日前，國(guó)務(wù)院調(diào)控房?jī)r(jià)的一套組合拳讓業(yè)內(nèi)直呼落點(diǎn)精確，也讓人們對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)猜想。國(guó)內(nèi)一主流網(wǎng)站做的調(diào)查顯示，80%的投資者認(rèn)為在這輪新政后房?jī)r(jià)將下跌10%-30%，更有20%的投資者認(rèn)為一線(xiàn)城市下跌幅度將超過(guò)30%。

　　然而，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況并沒(méi)有上述投資者想象的那么樂(lè)觀(guān)。雖然從房產(chǎn)新政出臺(tái)至今，濟(jì)南的二手房市場(chǎng)已經(jīng)有部分房源價(jià)格微幅下調(diào)，但一手房?jī)r(jià)格并未出現(xiàn)松動(dòng)。更令人奇怪的是，新政后的一周(19日-24日)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量卻不跌反漲，不僅二手房的交易量有所上升，一手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了井噴行情，單日146套的銷(xiāo)量更創(chuàng)出了今年以來(lái)的新高。

　　交易量暴增

　　“我們樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況不錯(cuò)�！�24日，魯能領(lǐng)秀城售樓中心的售樓人員對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，目前新開(kāi)盤(pán)的7棟樓已經(jīng)有6棟售罄，現(xiàn)在只剩下幾套140平方米左右的大戶(hù)型，“五一”節(jié)時(shí)還有兩棟小戶(hù)型樓房要推出，已經(jīng)有不少看房者表示了購(gòu)房意向。導(dǎo)報(bào)記者在銷(xiāo)售大廳看到，前來(lái)看房的客戶(hù)絡(luò)繹不絕，感覺(jué)不到房產(chǎn)新政對(duì)樓市的影響。

　　導(dǎo)報(bào)記者隨后又電話(huà)采訪(fǎng)了省城數(shù)個(gè)近日開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員均表示房產(chǎn)新政后，前來(lái)看房、購(gòu)房的客戶(hù)并未減少，部分樓盤(pán)還有所增加。導(dǎo)報(bào)記者之后查閱濟(jì)南市建委公布的一手房住宅交易量發(fā)現(xiàn)，在4月15日國(guó)務(wù)院要求施行二套房貸 新政后，濟(jì)南市場(chǎng)曾出現(xiàn)過(guò)兩天“地量”，分別是17日的28套和18日的14套，但是隨后開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)反彈：19日為89套、20日82套，21日96套，22日更是出現(xiàn)了146套的“天量”，并在隨后兩天仍保持在百套以上。導(dǎo)報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，146套的交易量為今年的最高紀(jì)錄，而一周時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售情況均保持在每日百套左右的情況也是少見(jiàn)。

　　采訪(fǎng)中導(dǎo)報(bào)記者發(fā)現(xiàn) ，同樣情況也出現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng)。23日導(dǎo)報(bào)記者在濟(jì)南二手房交易大廳看到，前來(lái)辦理業(yè)務(wù)的市民依舊不少，尤其是房改房業(yè)務(wù)辦理窗口前非常擁擠。二手房交易大廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，感覺(jué)國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)后，這里的業(yè)務(wù)量不僅未降，反而有一定上升。反映到成交量上，從本月工作日的日成交量看，前期是每天100套，這兩天是每天150套，有所上升。截止到21日，二手房成交1500多套�！氨驹鲁山涣繎�(yīng)該會(huì)超過(guò)上月�！痹撠�(fù)責(zé)人表示。

　　政策落地空當(dāng)

　　為何面臨嚴(yán)厲調(diào)控，房產(chǎn)成交量卻不降反升呢？山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報(bào)特約評(píng)論員李鐵崗表示，出現(xiàn)這種情況很可能是因?yàn)楫?dāng)前國(guó)家對(duì)二套房、多套房的信貸政策剛剛出臺(tái)，還沒(méi)有全面進(jìn)行落實(shí)，不少購(gòu)房者利用這段政策上的空白期，抓緊辦理購(gòu)房手續(xù)，從而減少購(gòu)房成本。特別是最近有消息傳出，今后二套房的認(rèn)定是“認(rèn)房不認(rèn)貸”(即一個(gè)家庭只要購(gòu)買(mǎi)了一套房，再買(mǎi)房就叫二套，而不管之前的購(gòu)房是否從銀行貸款)，對(duì)已經(jīng)有一套沒(méi)有貸款的住房，想要貸款購(gòu)買(mǎi)另一套住房的家庭，無(wú)疑會(huì)帶來(lái)不少壓力�！罢�策落實(shí)前是一套房，落實(shí)后就成了二套房，兩者所支付的首付、利率的差距就有數(shù)萬(wàn)元�！�

　　導(dǎo)報(bào)記者隨后咨詢(xún)省城各銀行了解到，現(xiàn)在工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行由于未接到總行通知，目前仍以個(gè)人征信記錄上是否利用貸款買(mǎi)過(guò)房，且貸款是否已還清來(lái)識(shí)別是否為二套房。只有交通銀行濟(jì)南分行和中國(guó)銀行濟(jì)南分行開(kāi)始探路“認(rèn)房不認(rèn)貸”。中國(guó)銀行濟(jì)南分行房貸部人士表示，今后二套房認(rèn)定需要通過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)定個(gè)人名下房產(chǎn)，客戶(hù)需提供戶(hù)口本、身份證、結(jié)婚證(已婚者)、收入證明等有效證件來(lái)辦理。

　　同時(shí)，濟(jì)南公積金管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人向?qū)��?bào)記者表示，目前公積金仍按原政策執(zhí) 行，并沒(méi)有調(diào)整二套房的首付及利 率，且貸款申請(qǐng)條件中并未有關(guān)于購(gòu)買(mǎi)商品房屋數(shù)量的限制。同時(shí)，該負(fù)責(zé)人也表示，今后肯定會(huì)受到宏觀(guān)政策的影響而進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，至于如何變，變化多少，“還要等通知�！�

　　“被二套”很郁悶

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”的規(guī)定很可能“誤傷”希望購(gòu)買(mǎi)改善型住房的市民。

　　家住濟(jì)南市高新區(qū)的邢斌告訴導(dǎo)報(bào)記者，自從2005年他以全款買(mǎi)下一套小戶(hù)型后，最近一直想購(gòu)買(mǎi)一套大一點(diǎn)的房子，提升一下生活質(zhì)量。“我在銀行沒(méi)有貸款記錄，按照以前的標(biāo)準(zhǔn)，我再買(mǎi)房不會(huì)被界定為二套房。但新規(guī)無(wú)疑將使我‘被二套’，很不公平�！�

　　雖然大多數(shù)銀行尚未執(zhí)行新政，然而邢斌認(rèn)為，這些銀行“可能很快會(huì)跟進(jìn)”�！八�以，要想不被界定為二套房并借此申請(qǐng)到優(yōu)惠利率，我只有加快買(mǎi)房的進(jìn)度；現(xiàn)在調(diào)控政策密集出臺(tái)，我還想觀(guān)望一下再出手，但再等又可能‘被二套’。”邢斌陷入了兩難中。根據(jù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策規(guī)定，如果普通居民需要改善住房條件，只有將現(xiàn)住的房屋售出，再次購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)才可享受到貸款優(yōu)惠。但是，在賣(mài)掉舊房與重新買(mǎi)房中間的那部分時(shí)間，這些居民無(wú)疑將面臨租房、多次搬家等一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題�！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”操作起來(lái)不容易目前住建系統(tǒng)內(nèi)部尚未形成開(kāi)放、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，個(gè)人擁有房產(chǎn)的套數(shù)信息由各地房管局掌握，而該系統(tǒng)至今沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全國(guó)互聯(lián)。如果無(wú)法查明借款人異地房產(chǎn)信息，“認(rèn)房不認(rèn)貸” 便無(wú)法真正落實(shí)；此外，很多城市內(nèi)各區(qū)縣的登記信息也相對(duì)獨(dú)立，要想獲得購(gòu)房者在本市的房產(chǎn)信息，需要到所有區(qū)縣都查詢(xún)一遍。此舉理論上可以實(shí)施，但操作起來(lái)非常麻煩。

　　“現(xiàn)在銀行業(yè)連最基本的數(shù)據(jù)庫(kù)都沒(méi)有建立起來(lái)，怎么去查客戶(hù)之前有沒(méi)有房？”對(duì)此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇直言不諱。農(nóng)行山東省分行個(gè)貸部人士對(duì)導(dǎo)報(bào)記者坦言，一旦執(zhí)行新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，就需要從其他部門(mén)查詢(xún)購(gòu)房者家庭的房屋擁有情況�！暗�現(xiàn)在其他部門(mén)的系統(tǒng)內(nèi)能否全面反映一個(gè)家庭的房屋套數(shù)仍屬未知�！辈粌H如此，倘若銀行消極實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，無(wú)視可以聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)的信貸記錄，只關(guān)注不能聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)的房產(chǎn)信息，反倒可能留下一個(gè)政策漏洞�！叭粝雽�(shí)現(xiàn)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的初衷，需要民政部、銀監(jiān)會(huì)、央行、房管局、稅務(wù)總局等至少幾大部委聯(lián)手共建個(gè)人住房信息系統(tǒng)。建成統(tǒng)一、具有強(qiáng)大分析功能的數(shù)據(jù)庫(kù)后，才能更好配合房產(chǎn)新政的執(zhí)行。”

　　中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅(jiān)直言，這樣一個(gè)龐大的工程，需要數(shù)年時(shí)間和龐大的資金投入才能實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)稅短期難推出信貸重拳出手后，有關(guān)開(kāi)征房產(chǎn)稅的猜想盛行起來(lái)�！胺慨a(chǎn)稅的征收，還要相機(jī)而行�！崩铊F崗表示，盡管政府已經(jīng)做好了開(kāi)征房產(chǎn)稅的前期準(zhǔn)備，但是由于新的住房信貸政策剛出臺(tái)不久，在效果尚不明朗時(shí)，房產(chǎn)稅推出的可能性不大�！靶刨J政策和稅收政策之所以有一個(gè)時(shí)間差，是出于調(diào)控節(jié)奏的考慮�！背痰榔脚c李鐵崗的看法一致。他認(rèn)為，如果說(shuō)差別化信貸是一劑“猛藥”的話(huà)，對(duì)個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)征稅則是對(duì)房?jī)r(jià)的一種中長(zhǎng)期“調(diào)理”。作為調(diào)控手段，信貸政策和稅收政策有著本質(zhì)的區(qū)別。信貸政策屬于短期調(diào)控方式，見(jiàn)效快，貸款利率可以“隨市而動(dòng)”；但是稅收政策則是一種長(zhǎng)效機(jī)制，一旦出臺(tái)，不能輕易修改�！叭绻�差別化的信貸政策能夠達(dá)到遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的政策目標(biāo)，稅收政策就可以在稅制改革的大背景下，從長(zhǎng)計(jì)議�！背痰榔奖硎荆�作為一個(gè)稅種，房產(chǎn)稅的作用并非僅局限于調(diào)控樓市，還能起到改善地方財(cái)政的效果，因此，房產(chǎn)稅的推出會(huì)相對(duì)慎重。但是，為何此時(shí)走上前臺(tái)的是房產(chǎn)稅，而并非此前呼聲甚高的物業(yè)稅？通過(guò)增加保有環(huán)節(jié)稅收來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是財(cái)稅部門(mén)一直以來(lái)的思路，由于開(kāi)征物業(yè)稅需要的政策準(zhǔn)備和技術(shù)準(zhǔn)備都較為復(fù)雜，作為新稅種又須獲得全國(guó)人大表決通過(guò)，短期內(nèi)推出的可能性不大，因此要將重點(diǎn)放在現(xiàn)有的稅種上�！胺慨a(chǎn)稅是現(xiàn)有房地產(chǎn)稅種中最有可能被祭出的調(diào)控利器。”李鐵崗表示。

　　導(dǎo)報(bào)記者注意到，按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)房產(chǎn)可以免繳房產(chǎn)稅，但條例并沒(méi)有明確規(guī)定營(yíng)業(yè)房產(chǎn)的范圍，不少個(gè)人房屋雖然用于經(jīng)營(yíng)，但并沒(méi)有按期繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)1986年出臺(tái)的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%，沒(méi)有房產(chǎn)原值作依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。也就是說(shuō)，如果將第三套房定性為經(jīng)營(yíng)性住房，即使不出臺(tái)新政，三套以上住房也將進(jìn)入到稅收調(diào)控的范圍，每年按上述標(biāo)準(zhǔn)繳納房產(chǎn)稅。“毫無(wú)疑問(wèn)，這會(huì)有力打擊投機(jī)性住房�！崩铊F崗表示。(記者時(shí)超杜海劉翔)