guò)度放貸。

　　那該怎么辦呢？在筆者看來(lái)，我們必須重新審視目前我國(guó)有關(guān)個(gè)人住房貸款的相關(guān)信貸政策是否存在問(wèn)題，特別是認(rèn)清正是商業(yè)銀行的無(wú)限信貸擴(kuò)張才導(dǎo)致了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的急劇擴(kuò)大。

　　對(duì)此，首先是管理層應(yīng)當(dāng)要求各商業(yè)銀行提供個(gè)人貸款質(zhì)量的相關(guān)報(bào)告，應(yīng)當(dāng)將各金融機(jī)構(gòu)的土地融資、建筑融資、房貸放款利率定價(jià)策略、放款成數(shù)及集中度等列為重點(diǎn)檢查對(duì)象，特別是個(gè)人住房按揭貸款，以此獲得當(dāng)前房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的第一手資料。

　　其次是在此基礎(chǔ)上重新研究個(gè)人住房信貸政策，找出迄今個(gè)人住房信貸政策為何難以奏效的原因，據(jù)此改進(jìn)當(dāng)前個(gè)人住房信貸政策，包括對(duì)首付比例、第一套和第二套住房界定等。

　　再次是僅僅限制個(gè)人住房信貸的政策措施還是不夠的，我們還應(yīng)當(dāng)輔之以住房交易所得稅政策，這樣才能遏制高房?jī)r(jià)，才能阻止房地產(chǎn)投資及投機(jī)的進(jìn)一步蔓延。

　　當(dāng)我們充分意識(shí)到目前商業(yè)銀行難以落實(shí)房貸緊縮的相關(guān)政策措施時(shí)，特別是有限調(diào)整的住房信貸政策措施根本無(wú)法遏制高房?jī)r(jià)時(shí)，新一輪房貸緊縮預(yù)示了更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)。  易憲容