調(diào)控兩個月以來，各個區(qū)域或多或少都出現(xiàn)了降價潮。除了一些去年炒作起來的板塊之外，一些受到利好刺激，地段優(yōu)越的板塊也出現(xiàn)了降價，有的幅度更是高達20萬。這些樓盤的降價或許意味著降價的范圍從一些投資區(qū)轉(zhuǎn)向了近兩年來備受關(guān)注的明星區(qū)域，降價的深度也在不斷的延伸。

　　南虹口層次差異顯機遇

　　現(xiàn)狀——區(qū)域新盤日降20萬

　　位于虹口區(qū)南部的建邦16區(qū)，近期推出的一批房源，其報價為3.8-3.9萬元。但是據(jù)之前購房的一位消費者表示，開盤當(dāng)天最高可以有2000多元的折扣，這樣折算下來，一套101平米的二房，優(yōu)惠總額達到20余萬元。直至今日，該樓盤對外宣稱優(yōu)惠時段已取消，但是銷售人員卻表示，如果消費者確定買哪套房，所有的折扣還是可以申請的。據(jù)悉，位于內(nèi)環(huán)以內(nèi)的建邦16區(qū)，自開盤以來價格一路高開，最高峰曾超過4萬元，還一房難求。事隔不到半年，價格落差高達5000余元。事實上，建邦的折扣幅度并沒有為其迎來多大的成交，據(jù)同策數(shù)據(jù)顯示，6月14日-20日，建邦16區(qū)僅成交1套公寓房。建邦16區(qū)所在的虹口區(qū)，是目前稀缺的內(nèi)環(huán)內(nèi)房源，這類房源的降價，對大家認(rèn)定的內(nèi)環(huán)房源堅挺的理念是一次沖擊。

　　對此，當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建邦16區(qū)的調(diào)價只能算是一場理性的回歸，不能說是降價。其實虹口區(qū)域內(nèi)部層次差別很大，單價大多在3-4萬元不等，根據(jù)地理位置的差別、配套層次的差別，價格起伏很大。比如靠近閘北的寶華單價3萬，靠近四川北路的溧陽華府，單價為3.8萬。建邦16區(qū)所在的位置并不是虹口的中心位置，之前4萬元的單價有點虛高，此次折扣算是一種回調(diào)。

　　記者發(fā)現(xiàn)虹口中心城區(qū)整體價格體系并沒有受到?jīng)_擊，主要原因還和其供應(yīng)少有關(guān)。中信虹港處于客戶累計階段，開盤時間未確定，中信和平已經(jīng)售罄，溧陽華府已經(jīng)處于尾盤狀態(tài)，當(dāng)?shù)匾晃恢薪楸硎�，目前虹口中心區(qū)域的新盤很少，供應(yīng)大多在二手房源中。新政出臺后不久，有一些業(yè)主在交易中心理價位有些松動，但因為虹口區(qū)的房子總價高，碰巧遇到現(xiàn)在銀行審批貸款從緊，有能力接受的客戶也并不多。

　　降解技術(shù)：填補區(qū)域差異

　　虹口的房價是在短時間內(nèi)和其余中心城區(qū)拉平的，上漲速度過快的同時，價格增幅也遠遠大于盧灣、黃浦等地。業(yè)內(nèi)人士表示，目前說到虹口，大家都覺得買一套房子單價都在4萬以上，事實上虹口內(nèi)部地理位置的不同差價也很大，比如北外灘，原本屬于虹口的價格洼地，但是隨著北外灘出現(xiàn)了幾個豪宅，整體單價就被提升，但是周邊的配套依然不能和四川路一帶的虹口相提并論。此外靠近閘北一帶的虹口，1年前單價剛過2萬，如今應(yīng)該攀升至3萬。還有涼城板塊，也是虹口區(qū)的邊界，這里配套層次和產(chǎn)品更不能和傳統(tǒng)的虹口同日而語。從這點來說，虹口內(nèi)部有些樓盤的價格已經(jīng)超出其所在地的價值，因此房價要保持一定的抗跌性還是要依靠其區(qū)域本身的成熟度。

　　顧村

　　降價潮不如落實規(guī)劃

　　現(xiàn)狀——降價高潮呼嘯而來

　　相比虹口與徐匯，顧村在地理位置上是在算不上明星，但是它的星光來自于萬科、保利、農(nóng)房等一線開發(fā)商，成就其成為北上海最受關(guān)注的自住區(qū)域，但近段時間受到綠地等知名開發(fā)商的影響，整個區(qū)域的在售樓盤都經(jīng)歷一場降價潮。綠地公園壹品，該項目5月份對外報價為1.6萬元/平方米，而短短幾個月，折后價格降到1.3-1.4萬元/平方米，個別樓層房源優(yōu)惠幅度近8.5折。隨著綠地的高調(diào)降價后，保利葉上海推出的一批房源價格也有了大幅的下調(diào)，開盤價為1.55萬-1.7萬/平方米，并贈送面積最高達35平方米。相比其3、4月份項目內(nèi)成交新房價格曾高達1.8萬-1.9萬/平方米。

　　此外，東方帕迪歐目前新一批房源為1.7萬元，并贈送7平米的面積。目前，公園7號、旭輝依云灣等別墅項目也推出了部分折扣。

　　在一手房的帶動下，顧村板塊的二手房受到的沖擊更大，某位中介人員告訴記者，顧村去年到今年漲幅很大，不少投資客的資產(chǎn)升值了幾十萬，目前眼看繼續(xù)上漲無望，而一套90平米的公寓房，租金還不到1200元／月，因此不少業(yè)主愿意轉(zhuǎn)租為售，而事實上受到一手房源的沖擊，買房者對二手房的殺價力度也就更大，目前顧村一帶的公寓房單價很多不到1.3萬元/平方米。

　　降解技術(shù)：規(guī)劃的落實

　　刺激顧村價格上漲的因素有顧村公園、軌道7號線以及各個知名開發(fā)商的“炒地”，事實上兩年后的今天，顧村公園還在建造中，7號線還沒有到達顧村，商業(yè)配套還是停留在原本的層次上，顧村從規(guī)劃到現(xiàn)實走了3年，卻顯得十分緩慢。而這些區(qū)域的過度炒作和現(xiàn)實的不符給其在調(diào)整期出現(xiàn)調(diào)整埋下了伏筆。

　　某位對顧村十分了解的業(yè)內(nèi)人士表示，顧村這類區(qū)域在市場出現(xiàn)調(diào)整后，降價是必然的，因為沒有支撐其房價的有力支持，但是調(diào)整對于這些區(qū)域來說也不乏是一個基于理性的回歸后，隨著配套的完善，規(guī)劃的落實，其未來的更穩(wěn)定的上升空間還是存在的。

　　徐匯濱江

　　房價跌半現(xiàn)性價比

　　現(xiàn)狀——區(qū)域現(xiàn)2.5萬差價

　　龍吳路一帶的房源由于打出濱江的概念以來，價格就有了大幅的提升，2008年底單價不足2萬，到如今中海瀛臺的小高層單價已經(jīng)高達4.5萬。但是近期剛售罄的印象歐洲一期，相關(guān)資料顯示，其5月份的成交價不少是1.8-1.9萬的。中海瀛臺和印象歐洲雖然以外環(huán)相隔距離并不遠，但是單價竟差2.5萬。

　　記者從相關(guān)人士處了解到，龍吳路一帶目前在售新房并不多，其中還有不少是配套商品房，導(dǎo)致這一區(qū)域的房價很長一段時間以中海瀛臺為標(biāo)桿，但是這一塊的生活配套緊缺，幾乎是空白。目前印象歐洲的價格出現(xiàn)正好折射出許多人對此地塊高達4萬元單價的不認(rèn)可。

　　龍吳路一帶除了配套緊缺之外，距離其宣傳的濱江概念也大相徑庭，據(jù)居住在中海瀛臺的業(yè)主表示，這里的很多房源都不能看到江景，相反由于靠近垃圾處理站，這里的居民常常受到異味的侵?jǐn)_，實在看不出這里有什么高端品質(zhì)可言。

　　記者從龍吳路一帶的中介了解到，在徐匯本地的改善群體，一般很少有人選擇沿龍吳路的房子，卻對徐匯新城附近的二手房另眼相看。因為那里價格便宜，出行、購物也更為方便。因此相比之下，龍吳路上的樓盤，如果單價超過2萬，就很少有人問津了。

　　降解技術(shù)：脫去華麗外衣

　　以濱江板塊自居的龍吳路板塊，先不提購房者對其4.5萬元的認(rèn)可度有多高，即使板塊內(nèi)部，近3萬元的價差也折射出開發(fā)商對濱江的地位也存在分歧。印象歐洲的某位工作人員告訴記者，這里新開發(fā)的產(chǎn)品相比一些次新房有了品質(zhì)上的提升，但是關(guān)鍵是大環(huán)境，從購房者的反應(yīng)看，對濱江區(qū)域的環(huán)境和現(xiàn)狀接受度都不高，因此定價上不愿意過高。而區(qū)域內(nèi)某個不愿透露姓名的開發(fā)商表示，華涇區(qū)域的發(fā)展不僅僅是依靠幾個開發(fā)商產(chǎn)品的“吹噓”就可以達到的，關(guān)鍵是包括市政、商業(yè)、環(huán)境在內(nèi)多個元素的提升，一步一步集聚人氣和認(rèn)可度，才能達到預(yù)期的高端效果。周祺瑾