中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計顯示，市內(nèi)六區(qū)商品住宅自從2009年5月成交均價突破萬元之后，一直呈現(xiàn)上漲走勢，到今年3月份，已經(jīng)11個月保持總體上升趨勢，至今年3月總體漲幅達54.2%。近日調(diào)控政策的密集出臺為瘋狂的樓市打了一針“鎮(zhèn)靜劑”，專家預計，如果新政能夠全面貫徹，未來津城樓市很可能出現(xiàn)價格松動。

　　走勢回顧

　　總體連漲11月

　　漲幅超過全國

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，近一階段市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交均價屢創(chuàng)歷史新高，2010年3月份商品住宅均價達到了14643元/平方米，與2009年4月市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交均價為9492元/平方米相比，11個月每平方米上漲了5000多元，漲幅高達54.2%。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自從去年5月市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交均價突破1萬元/平方米之后，到今年3月一直保持上漲勢頭，雖然期間2009年10月和2010年1月市內(nèi)六區(qū)房價小幅下挫，但當月濱海新區(qū)、環(huán)城四區(qū)漲幅較大，因此可以說本市商品住宅成交均價已經(jīng)連續(xù)11個月呈現(xiàn)總體上漲走勢。從全國各城市住宅均價漲幅對比來看，本市房價同比漲幅保持前列。

　　據(jù)了解，2008年本市樓市跌入了冰點，成交量逐漸萎縮，自2008年9月開始的8個月時間，本市新房成交均價一直徘徊在9000多元/平方米。隨著2009年小陽春的到來，3、4月份成交量激增，成交均價也從5月份開始大幅攀升，一舉突破了1萬元/平方米，當年12月份已飆升至13445元/平方米。

　　進入2010年以來，樓市在經(jīng)過1月份的短暫調(diào)整以后，剛性需求再次爆發(fā)，加之開發(fā)商不約而同的“囤積營銷”策略，3月下旬至4月上旬，本市樓市成交量迅速回升，同時房價也繼續(xù)上揚。

　　現(xiàn)狀調(diào)查

　　市區(qū)新盤超高

　　市民并不認可

　　樓市信貸新政出臺之前，開發(fā)商對于4月計劃開盤的項目平均價格較3月繼續(xù)上漲。搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心之前的統(tǒng)計顯示，4月計劃開盤的項目平均價格達到11500元/平方米，較3月有小幅上漲，其中市內(nèi)六區(qū)新開盤的8個樓盤平均價格達到了20516元/平方米。然而，這些高價樓盤并未得到市場的認同。

　　據(jù)統(tǒng)計，2010年天津春季房交會共展出商品房項目63個，其中中心城區(qū)新房項目達21個，而其中8個項目曾參加過2009年秋交會，本次繼續(xù)推出新品。一位業(yè)內(nèi)人士表示，本屆房交會的一個突出特點就是開發(fā)商多以展示項目為主，實際進行銷售的項目僅有10個，且均價絕大多數(shù)都超過了15000元/平方米�！半m然多數(shù)市民仍傾向于居住在中心城區(qū)，但是本次房交會市內(nèi)六區(qū)的高端新盤價格動輒在15000元/平方米，甚至20000元/平方米以上，如此高價顯然得不到廣大市民的認可�！边@位人士說。

　　市場動向

　　機構(gòu)炒家退場

　　高端住宅先跌

　　據(jù)了解，樓市中的炒房客不僅僅是散客，也有一些機構(gòu)炒家，他們買房不是一套一套地買，而是一棟一棟，甚至一座一座地買。DTZ戴德梁行天津公司總經(jīng)理高炬表示，雖然本市房地產(chǎn)市場以剛性需求和改善型需求為主，但是在部分高端樓盤集中的區(qū)域，也存在機構(gòu)炒家炒房的現(xiàn)象。隨著新政的落實，這些炒家將會逐漸退場。業(yè)內(nèi)人士分析，機構(gòu)炒家拋盤后，高端住宅市場供應將會出現(xiàn)短時間激增的現(xiàn)象，由于市場供應增加，而需求并沒有增加甚至下降，因此高端住宅價格很可能會率先步入下行通道。

　　專家觀點

　　政策落實到位

　　房價面臨回落

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，此次房貸政策將矛頭直指投資和投機性需求，指向“非常精準”。那么，投資性需求的抑制是否會對本市房價產(chǎn)生實質(zhì)性影響呢？南開大學經(jīng)濟學博士劉玉錄認為，關(guān)鍵在于政策的落實�！搬槍�國家的調(diào)控政策，各地方政府將陸續(xù)出臺相應的實施細則，而政策貫徹的力度將直接影響抑制房價的效果。特別是本市房地產(chǎn)市場受政策影響深刻，對于宏觀調(diào)控會有比較敏感的反應�！彼�表示，“舉個簡單的例子，如果藍印戶口政策暫停，本市每年可減少超過500萬平方米的投資性需求，這會使市場供需發(fā)生很大變化，從而直接影響房價�！�

　　他分析，購房人目前主要處于觀望階段，而開發(fā)商鑒于政策的不明朗也在試探性地堅持，雙方正處于僵持階段。此時二手房交易依然活躍并不能證明政策對市場沒有影響，反而說明賣家在加大市場供應，而這正說明了市場的松動。隨著購房人的觀望，市場交易量將首先呈現(xiàn)回落，該趨勢從二手房市場傳遞至新房市場后，新房價格很可能隨之出現(xiàn)松動，但前提是以投資性需求為代表的不合理住房需求的切實離場。

　　“政策落實得好，房價就極可能出現(xiàn)松動、疲軟甚至下降。如果政策能夠逼退投資性需求，房價就會直落，如果不能，則房價可能會表現(xiàn)為漲幅趨緩�！眲⒂皲洷硎荆�“我們可以預計，此次國家對于抑制房價過快上漲表現(xiàn)出了堅定的決心，此輪調(diào)控后天津樓市將有可能回歸到理性發(fā)展階段，實現(xiàn)每年以幾個百分點的速度緩慢上漲。” (記者 姚華 苗娜 )