觀望還是入市，樓市買家產(chǎn)生分化

　　今年樓價升個不停，買樓人士如同賭場的賭客面臨著兩個選擇：跟還是不跟。受年底將至以及政策消息傳聞的影響，市場上觀望已久的準(zhǔn)購房者開始產(chǎn)生分歧：一部分準(zhǔn)買家由于政策影響或剛性需求，加強了入市的決心。當(dāng)中改善型買家在鎖定意向區(qū)域置業(yè)，價格讓步空間較大；而部分首次置業(yè)買家則會根據(jù)自己的預(yù)算，擴大置業(yè)范圍。而另一部分有購房需求的買家在樓價持續(xù)上揚的情況下，選擇繼續(xù)觀望，延遲置業(yè)。

　　“上岸”買家置業(yè)：將價就貨，轉(zhuǎn)移置業(yè)路段

　　對于預(yù)算不太寬裕的買家來看，眼睜睜看著樓價猛漲，原來可以買三房的預(yù)算現(xiàn)在只能買兩房，原來可買名盤的價格只可買個散盤或單體樓，心里的確不太好受。這些一咬牙入市的人士多半需要調(diào)整置業(yè)預(yù)算或置業(yè)區(qū)域，以適應(yīng)樓價上漲的現(xiàn)實。

　　海珠區(qū)自今年年初樓價就持續(xù)上升。中原地產(chǎn)海珠區(qū)高級營業(yè)經(jīng)理李靜思介紹，由于配套完善且交通便利，江南西板塊、寶崗板塊是不少準(zhǔn)購房者心儀的置業(yè)路段。有部分舊客戶觀望了很長時間，最終因為預(yù)算關(guān)系，轉(zhuǎn)到其他路段置業(yè)。但一般都會選擇相近的路段，如江燕路、前進路等。除了物業(yè)的路段位置，物業(yè)本身的素質(zhì)、小區(qū)規(guī)模、室內(nèi)的裝修等方面，買家都非常看重。同樣的價格，買家在江燕路買房選擇會比在江南西板塊、寶崗板塊更多。

　　寶崗板塊的可逸名庭、寶崗大廈，其二手房均價在1萬~1.1萬元/m2，且放盤量也不多。在江燕路，買家既可以選擇價格較實惠的樓梯樓小區(qū)，如江燕花園，其二手售價約6300~7500元/m2左右，預(yù)算稍寬裕的還可以選擇動感華庭、南景園等小區(qū)，其二手售價約9500~11000元/m2。李靜思表示，舊客戶觀望意愿會比較重，反觀新客戶對價格接受能力會較強，即使認(rèn)為目前樓價較高，但只要自己看中的置業(yè)路段交通、生活配套齊全，有一定的升值潛力，還是會咬咬牙買房的。

　　合富置業(yè)經(jīng)紀(jì)方小姐介紹，目前天河公園板塊也出現(xiàn)一些中等預(yù)算的買家調(diào)整自己的置業(yè)區(qū)域。如有一些早期一直計劃在東方新世界或東逸花園置業(yè)的買家，預(yù)算大概在90萬~120萬元左右居多。但目前這兩個盤放盤的總價基本上已在130萬~140萬元以上，于是他們會轉(zhuǎn)向考慮附近的華港花園，同樣是電梯樓物業(yè)，素質(zhì)也不錯。買家多會選擇兩房在90多萬元的單位，而三房的單位目前也不超過130萬元，價格讓買家比較容易接受。

　　“潛水”買家個案：看房兩年終選擇“上岸”

　　中原地產(chǎn)白云區(qū)高級營業(yè)經(jīng)理李志軍介紹，近日中原地產(chǎn)分行成交了曉翠花園一套單位，該單位買家自2007年開始看樓，由于首次置業(yè)的購房預(yù)算并不寬裕，嫌房價太高而一直觀望，欲待價格回落時再入市。他看房看了兩年，眼看樓價越升越高，今年計劃結(jié)婚了，購房成了首要問題。經(jīng)過再三比較，最終他以50萬元買了曉翠花園一套約75平方米左右的兩房單位。置業(yè)成本比2007年的置業(yè)預(yù)算多了10萬元。

　　“上岸”買家：早買早超生

　　合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理陳鐵軍介紹，近期建設(shè)板塊選擇“上岸”的買家主要是中低端客戶，解決剛性需求居多，預(yù)算普遍集中在50萬~80萬元之間。他們有近八成選擇按揭購房，急于上岸的原因主要是對政策敏感和明年走向的擔(dān)憂，會覺得“現(xiàn)在不買，將來也還是買不起”。因為隨著明年亞運年的到來，大幅跌價的可能性不大。

　　中原地產(chǎn)天河區(qū)高級營業(yè)經(jīng)理甄欣介紹，近段時間員村板塊這類型的買家少了，現(xiàn)時成交以舊客居多，這部分客戶持幣觀望已有一段時間，營業(yè)稅減免政策對其影響不大，促成他們?nèi)胧械姆炊�是樓價持續(xù)上揚。他們意識到，即使經(jīng)歷了2008年樓市冷靜期，2009年的樓市又恢復(fù)火爆，樓價更高。他們已經(jīng)錯過了2008年和今年年初入市的好機會，擔(dān)心越遲入市，樓價就越高，因此對目前樓價被逼接受了。

　　甄欣表示，目前市場上繼續(xù)觀望的準(zhǔn)買家還是占有不少的比例，他們寧愿先擱置購房計劃，亦不愿趕搭營業(yè)稅減免優(yōu)惠末班車，畢竟稅費相對于房價來說只是小錢，樓價降下來才是最重要。

　　“潛水者”心態(tài)：購房需求強 高樓價負(fù)擔(dān)重

　　由于2009年樓價大幅上漲，已超過2007年高峰時期，2009年下半年大部分的首次置業(yè)者已被高樓價拒諸門外，雖然購房需求強勁，但是能轉(zhuǎn)化為購買力的需求是越來越少，越來越多購房者從觀望變?yōu)槭�望�?/p>

　　滿堂紅研究部主任沈銳培表示，現(xiàn)在的買家都相當(dāng)有誠意的，不過房價的確超過了他們的承受能力，所以目前成交的多是帶有投資或保值的目的。因目前樓價未有下跌的跡象，政府也沒有明顯表態(tài)，即使有政策出臺也可能像“二套房貸”一樣流于形式，所以短期內(nèi)樓價下跌的可能性不大，急于買房的買家可能會在年底或明年年初出手，并會從中心轉(zhuǎn)向郊區(qū)，從大戶型轉(zhuǎn)向小戶型。預(yù)計明年交易集中爆發(fā)的可能性不大，即使?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠不取消，明年二手房交易將主要靠投資性買家支撐。他認(rèn)為，缺少自住買家接盤的市場相當(dāng)危險，極有可能重蹈2007年覆轍，而且影響更深遠。

　　潛水者言：

　　賭一把，看樓市會不會逆轉(zhuǎn)

　　謝先生是媒體從業(yè)人員，收入也比較可觀。謝先生從年初開始看房，越看價格越高，現(xiàn)在天河、越秀、海珠等中心城區(qū)電梯樓基本上都過萬，好點的一萬二三，再想帶個好學(xué)位的沒有一萬五以上沒商量，買一套兩房單位要百萬元以上，壓力比較大，即使買得起也會影響生活質(zhì)量，他有點無奈。本來考慮到白云、番禺買房，不過好點的小區(qū)電梯樓也要八千以上，也并不便宜，另外對于他這種收入較高的群體買家尚有壓力，證明現(xiàn)在的樓市不正常，未來政府調(diào)控的可能性相當(dāng)大，所以他決定再等等，賭一把。

    記者李鳳荷