五一樓市調(diào)查

　　一手樓成交量同比降七成 預計未來3個月樓價將現(xiàn)調(diào)整

　　昨日，中原地產(chǎn)發(fā)布“五一”期間的廣州樓市報告，報告稱，受新貨較少及調(diào)控新政尤其是其中多套房貸措施的影響，在“五一”3天假期里，全市十區(qū)一手住宅的實際成交量約為1200~1400 套，成交量僅為去年同期的三成左右，即便與2008年同期相比也有所下降。

　　房地產(chǎn)人士分析，無論是一手還是二手市場，在“五一”成交的買家中，自住者比例約為80%，顯示樓市依然存在支撐力。不過，預計樓價在未來3個月左右將出現(xiàn)調(diào)整。 　　

　　自住型買家占八成

　　中原地產(chǎn)的報告顯示，“五一”期間廣州一手住宅市場總體較平淡，大部分項目的客流情況均遠遜色于往年“五一”，僅有部分項目因舉辦迎世博、親子等主題活動而人氣較旺，但有意向的買家比例并不高，多是旺場不旺財，個別項目甚至難以旺場。一些僅有少量尾貨在售的項目更是門可羅雀。

　　同創(chuàng)卓越投資房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，目前廣州的投資型買家和自住型買家的比例為2：8左右，自住型買家對樓市仍有一定支撐力。

　　中原地產(chǎn)分析成交結(jié)果發(fā)現(xiàn)，“五一”期間的購房者，首次置業(yè)的比例比今年1~4月有所提高，部分改善型買家在新政下所受影響較大而推遲了購房，很多投資型買家近期也較少出手。滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰說，在滿堂紅促成的成交中，二次置業(yè)的客戶占24%，首次置業(yè)占76%。

　　遠郊一手盤成贏家

　　自住者為主體決定了成交物業(yè)的類型。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測顯示，“五一”期間成交量最大的主要是 80~120 平方米、較適宜年輕首次置業(yè)者的自住型單位，而中大戶型單位的成交速度明顯減慢。

　　據(jù)搜狐焦點網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“五一”期間廣州樓市成交量居前10位的樓盤中，絕大部分都位于遠郊，其中增城市就有5個樓盤擠入前10位，均價在3974~8197元/平方米。

　　從成交情況來看，幾個在“五一”期間開售的新盤的成交量要好一些，大多取得100套以上業(yè)績，如花都雅居樂·花間集、中海錦榕灣、保利·春天里等幾個新盤，其成交量合計約占全市的三分之一左右。

　　受各項目均價上調(diào)影響以及成交產(chǎn)品中很大一部分是市區(qū)內(nèi)有新貨推售的高端價位項目，“五一”期間各項目的售價與4月份基本持平。

　　開發(fā)商墊首付促銷

　　從優(yōu)惠方式來看，本次“五一”期間廣州在售項目多采用額外折扣的優(yōu)惠方式。除富力、保利、恒大有比較大的優(yōu)惠活動，其余各大發(fā)展商并未推出較大幅度的折扣等優(yōu)惠措施。另外，部分發(fā)展商專門推出了針對房貸新政的促銷手段，如祈福生活無限采用 “三成首付， 余款七成免息分期”的促銷方式，中海錦榕灣也推出了 “首付兩成，其余三成由開發(fā)商墊付，分5年還清”的方案吸引購房者。

　　“五一”期間，有新貨推售的項目優(yōu)惠幅度大多較小，優(yōu)惠幅度在9.5~9.8折之間，鮮見更大幅度的優(yōu)惠，且很多項目的折扣優(yōu)惠與“五一”前收籌階段沒有明顯變化。

　　不少項目延期推售

　　中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月24日至“五一”期間，廣州全市10區(qū)新推售商品住宅約4800套、58萬平方米，同比分別減少40%和35%；其中中心6區(qū)推售新貨約1500 套、19 萬平方米，同比分別減少68%和 62%。

　　自國十條發(fā)布以來，廣州區(qū)域市場表現(xiàn)差異明顯，中心城區(qū)因貨源稀缺，價格波動幅度不大，整體市場觀望為主，不少項目(如東山一品、嶺南新世界、穗和城、山水庭院等)均后延其推售時間，“五一”期間僅以咨詢登記為主。

　　而外圍市場的新貨供應量則明顯加大，其中花都、 番禺兩區(qū)的供應量占全市供應總量的34%和31%。

　　從新增供應的類型來看，絕大部分為舊盤新推，新盤的供應套數(shù)僅占全部新增供應量的28%左右。

　　核心地段房價回落空間有限

　　中原地產(chǎn)預期，在北京市出臺了樓市新政的相關(guān)細則后，“五一”之后其他城市在落實、細化中央相關(guān)措施方面將普遍從緊從嚴。從整體形勢看，二套及以上房貸的大幅收緊極可能只是本次調(diào)控的開始，5月2日央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率也只是其中的一項，還將會有其他的調(diào)控措施如加息等收緊流動性措施及稅費上調(diào)或新征稅種等措施在近期陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場將面臨前所未有的從緊局面。

　　從廣州市場來看，在 “三少一高” (貨少、人少、錢少、價高)的形勢下，一手住宅市場可能在經(jīng)過3個月左右的短期高位盤整后價格回落，近期市場走空跡象已經(jīng)非常明顯。

　　不過，整體市場走勢不代表所有片區(qū)都一樣：由于亞運停工的影響和市區(qū)新增供應量不足的實際情況，廣州中心城區(qū)特別是核心地段的樓價回落空間相對有限。(賴偉行、林琳、陳芳)