杭州房?jī)r(jià)已處于歷史高位。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)11月17日數(shù)據(jù)，上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)這五城區(qū)的商品房住宅預(yù)售均價(jià)已到達(dá)20317元/平方米。

　　但就是在這樣的歷史高位下，還是有不少人沖進(jìn)樓市。上周有多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，僅11月15日周日一天，主城區(qū)就預(yù)定了707套，創(chuàng)下今年第二個(gè)預(yù)定高峰。在這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房，如何降低風(fēng)險(xiǎn)？

　　我們選擇了三類(lèi)購(gòu)房者的經(jīng)典案例，請(qǐng)各路專(zhuān)家給出診斷方案。

　　首次置業(yè)者——降低購(gòu)買(mǎi)總價(jià)，控制按揭比例

　　購(gòu)房者自畫(huà)像：

　　80后小宋從去年年底樓市降價(jià)開(kāi)始便被父母催著買(mǎi)房。小宋以為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整，哪知越調(diào)越高，現(xiàn)在只能干瞪眼，“手里的錢(qián)都快捏出汗來(lái)了，購(gòu)房預(yù)算也水漲船高�！毙∷问诸^有60萬(wàn)元的首付款，他怕高位買(mǎi)了房子后被“套牢”，想選一處下跌風(fēng)險(xiǎn)低的房產(chǎn)。

　　這個(gè)時(shí)候不妨淘淘二手房

　　雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳

　　在九堡的新房?jī)r(jià)都已逼近2萬(wàn)元單價(jià)的當(dāng)下樓市，購(gòu)房者這時(shí)去二手樓市里淘淘，說(shuō)不定還能淘到便宜貨。

　　我的一個(gè)朋友上個(gè)月在佳境天城買(mǎi)了一套11000元/平方米左右的二手房。房東是個(gè)投資客，因?yàn)榧庇谝獙①u(mài)房所得的資金回收用于下一筆投資，掛價(jià)明顯要低于市場(chǎng)行情價(jià)。二手房因?yàn)閭�(gè)體差異比較大，淘到便宜貨的可能性比較大。

　　另外，新房今年由于開(kāi)發(fā)商猛拉價(jià)格，一些區(qū)域如橋西的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)明顯高于周邊的二手房，一些次新房看起來(lái)性?xún)r(jià)比較高。

　　控制總價(jià)、面積和按揭比例

　　民間專(zhuān)家“大老哥”

　　房?jī)r(jià)目前位于高位，首次置業(yè)者由于購(gòu)房實(shí)力較弱，一個(gè)較好的控制風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是控制房子的總價(jià)、面積和按揭比例。

　　比如說(shuō)，原本有實(shí)力買(mǎi)得起150萬(wàn)元左右房子的年輕人，在這個(gè)高位不妨降低標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)個(gè)100萬(wàn)左右的房子�？們r(jià)降低了，萬(wàn)一房?jī)r(jià)縮水，損失也會(huì)小些，另外，要控制按揭的比例。按揭比例小，承受的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。對(duì)于首次置業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)，盡早住上房子是首要解決的問(wèn)題。至于房子夠不夠大，可以提倡梯級(jí)消費(fèi)，先把家安下來(lái)，慢慢過(guò)渡，慢慢改善。

　　選擇成熟地段的房產(chǎn)

　　民間專(zhuān)家“一壺”

　　對(duì)于首次置業(yè)者，如果現(xiàn)在一定要買(mǎi)房，建議買(mǎi)市區(qū)成熟地段的房子。

　　成熟地段的房子配套成熟，因?yàn)榫幼⌒詮?qiáng)，假如出手，接盤(pán)的人也比較多。所以這樣的房子即使出手，也能夠比較快地找到接盤(pán)者，假使市場(chǎng)不好抗跌性也較強(qiáng)。

　　改善居住者——要賣(mài)次房買(mǎi)好房，風(fēng)險(xiǎn)較小

　　購(gòu)房者自畫(huà)像：

　　70后小董一直住在郊區(qū)，房子90平方米左右。女兒在讀幼兒園，馬上要升小學(xué)。小董想把郊區(qū)的房子賣(mài)了，換市區(qū)一套學(xué)區(qū)好的房子，但一直猶豫不決。眼看女兒明年就要升小學(xué)，年底解決住房問(wèn)題迫在眉睫，他想趁年底稅費(fèi)優(yōu)惠政策截止前買(mǎi)套房。

　　買(mǎi)新拋舊關(guān)鍵新房要看準(zhǔn)看好

　　住在杭州網(wǎng)首席評(píng)論員丁建剛

　　改善型需求的購(gòu)房者一般都會(huì)有1套以上房子。在這個(gè)房?jī)r(jià)高位，以舊換新、以小換大，有更高層次的要求和選擇。他們換房，也存在風(fēng)險(xiǎn)，但相對(duì)較小。

　　這批人群隨時(shí)都可以入市，“買(mǎi)新拋舊，買(mǎi)一拋一”的換房原則在任何市場(chǎng)階段都是正確的。關(guān)鍵是找對(duì)找準(zhǔn)新的對(duì)象，在市場(chǎng)高位時(shí)，果斷拋掉品質(zhì)差的房子，買(mǎi)進(jìn)品質(zhì)好的房子，碰到市場(chǎng)不好、房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，品質(zhì)好的房子絕對(duì)更抗跌。

　　我一個(gè)朋友最近賣(mài)掉京都苑的二手房，單價(jià)2萬(wàn)元/平方米，買(mǎi)進(jìn)金都華庭的二手房，單價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米。雖然有7000元/平方米的差價(jià)，但品質(zhì)是絕對(duì)不一樣的。當(dāng)然，這也需要很好的挑選眼光。

　　如果房?jī)r(jià)向下可以先賣(mài)后買(mǎi)

　　民間專(zhuān)家“大老哥”

　　改善居住就是換房，千萬(wàn)不能忽視換房順序。改善型居住者有差價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，如果市場(chǎng)呈現(xiàn)向下的趨勢(shì)，可以先賣(mài)后買(mǎi)。

　　因?yàn)榕f房賣(mài)掉后，如果房?jī)r(jià)下跌，等房?jī)r(jià)回落時(shí)再買(mǎi)房無(wú)疑是最合適的。如果先買(mǎi)再賣(mài)，可能就買(mǎi)進(jìn)貴的賣(mài)出便宜的了。換的過(guò)程不得當(dāng)，很有可能達(dá)不到改善的目的，或者付出了更大的代價(jià)。

　　投資者——趁著高位，不妨減倉(cāng)換股

　　購(gòu)房者自畫(huà)像：

　　蘇小姐手頭有3套房產(chǎn)：一套是郊區(qū)的別墅，空關(guān)著；一套是市中心的公寓，自己住著；還有一套聞堰的公寓。聞堰的公寓2007年買(mǎi)進(jìn)時(shí)不過(guò)9000元/平方米，今年房?jī)r(jià)大漲，但聞堰的這套二線(xiàn)江景公寓也不過(guò)11000元/平方米左右。蘇小姐嫌聞堰的房子漲得太慢，考慮是否在高位時(shí)候賣(mài)掉這套房子再挑選一個(gè)優(yōu)良品種？

　　賣(mài)出價(jià)格高估者換進(jìn)價(jià)格低估者

　　民間專(zhuān)家“一壺”

　　房?jī)r(jià)高位時(shí)，投資者調(diào)差換房、優(yōu)化手中品種的事確實(shí)可考慮。

　　判斷買(mǎi)房是不是高位，核心不在于價(jià)格，而在于高漲是否可持續(xù)。近期市場(chǎng)政策、市場(chǎng)、金融等因素的疊加讓投資者更加慎重。投資者換房，應(yīng)遵循“賣(mài)出價(jià)格高估區(qū)域、買(mǎi)入價(jià)格低估區(qū)域”的原則。同時(shí)要以“控制總價(jià)，最高比例，最長(zhǎng)時(shí)間”的方式按揭，以保證自己的現(xiàn)金流。

　　一些漲幅不多的房產(chǎn)值得關(guān)注

　　民間專(zhuān)家“大老哥”

　　近段時(shí)間，由于九堡、城西、濱江區(qū)域的房?jī)r(jià)都已經(jīng)漲到2萬(wàn)元/平方米，一些如閑林、良渚等地的低價(jià)房反而因?yàn)榻衲隄q幅不多而受到購(gòu)房者青睞。這些漲得不多的區(qū)域值得投資者關(guān)注。

　　這些區(qū)域的新房可能是投資者眼下較為安全的投資品種。如閑林的房?jī)r(jià)只有7000元/平方米左右，今年基本沒(méi)漲過(guò)，即使市場(chǎng)下調(diào)，這些房子估計(jì)也跌不到哪里去。

　　高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)做好3年不出手的打算

　　住在杭州網(wǎng)首席評(píng)論員丁建剛

　　在高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)，投資者要留足子彈。在買(mǎi)房中，投資者們面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)是最大的，也是最容易套牢的群體。8個(gè)瓶子7個(gè)蓋子的情況肯定會(huì)出問(wèn)題，要有物質(zhì)、心理雙重準(zhǔn)備。

　　在眼下的市場(chǎng)中，買(mǎi)進(jìn)一套房子，要做好3年不出手的打算，手中要有3年的銀行還貸現(xiàn)金，保證自己能熬過(guò)3年的市場(chǎng)調(diào)整周期。

　　高位減倉(cāng)保留黃金品種

　　易道機(jī)構(gòu)總經(jīng)理戴法官

　　投資者應(yīng)趁現(xiàn)在市場(chǎng)好，調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，控制好不動(dòng)產(chǎn)和現(xiàn)金流的比例，盡可能把按揭比例降下來(lái)，控制風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，也要優(yōu)化手中的品種，如果手中商鋪、住宅、寫(xiě)字樓等物業(yè)兼?zhèn)涞脑?huà)，可以趁形勢(shì)好出掉點(diǎn)貨，持有一些黃金地段、抗壓保值的物業(yè)。

　　黃金品種指未來(lái)供應(yīng)量少的區(qū)域房產(chǎn)。如市中心成熟區(qū)域的學(xué)區(qū)房，西湖邊、錢(qián)塘江邊的房子，都是比較增值的物業(yè)；也要考慮開(kāi)發(fā)商品牌。