房產(chǎn)律師團(tuán)

　　本期出場(chǎng)律師：

　　遼寧祥遠(yuǎn)律師事務(wù)所侯建文律師

　　2009年9月7日上午8時(shí)30分，甘井子區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)落成暨開(kāi)學(xué)典禮儀式隆重舉行。市教育局副局長(zhǎng)馬瑞春、甘井子區(qū)委書(shū)記袁克力、人大主任常桂蘭、億達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫蔭環(huán)、億達(dá)美加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理姜修文等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席了典禮儀式。

　　自此，由億達(dá)集團(tuán)、育文學(xué)校強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合共筑的甘井子區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)正式誕生。

　　案例1 房子要拆遷了原房主戶口還沒(méi)遷出

　　家住甘井子的胡先生最近購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，后來(lái)發(fā)現(xiàn)，該房屋的原來(lái)夫妻倆的戶口居然還留在這套房子里沒(méi)有遷出。胡先生之所以在這里選購(gòu)二手房，就是看準(zhǔn)了該物業(yè)有著良好的升值的空間，特別是城市改造使得該區(qū)域很有可能被拆遷，而將來(lái)一旦拆遷，有可能在補(bǔ)償金上得到更多實(shí)惠，可如今的情況卻讓他非常擔(dān)心，原房主夫婦戶口如果不遷出，將來(lái)一旦房屋拆遷，自己是否能得到全額的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用？

　　案例2 為孩子上學(xué)才買(mǎi)房結(jié)果戶口卻落不下

　　張女士的孩子明年就要上學(xué)了，由于自己戶口所在地沒(méi)有好學(xué)校，便動(dòng)了換戶口的想法。幾經(jīng)考察，張女士終于在沙河口一個(gè)好學(xué)區(qū)買(mǎi)了一套二手房，她覺(jué)得問(wèn)題終于解決了，然而，當(dāng)她拿著戶口本和房產(chǎn)證到當(dāng)?shù)嘏沙鏊�辦理戶口轉(zhuǎn)移的時(shí)候，被告知原來(lái)房主戶口沒(méi)有遷出，不能為他們辦理新的戶口遷入，必須由原戶主遷出后才能辦理入戶，而原戶主恰好又出國(guó)了，無(wú)法辦理戶口遷出手續(xù)，如此一來(lái)孩子的戶口落不上就不能及時(shí)辦理入學(xué)手續(xù)，張女士為此焦急萬(wàn)分。

　　-律師點(diǎn)評(píng)

　　拿到房產(chǎn)證并不代表戶口自然遷過(guò)來(lái)

　　這兩起糾紛顯然均屬于關(guān)于二手房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的戶口問(wèn)題，據(jù)遼寧祥遠(yuǎn)律師事務(wù)所侯建文律師介紹，二手房交易的一般流程是，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)談判同意成交之后，簽訂合同，買(mǎi)房付款，辦理過(guò)戶，而過(guò)戶口并不在這一過(guò)程之內(nèi)。落戶是在這之后進(jìn)行，因?yàn)橘I(mǎi)房和落戶不在一個(gè)系統(tǒng)之內(nèi)，屬于兩個(gè)部門(mén)不同的職權(quán)范圍，所以拿到房產(chǎn)證并不代表戶口自然遷過(guò)來(lái)了。很多戶口糾紛也就自然產(chǎn)生了。

　　具體到上述兩個(gè)案例，侯律師認(rèn)為，對(duì)于第一個(gè)案例，因?yàn)閼艨趩?wèn)題并不和房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生關(guān)系，所以說(shuō)在胡先生的房屋發(fā)生拆遷時(shí)，戶口問(wèn)題不會(huì)影響他獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，也就是說(shuō)，戶口問(wèn)題對(duì)他的投資沒(méi)有任何影響。第二個(gè)案例中的張女士就非常被動(dòng)，本來(lái)買(mǎi)房子是來(lái)解決子女入學(xué)的問(wèn)題，卻因?yàn)閼艨诘膯?wèn)題，這個(gè)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)該說(shuō)張女士因?yàn)樽约旱氖д`造成對(duì)孩子入學(xué)的影響，而短時(shí)間內(nèi)又無(wú)法徹底解決，吃了啞巴虧。

　　律師支招

　　在簽訂合同時(shí)將戶口遷移作為合同成立條件

　　據(jù)侯建文律師介紹，戶口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受案范圍，也就是說(shuō)，單純的以“遷移戶口”起訴的話，法院不會(huì)受理。雖然派出所沒(méi)有權(quán)利強(qiáng)制要求原戶主將戶口遷出，但購(gòu)房者也不是就無(wú)計(jì)可施。侯律師建議購(gòu)房者，可以在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，在附加條款中約定高額的違約金，或者將戶口遷移作為買(mǎi)賣(mài)合同成立的條件，這樣就可以敦促房屋出售者盡快遷出戶口。記者郭曉諺