從4月14日一系列樓市調(diào)控政策出臺(tái)至今，已然滿月。調(diào)控之下，多數(shù)大中城市包括長(zhǎng)沙的樓市成交量相繼下挫，而在房?jī)r(jià)方面，除了個(gè)別企業(yè)推出全國(guó)性優(yōu)惠舉措外，全面性下跌的局面依然沒(méi)有到來(lái)。

　　量先縮，價(jià)后降。房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？什么時(shí)候降？又會(huì)不會(huì)反彈？在調(diào)控滿月之時(shí)，眾多準(zhǔn)購(gòu)房者為之聚焦的疑問(wèn)，或許亦是調(diào)控成敗的關(guān)鍵所在。

　　效果：目前仍是前景難測(cè)

　　樓市新政滿月，所謂的房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)在看起來(lái)還是一如云纏霧繞。剛剛一月，能看到的東西顯然還不多。接下來(lái)，調(diào)控走向?qū)⒏�讓人關(guān)注。“這一個(gè)月來(lái)的結(jié)果，和我的預(yù)期還有不小的差距。”在一家建工企業(yè)工作的張貴表示，當(dāng)前長(zhǎng)沙樓盤(pán)的優(yōu)惠、促銷(xiāo)宣傳多了起來(lái)，但感覺(jué)不明顯。當(dāng)然，買(mǎi)房對(duì)他來(lái)說(shuō)是“非做不可”的一件事，現(xiàn)在政府下了這么大力氣來(lái)控制房?jī)r(jià)，“眼下值得等等”。

　　抱著張貴這種想法的大有人在。北京、深圳等地在“新國(guó)十條”框架下拿出了細(xì)則，但很顯然，如果調(diào)控到此為止則“前途不妙”。無(wú)論是剛性需求還是投資型需求的“被壓抑”，都不是長(zhǎng)久解決問(wèn)題之道。而隨著時(shí)間的推移，根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地方政府、銀行政策將會(huì)產(chǎn)生巨大差異，逐漸將調(diào)控力量消弭，然后“由緊變松”，再一次引起需求“爆發(fā)式”反彈。

　　“我們認(rèn)為，從源頭上增加供應(yīng)，比如集體土地入市、小產(chǎn)權(quán)房的合法化，應(yīng)該是調(diào)控下一步和關(guān)鍵步驟�！敝袊�(guó)人民大學(xué)教授陶然表示。不過(guò)，種種跡象表明，調(diào)控尚未著眼于這方面的努力。知名財(cái)經(jīng)學(xué)者葉檀則認(rèn)為，此次房地產(chǎn)調(diào)控將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整最后一次機(jī)會(huì)，如果調(diào)控失敗，后果將是致命的。這種說(shuō)法，應(yīng)該不是危言聳聽(tīng)。

　　房?jī)r(jià)：在假摔而未真跌

　　記者查閱了新政出臺(tái)一月以來(lái)各地樓市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在一線城市和二線城市房?jī)r(jià)，基本上是“假摔”而非“真跌”。比方說(shuō)，有人說(shuō)北京房?jī)r(jià)一周降8000元/平方米，就被迅速證實(shí)是不靠譜。包括長(zhǎng)沙在內(nèi)，眾多城市中心樓盤(pán)房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺。部分郊區(qū)樓盤(pán)出現(xiàn)一些促銷(xiāo)優(yōu)惠手段，也遠(yuǎn)非市場(chǎng)主流。

　　“和2007年那波調(diào)控不同，目前開(kāi)發(fā)商手里糧草充足，有了等待的本錢(qián)。而這幾波房?jī)r(jià)漲跌也讓開(kāi)發(fā)商達(dá)成共識(shí)，置業(yè)者是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的，越降越不會(huì)有人買(mǎi)。另外他們始終認(rèn)為地方財(cái)政、銀行不少收益都來(lái)自房地產(chǎn)，屆時(shí)自然會(huì)想辦法扶持。同時(shí)不少開(kāi)發(fā)商更認(rèn)為此輪調(diào)控的本意是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而非打壓房?jī)r(jià)�！睒I(yè)內(nèi)人士陳真誠(chéng)認(rèn)為，眼下開(kāi)發(fā)商還缺乏降價(jià)動(dòng)力。

　　而包括北京、上海等地抑制房?jī)r(jià)效果的“立竿見(jiàn)影”，也被一些知情人士指出是“事出有因”。一是市場(chǎng)形勢(shì)不明朗讓一些高價(jià)樓盤(pán)主動(dòng)尋求推遲開(kāi)盤(pán)，二是一些地方政府在有意識(shí)地暫停發(fā)放一些高價(jià)盤(pán)的預(yù)售證，從而出現(xiàn)了均價(jià)“被降”的效果。只是這種均價(jià)往往極具欺騙性。而業(yè)界很多人認(rèn)為，房?jī)r(jià)是否真的“變向”，至少要新政出臺(tái)3-5個(gè)月之后才能看出端倪。

　　成交：掉頭向下成定局

　　最新的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙4月商品房住宅成交量環(huán)比下跌3.73%。從成交量軌跡來(lái)看，4月中旬的新政對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)產(chǎn)生影響，成交量在下旬可以用日趨平淡形容。17號(hào)之前日均成交344.6套，25號(hào)以后，日均成交僅120.4套。而5月2日至5月8日，與上一周相比成交量更是下滑千余套。顯然，調(diào)控新政將絕大部分投資和投機(jī)買(mǎi)房者暫時(shí)擠出市場(chǎng)，而剛性需求者群體觀望情緒也漸濃，買(mǎi)賣(mài)雙方漸成拉鋸之勢(shì)。

　　一線城市樓市近期的成交量也難言樂(lè)觀。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從4月28日到5月9日11天日平均成交僅252套，相比4月日平均成交1096套下跌幅度達(dá)到77%。而上海本地媒體報(bào)道稱(chēng)，新政滿月滬上一手房成交量被腰斬，而二手市場(chǎng)則被形容為遭遇“冰封”。而同一時(shí)間，北京、上海樓市的供應(yīng)量并未見(jiàn)下降。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙樓市庫(kù)存量大增，4月長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)可售面積就增至514.45萬(wàn)平方米，環(huán)比上升30.21%，達(dá)到了自去年11月以來(lái)的最高水平。而5月，市場(chǎng)又迎來(lái)了30來(lái)個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)面市的出貨“重壓”。供求關(guān)系的變化，將讓樓市逐漸變成買(mǎi)方市場(chǎng)�！跋乱徊剑�或許就是量變帶來(lái)價(jià)變了。”陳真誠(chéng)認(rèn)為。

　　[來(lái)源：瀟湘晨報(bào)]

　　[作者：邵中兵]