文前提要：上海樓市新政在總體上依然支持改善型居住需求，但力度已經(jīng)減弱。同時(shí)，由于受到新政影響，會(huì)對(duì)改善型需求產(chǎn)生新的影響，如交易成本的增加等，從而使得改善型需求門檻有所提高。

　　新政或多或少影響到了改善型需求。就在一周前，為積極落實(shí)樓市調(diào)控政策“國(guó)四條”，上海出臺(tái)了具體的配套措施，從稅收信貸政策調(diào)整、加大普通商品住房供應(yīng)、加快推進(jìn)住房保障、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管四方面采取措施，遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲。

　　專家分析認(rèn)為，上海新政基本落實(shí)了“國(guó)四條”的精神，做到了“有保有壓”�？傮w上還是保護(hù)和支持合理的自住需求，主要的優(yōu)惠政策依然繼續(xù)，如稅費(fèi)優(yōu)惠，信貸支持等。同時(shí)政策還打壓投資投機(jī)性需求，這難免會(huì)波及改善型需求。

　　那么，政策對(duì)改善型需求將會(huì)產(chǎn)生哪些影響呢？

　　改善需求門檻提高

　　上海的李鋼最近在為買不買房改善居住條件而猶豫不決了。小李在三年前已經(jīng)買了一套小房，而且也向銀行申請(qǐng)過按揭貸款。如今即將添丁，考慮到要請(qǐng)住家保姆照看小孩，屆時(shí)這套小房顯然滿足不了實(shí)際需求，因此他考慮購買一套三房改善居住條件。

　　但問題是在這個(gè)節(jié)骨眼上，國(guó)家突然對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。原本已在莘莊看好了一套三房，因?yàn)檎�策原因，上家要求他來承�?dān)稅費(fèi)，這相當(dāng)于房?jī)r(jià)“加價(jià)”一成。此外，還有讓他更加無奈的是，前幾天在某商業(yè)銀行咨詢時(shí)，居然得到了無法享受優(yōu)惠利率的答復(fù)，這家銀行的工作人員聽說他已申請(qǐng)過按揭貸款之后，便這樣答復(fù)了他。

　　其實(shí)，如果在2009年小李是不會(huì)碰到這種情況的。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出，新政在一定程度上提高了改善型需求的門檻。他說：“新政總體還是支持改善型需求的，不過是特指國(guó)家定義的改善需求，即首套房人均面積低于所在城市平均水平的�！边@個(gè)限制條件，將使不少人左右為難。

　　在剛剛過去的一年，上海房?jī)r(jià)無疑經(jīng)歷了一波大漲行情，大多數(shù)樓盤漲價(jià)幅度達(dá)到6成，少數(shù)樓盤翻番。在這種背景下，上海最新出臺(tái)的政策帶有較強(qiáng)的“壓制”信號(hào)。因此不難理解，上海新政要比其他城市嚴(yán)厲一些，如南京在2009年底出臺(tái)的“南京市20條”，對(duì)改善型需求認(rèn)定則寬松得多，只需在一年內(nèi)賣舊買新即可。

　　由此看來，隨著上海新政的頒布，改善型需求多少會(huì)受到一些影響。楊紅旭分析認(rèn)為，隨著政策的執(zhí)行力度加大，以前沒有嚴(yán)格執(zhí)行的政策將開始從緊，如優(yōu)惠契稅、二套房信貸管理以及標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定等。同時(shí)專家分析指出，隨著稅費(fèi)減免政策的調(diào)整或者取消，部分改善型需求還將面臨交易成本變相增加的情形。

　　成本增加知多少

　　那么，新政實(shí)施以后，會(huì)導(dǎo)致改善型需求成本增加多少呢？根據(jù)新政規(guī)定，有些成本是顯性成本，如稅費(fèi)減免政策的調(diào)整，導(dǎo)致交易過程中需要支付更多的稅費(fèi)；還有一種是隱性成本，從表面上看似乎影響不到，但實(shí)際上賣家會(huì)將成本轉(zhuǎn)嫁過來，從而產(chǎn)生新增成本，如營(yíng)業(yè)稅“2改5”，賣家轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)成本，顯然會(huì)增加購房成本。下面結(jié)合具體政策規(guī)定來一一進(jìn)行分析。

　　此外，還有需要做出說明的是，由于房?jī)r(jià)的快速上漲，在上海出現(xiàn)諸多普通住宅“被豪宅”的情形，千萬不要小看這種轉(zhuǎn)變，因?yàn)閮烧咴诙愘M(fèi)方面存在不小的差距。

　　契稅增加0.5% 調(diào)整前凡購買90平方米及以下普通住房的個(gè)人，均能享受1%的稅率；調(diào)整后必須是首次購買90平方米及以下普通住房的個(gè)人，須憑房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明，方能享受1%的稅率。在2008年12月份上海出臺(tái)的救市政策“滬八條”中放寬標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大到二套房。而此次出于抑制投資需求考慮，將優(yōu)惠范圍縮小，改善型需求并不包括在內(nèi)，契稅支出由此而增加，如購買普通房，契稅稅率為1.5%，相比調(diào)整前增加0.5%。

　　公積金貸款收緊 新政提出，對(duì)人均住房面積低于本市平均水平，再次貸款購買第二套普通自住房，且有兩個(gè)人及以上參與貸款的借款家庭，每戶家庭最高貸款限額為40萬元；若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為60萬元；只有一個(gè)人貸款的家庭，最高貸款限額為20萬元；若有補(bǔ)充住房公積金的，最高貸款限額為30萬元。對(duì)投資投機(jī)性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2009年政策放寬時(shí)，買第二套普通房與購買首套普通房一樣，均能申請(qǐng)到最高80萬元的公積金貸款額度，而新政卻明確規(guī)定，購買第二套房，每個(gè)家庭貸款最高限額為60萬元，相比之前少了20萬元的額度。公積金貸款利率為3.87%(6到30年)，相比現(xiàn)行7折優(yōu)惠利率4.16%還是稍低一些，假如還款期限為30年，少申請(qǐng)到20萬元的公積金貸款，按現(xiàn)行利率標(biāo)準(zhǔn)估算，要多付利息1.2萬余元。

　　申請(qǐng)優(yōu)惠房貸難度增大 新政也明確表示改善型需求可以享受到房貸優(yōu)惠政策，如利率水平下浮0.7倍，但前提條件是購房前人均住房面積低于全市平均水平，并必須提供有效證明。而實(shí)際上，調(diào)整之前上海并沒提及以當(dāng)?shù)厝司�面積作為限定改善需求的標(biāo)準(zhǔn)，不管第一套的情況，只要購買第二套屬普通自住房都可以享受最優(yōu)惠的待遇。楊紅旭認(rèn)為，此舉對(duì)于抑制投資投機(jī)需求的作用顯著，但與此同時(shí)也將使能夠享受優(yōu)惠政策的二套房數(shù)量大幅減少，由此看來，改善型需求難免會(huì)受到影響。記者同時(shí)從滬上部分貸款公司了解到，目前有國(guó)有大型商業(yè)銀行已對(duì)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)開始從嚴(yán)執(zhí)行，一旦發(fā)現(xiàn)不符合享受優(yōu)惠政策的情形，將嚴(yán)格按照第二套房貸款規(guī)定執(zhí)行，如首付為4成，利率上浮1.1倍。

　　隱性成本不可忽視 隱性成本主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，如營(yíng)業(yè)稅“2改5”，將會(huì)使得不少二手房的交易成本增加，但賣家一般會(huì)將新增成本轉(zhuǎn)移出去，如隨著新政的實(shí)施，莘莊板塊有不少買家將掛牌價(jià)一次性提高10%左右，以應(yīng)付新增的營(yíng)業(yè)稅；有些賣家以“到手價(jià)”掛牌，其實(shí)也是變相轉(zhuǎn)移稅費(fèi)成本。與此同時(shí)，非普通房營(yíng)業(yè)稅由此前的差額征收改為全額征收，也將加大交易成本。

　　用足政策來應(yīng)對(duì)

　　通過上述分析發(fā)現(xiàn)，有些成本的增加不可避免，如公積金貸款額度的減少，以及契稅支出的增加等。但有些成本卻可以避免，不過這需要購房者采取相應(yīng)的策略，即用足政策，在現(xiàn)有的政策框架下，盡可能讓自己多享受到政策的優(yōu)惠。

　　首先要做到的就是要滿足改善型需求的條件�？梢韵刃凶詼y(cè)一下，結(jié)合現(xiàn)有住房面積、家庭人口等指標(biāo)，看看自己是否滿足政策限定的條件。當(dāng)然，還需要注意的是，新政規(guī)定只有購買普通房改善居住條件才能享受到優(yōu)惠政策，而這與調(diào)整前又有很大的不同，因此這需要購房者注意。

　　其次要做到的是盡量享受到房貸優(yōu)惠政策。通過上述計(jì)算不難看出，若能享受優(yōu)惠利率，購房成本將下降不少。因此對(duì)于改善型需求來說，要做到的有兩個(gè)方面，其一是人均住房建筑面積低于上海市平均水平，最新標(biāo)準(zhǔn)為33.4平方米。至于如何提供有效證明，上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部經(jīng)理張佳露表示，購房者只需在交易中心提出申請(qǐng)，一周之后便能得到結(jié)果。

　　還有就是要用足公積金貸款政策。目前公積金貸款最高限額為60萬元，購房者應(yīng)該做到保證賬戶中有足夠的余額，以方便申請(qǐng)到最高額度的公積金貸款。此外就是不要碰受政策打壓的物業(yè)，如購買時(shí)間不足5年的二手房，而盡量選擇新房，或者購買時(shí)間超過5年的普通二手房，這種物業(yè)在交易過程中不會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅，因此在交易過程中便可避免稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁的問題。

　　另外還有一個(gè)值得注意的問題就是如何選擇購房時(shí)機(jī)�？紤]到政府在對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，因此市場(chǎng)如何運(yùn)行目前不得而知，購房者如果暫時(shí)無法做出判斷，那么還不如索性靜觀其變，等到市場(chǎng)趨穩(wěn)之后再做決定。當(dāng)然，在宏觀調(diào)控政策的作用下，2010年樓市出現(xiàn)大漲行情的可能性不是很大，因此等待也并無不可。不過在等待的過程中，應(yīng)該密切關(guān)注市場(chǎng)變化，一旦出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，應(yīng)立即出手。