4月，“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)新政措施出臺(tái)。

　　5月，上海樓市應(yīng)聲而落。佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海市新房累計(jì)成交面積僅為30萬(wàn)平方米，環(huán)比4月大幅萎縮70%。新房成交均價(jià)為22338元/平方米，環(huán)比4月減微跌2.6%。

　　上海地產(chǎn)，無(wú)疑再次經(jīng)歷了一場(chǎng)“過(guò)山車(chē)”行情：從鶯歌燕舞到滿眼肅殺，不過(guò)兩個(gè)月時(shí)間。對(duì)于那些昨天還志得意滿的房企來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)眼就要面臨近乎殘酷的考驗(yàn)。

　　本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 黃法歐

　　考題一

　　友情提示：

　　促銷(xiāo)增多，開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)坐不住了

　　選擇“逆勢(shì)漲價(jià)”

　　還是“低價(jià)促銷(xiāo)”？

　　就在上周新民樓市組織的地產(chǎn)精英沙龍上，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授便預(yù)測(cè)，上海樓市仍有20%到30%的調(diào)整空間。事實(shí)上，雖然上海大多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍選擇按兵不動(dòng)，但也有部分樓盤(pán)選擇了主動(dòng)出擊，希望以價(jià)格策略吸引市場(chǎng)的關(guān)注。

　　5月中旬，位于徐匯區(qū)的樓盤(pán)“印象歐洲”開(kāi)盤(pán)，由于新盤(pán)定價(jià)僅19000元/平方米，比預(yù)期要低5000元/平方米，當(dāng)日熱賣(mài)八成，獨(dú)占成交排行榜鰲頭；位于九亭的新虹橋首府通過(guò)開(kāi)盤(pán)88折優(yōu)惠，當(dāng)天一舉去化了新房源的60%；在寶山，知名樓盤(pán)東方麗都·鳳園以高性價(jià)比贏得了當(dāng)天簽售160套、去化率高達(dá)64%的佳績(jī)……

　　就在6月，綠地集團(tuán)啟動(dòng)了聲勢(shì)浩大的五大置業(yè)計(jì)劃，涉及在上海及周邊的十二個(gè)項(xiàng)目。在浦東，蘆潮港某項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)僅7800元/平方米，可以說(shuō)是整個(gè)浦東乃至上海的谷底價(jià)。

　　放眼全國(guó)，在另兩個(gè)一線城市北京和深圳，萬(wàn)科的多個(gè)樓盤(pán)被曝“疑似降價(jià)”。考慮到萬(wàn)科在2008年同樣帶頭“領(lǐng)降”的舉動(dòng)，大佬的舉動(dòng)無(wú)疑具有重要的風(fēng)向標(biāo)含義。

　　業(yè)內(nèi)公認(rèn)，沒(méi)有賣(mài)不動(dòng)的房子，只有賣(mài)不動(dòng)的價(jià)格。在成交量直線下降的上海，這個(gè)道理似乎正在被越來(lái)越多的房企理解。

　　考題二

　　友情提示：

　　開(kāi)發(fā)商面臨“兩難”選擇

　　到底是加緊推盤(pán)

　　還是捂盤(pán)惜售？

　　新政之下，項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏到底如何，實(shí)際上代表了房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的看法。

　　據(jù)新民樓市統(tǒng)計(jì)顯示，六月上海多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍在“按兵不動(dòng)”，明確表示在6月份開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)H有25個(gè)，很多售樓處的回答均是“6月可能開(kāi)盤(pán)”。

　　不過(guò)，雖然不少房企選擇了“引而不發(fā)”，也有不少房企選擇了逆勢(shì)出擊。以位于九亭的象嶼都城為例，由于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天最大優(yōu)惠達(dá)到了10萬(wàn)元，加上引入了精裝修概念，迎來(lái)了最近罕見(jiàn)的排隊(duì)搶購(gòu)的局面；又如臨港海濱國(guó)際花園也將以“極富性價(jià)比的價(jià)格”于近期開(kāi)盤(pán)。

　　值得一提的是，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，干脆有房企選擇“不玩了”，直接退出了事。就在最近，嘉凱城公告稱，該公司全資子公司上海中凱企業(yè)集團(tuán)有限公司近日以人民幣1.42萬(wàn)元取得上海交大南洋房地產(chǎn)有限公司持有的上海源豐投資發(fā)展有限公司18.89%的股權(quán)，股份轉(zhuǎn)讓完成后，中凱集團(tuán)將持有源豐投資67.89%的股權(quán)。在閔行，一個(gè)已在開(kāi)盤(pán)日期上屢次“跳票”的項(xiàng)目干脆表示，由于市場(chǎng)環(huán)境變化，項(xiàng)目有可能“整棟賣(mài)掉”。

　　考題三

　　友情提示：

　　價(jià)格虛高板塊的樓盤(pán)有可能率先擠掉“泡沫”

　　“外圍”樓盤(pán)壓力陡

　　增，未來(lái)如何應(yīng)對(duì)？

　　“新政出來(lái)之后，肯定是外圍尤其是外環(huán)線以外的樓盤(pán)受到的影響更大。這些處于外圍區(qū)域的樓盤(pán)通�？傮w量比較龐大，開(kāi)發(fā)商存在持續(xù)回籠資金的需求，在這種情況下，出現(xiàn)價(jià)格率先調(diào)整的可能性就更大�！卞\和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理蔣雷霆認(rèn)為，相比之下，市中心的項(xiàng)目由于具有稀缺性，在保值方面享有優(yōu)勢(shì)；此外，商辦項(xiàng)目由于并未限制貸款申請(qǐng)，也成為抗跌性較強(qiáng)的物業(yè)。

　　在佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟看來(lái)，像寶山羅店區(qū)域房?jī)r(jià)還相對(duì)較高，地處上海最西北角，緊鄰江蘇地區(qū)，并且那里新盤(pán)較多，也為上海市郊環(huán)以外價(jià)格最貴的地區(qū)。在交通相對(duì)不便，距離市中心距離遠(yuǎn)的情況下，這類(lèi)投資性相對(duì)集中地區(qū)，價(jià)格下跌的可能性很大。

　　東邊日出西邊雨，在豪宅云集的市中心，高端樓盤(pán)不僅沒(méi)有降價(jià)，反而有逆勢(shì)突圍的趨勢(shì)。湯臣一品、和黃旗下的閔行馬橋御濤園、“尚海灣”、香港新世界花園以及綠寶園、仁恒河濱城、四季雅苑等上海灘知名豪宅成交基本未受調(diào)控影響。而在同一時(shí)段，上海樓市總體成交量卻大幅下降，而由于豪宅成交上揚(yáng)，使上海樓市商品房成交均價(jià)屢創(chuàng)新高。5月最后一周上海樓市成交均價(jià)為21789元/平方米，環(huán)比前周上漲了13%。由于中高端樓盤(pán)成交出現(xiàn)了30%左右的反彈，本市均價(jià)再度回到2萬(wàn)元以上。在新民樓市組織的地產(chǎn)精英沙龍上，作為中環(huán)內(nèi)唯一擁有大面積濕地的高尚社區(qū)，新江灣城的發(fā)展前景也受到多位業(yè)內(nèi)人士的一致看好。