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          這家雇人排隊那家捂盤 "饑餓營銷"造樓市繁榮
        2009年12月25日 15:20 來源:齊魯晚報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

          2007年樓市快速上升時曾經(jīng)有人估算,當時的住房存量,市場至少需要消化三年。然而兩年還沒有過完,市場就再次出現(xiàn)了“供不應求”的稀缺景象,這其中固然有短期市場因素波動的影響,同時也與部分開發(fā)商處心積慮的“造勢”密切相關(guān)。

          12月23日,濟南市洛安路一樓盤準備開盤銷售,結(jié)果一百多人在22日的寒風中連夜排隊,樓市火爆,可見一斑。雖然房價近期內(nèi)不斷瘋漲,但無論是新房還是二手房,仍是一房難求。難道房子真是供不應求,樓市真是如此繁榮嗎?

          記者了解到,除部分剛性需求外,開發(fā)商的“饑餓營銷”手法造就了樓市的繁榮幻象。雇人排隊,有房不賣,或者放號給多出房源數(shù)倍的買房者造成恐慌性購房,是開發(fā)商慣用的手段,人為地加劇了供求矛盾,房價于是被一輪一輪地抬高……“買房的是孫子,賣房的是大爺”

          “現(xiàn)在買房的是孫子,賣房的是大爺。”21日上午,濟南市民肖佳明憤憤地告訴記者。這位工作已滿三年的“奔三”男人看房已兩個月了,“新房房源少,價格節(jié)節(jié)升,二手房坐地起價,還買不上。”

          肖佳明這種快要結(jié)婚的人被定義為樓市中的剛性需求者,他們一直是樓市中的主要購買者。可是他們目前面對的不僅僅是高房價,更是高房價下的“一房難求”。

          12月22日,濟南洛安路西段一售樓處門前,160多人冒著嚴寒熬夜排隊,人們或站或蹲,只為堅持到23日上午的開盤選房。然而,還有比這更為火爆的場景。

          據(jù)《海南特區(qū)報》報道,12月21日左右,海口數(shù)家樓盤開盤,買房人蜂擁而至排隊領(lǐng)號,有的裹棉被吃面包,有的花200元請人排隊,購房者通宵排隊買房像“搶白菜”。

          普通商品房難買,高檔住宅更是難買。11月,濟南奧體中心附近一別墅發(fā)售,起價為350萬每套,許多人排隊抽簽,托關(guān)系找開發(fā)商,仍然是一房難求。12月,同一樓盤第二批別墅發(fā)售,起價立馬漲了50萬元。

          房價太高,讓許多人買不起房。然而有人想買房,卻買不到房。

          固然買漲不買跌是人性的弱點,但買房者或許不知道,開發(fā)商正是充分利用了人們的這一弱點大做文章。

          現(xiàn)場排隊的多是雇來的

          記者了解到,不少樓盤在沒有取得預售證前就有許多“營銷”,包括開VIP卡或會員卡等。濟南某樓盤營銷總監(jiān)坦言,這種銷售模式不僅能吸引人氣,還能探知購房者真實的心理價位。“等蓄客量多于房源就開盤,開盤的當天就顯得人氣很旺。開發(fā)商如果達不到足夠的蓄客量貿(mào)然開盤,會影響項目銷售,將會產(chǎn)生巨大風險。”他說。

          “那天我去一看,嚇我一跳,不知道還以為是抽獎的呢。”濟南市民章敏說,她去樓盤看房時經(jīng)常會納悶,每天有那么多的人在哭著喊著罵高房價,可是一開盤隊伍就排得那么長,還得搖號。“前期的營銷積累了一定購房意向強烈的人,開盤時還會有一些來看熱鬧的,這么多的人怎么辦?通過搖號制造熱銷場面。”濟南某樓盤銷售人員說。

          記者了解到,開發(fā)商制造熱銷場面最雷人的做法是雇用農(nóng)民工排隊購房。上 據(jù)《人民日報海外版》報道,北京市朝陽區(qū)東八里莊的一個居委會的張大媽近日接受了東四環(huán)幾個待銷樓盤的邀約,組織一批老年人到幾個售樓中心“簽約”,一天管吃喝還凈掙50元。據(jù)介紹,他們有時還要到國貿(mào)春季房展會上演“訂房”,前臺簽單,后臺拿錢走人。在央企工作的鐘先生,前幾日去亞運村北苑家園附近看一個樓盤,由于售樓中心人頭攢動,他一下就動了心,可銷售人員對他說,好房已經(jīng)沒有了,要買好的,需托熟人找經(jīng)理批條。鐘先生請客送禮,到這個項目的經(jīng)理辦公室批了一張1%優(yōu)惠條,待到看見售樓處半尺厚的優(yōu)惠條后,他才恍然大悟:原來“熱銷”、“搶手”都是導演的。

          “銷控信息表”多是假象

          在一些樓盤的銷售中,為了打消購房者的顧慮,銷售人員還會拿出銷控信息表,不過,這表也藏有貓膩。濟南市民張先生看中了濟南市二環(huán)南路的一個樓盤,售樓人員向他出示了一份“銷控信息表”,告訴他只剩下少量頂層和底層的房子。然而濟南房地產(chǎn)的官方網(wǎng)站顯示,這里的13棟樓都開盤了,其中一棟樓剩下的房子有100多套,還有一棟樓也有70多套房子沒有賣出去。

          在地產(chǎn)界,這種貓膩叫捂盤惜售,專業(yè)說法叫“饑餓營銷”,說的是商品提供者有意制造供不應求“假象”,達到維持房子較高售價和利潤率的目的。此外,開發(fā)商還會將一些好的房源事先“冷藏”,只是在一些房展會或新開盤時閃亮登場,但總會很及時地賣完,相對較差的房源則會被想方設(shè)法先賣出去。

          越是旺季,越故意“慢銷”

          據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,在樓市旺季,有兩種捂盤惜售的方法,一是放慢銷售速度,將整個銷售周期拖得很長,一年內(nèi)有好幾次調(diào)價的機會。另一方式則出現(xiàn)在那些還有下一期開發(fā)計劃的樓盤,當現(xiàn)有房子銷售到一定程度后,開發(fā)商會停止銷售,把一些房子留到下一期一起賣,以便賣個高價。

          記者了解到,樓市行情熱鬧時,開發(fā)商現(xiàn)金流相對充裕,并不急于把所有的房子都投進市場。出于房價上漲的預期,很多項目更加小氣地推出新房源,一次只開出一棟樓,或者幾十套房,如果人數(shù)不夠一次售罄就繼續(xù)延期開盤,這樣一來可以制造熱銷氣氛,二來可以不斷提價。

          據(jù)了解,有地產(chǎn)商還曾表示,捂盤的原因很簡單,如果不捂,最終的銷售房價必將回歸到房子的合理價位,而這個價格是開發(fā)商所不愿見到的。為了維持有價無市的高價,開發(fā)商就必須捂盤,以等待機會繼續(xù)高價銷售。

          知名房地產(chǎn)評論人牛刀曾表示,目前還出現(xiàn)了以哄抬房價為目的的假按揭。“開發(fā)商如果資金鏈不緊張,往往以兩至三成的假按揭為整個樓盤價格定位。”牛刀表示,通過假按揭,房地產(chǎn)商一是可以從銀行套現(xiàn),二是形成熱銷假象,制造樓市交易的虛假繁榮。 牛刀說,“買房其實也是一場心理戰(zhàn),開發(fā)商銷售中最核心的機密之一就是利用買賣雙方信息不對稱,營造虛假繁榮,讓觀望的購房者坐不住。”

          據(jù)《人民日報海外版》報道,北京市朝陽區(qū)東八里莊的一個居委會的張大媽近日接受了東四環(huán)幾個待銷樓盤的邀約,組織一批老年人到幾個售樓中心“簽約”,一天管吃喝還凈掙50元。據(jù)介紹,他們有時還要到國貿(mào)春季房展會上演“訂房”,前臺簽單,后臺拿錢走人。在央企工作的鐘先生,前幾日去亞運村北苑家園附近看一個樓盤,由于售樓中心人頭攢動,他一下就動了心,可銷售人員對他說,好房已經(jīng)沒有了,要買好的,需托熟人找經(jīng)理批條。鐘先生請客送禮,到這個項目的經(jīng)理辦公室批了一張1%優(yōu)惠條,待到看見售樓處半尺厚的優(yōu)惠條后,他才恍然大悟:原來“熱銷”、“搶手”都是導演的。

          “銷控信息表”多是假象

          在一些樓盤的銷售中,為了打消購房者的顧慮,銷售人員還會拿出銷控信息表,不過,這表也藏有貓膩。濟南市民張先生看中了濟南市二環(huán)南路的一個樓盤,售樓人員向他出示了一份“銷控信息表”,告訴他只剩下少量頂層和底層的房子。然而濟南房地產(chǎn)的官方網(wǎng)站顯示,這里的13棟樓都開盤了,其中一棟樓剩下的房子有100多套,還有一棟樓也有70多套房子沒有賣出去。

          在地產(chǎn)界,這種貓膩叫捂盤惜售,專業(yè)說法叫“饑餓營銷”,說的是商品提供者有意制造供不應求“假象”,達到維持房子較高售價和利潤率的目的。此外,開發(fā)商還會將一些好的房源事先“冷藏”,只是在一些房展會或新開盤時閃亮登場,但總會很及時地賣完,相對較差的房源則會被想方設(shè)法先賣出去。

          越是旺季,越故意“慢銷”

          據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,在樓市旺季,有兩種捂盤惜售的方法,一是放慢銷售速度,將整個銷售周期拖得很長,一年內(nèi)有好幾次調(diào)價的機會。另一方式則出現(xiàn)在那些還有下一期開發(fā)計劃的樓盤,當現(xiàn)有房子銷售到一定程度后,開發(fā)商會停止銷售,把一些房子留到下一期一起賣,以便賣個高價。

          記者了解到,樓市行情熱鬧時,開發(fā)商現(xiàn)金流相對充裕,并不急于把所有的房子都投進市場。出于房價上漲的預期,很多項目更加小氣地推出新房源,一次只開出一棟樓,或者幾十套房,如果人數(shù)不夠一次售罄就繼續(xù)延期開盤,這樣一來可以制造熱銷氣氛,二來可以不斷提價。

          據(jù)了解,有地產(chǎn)商還曾表示,捂盤的原因很簡單,如果不捂,最終的銷售房價必將回歸到房子的合理價位,而這個價格是開發(fā)商所不愿見到的。為了維持有價無市的高價,開發(fā)商就必須捂盤,以等待機會繼續(xù)高價銷售。

          知名房地產(chǎn)評論人牛刀曾表示,目前還出現(xiàn)了以哄抬房價為目的的假按揭。“開發(fā)商如果資金鏈不緊張,往往以兩至三成的假按揭為整個樓盤價格定位。”牛刀表示,通過假按揭,房地產(chǎn)商一是可以從銀行套現(xiàn),二是形成熱銷假象,制造樓市交易的虛假繁榮。 牛刀說,“買房其實也是一場心理戰(zhàn),開發(fā)商銷售中最核心的機密之一就是利用買賣雙方信息不對稱,營造虛假繁榮,讓觀望的購房者坐不住。”

            本報記者 葛亮 張璐 楊珂 常新喜

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        直隸巴人的原貼:
        我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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