截至昨天(9月14日)，北京銀監(jiān)局下發(fā)的旨在整治二手房“陰陽合同”的“84號文”(以下簡稱“新政”)已實(shí)施了兩周時間。來自專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計顯示，自各銀行9月1日起以網(wǎng)簽價格及評估價格中的低者作為二手房貸款發(fā)放依據(jù)以來，本市的二手房貸款交易量并未下降，反而出現(xiàn)了小幅增長。

　　-新政影響一

　　突擊簽約致成交大增

　　專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷昨天發(fā)布的研究報告顯示，自新政9月1日執(zhí)行以來，本市二手房成交量出現(xiàn)了一撥“突擊簽約”行情，致使9月前半個月的二手房成交量大增。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計，9月份第一周本市二手房網(wǎng)簽量為8879套，9月份第二周(上周)則為5220套，第二周較第一周網(wǎng)簽數(shù)量驟減。但整體上看，貸款市場二手房的交易量有增無減。

　　旨在收緊二手房貸的新政在毫無預(yù)警的情況下橫空出世，令二手房買賣雙方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和投資擔(dān)保公司都有些措手不及。偉嘉安捷分析師表示，目前來看，對于被阻擋在新政門檻之外、不符合規(guī)定的二手房買賣合同，業(yè)內(nèi)有三種處理辦法：第一種，在無法避稅的情況下，購房人為了實(shí)現(xiàn)居住夢想愿意重新簽署合同，正常納稅。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在同意這種方式的購房人約占交易量的40%左右。第二種，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的協(xié)調(diào)下，購房人與業(yè)主溝通，業(yè)主愿意替購房人承擔(dān)一部分稅費(fèi)，以使交易順利完成，此種方式約占交易量的20%左右。第三種，買賣雙方都不愿意承擔(dān)多出的稅費(fèi)，在談不攏的情況下導(dǎo)致退單或遭銀行拒絕放貸，這種情況約占交易量的8%左右。

　　偉嘉安捷企劃主管吳昊表示，從以上數(shù)據(jù)來看，多數(shù)購房人還是能夠正確理解新政的。為防止政策再生變化，經(jīng)過協(xié)商的買賣雙方都抓緊時間辦理過戶和貸款手續(xù)，從而刺激了前半個月交易量的小幅增長。“新政出臺后，借款人的心態(tài)要放平和，買房避稅并不是最重要的，重要的是抓住買房的有利時機(jī)，在今年稅費(fèi)政策及利率環(huán)境相對優(yōu)厚的情況下，年底前買房還是比較合適的。”

　　-新政影響二

　　公積金貸款量有所上升

　　新政實(shí)施以后，二手房貸款中，商貸和公積金貸款的比例也隨之出現(xiàn)了一些變化。

　　對于二手房購房人來說，在新政出臺以前，他們更多地使用商業(yè)貸款買房。這一方面是因?yàn)樯藤J的批貸、放款速度較快；另一方面，部分二手房業(yè)主愿意快一些拿到房款，不接受購房人使用公積金貸款。但現(xiàn)在，北京各銀行以網(wǎng)簽價格和評估價格兩者中較低的價格作為放貸依據(jù)，買賣雙方不可能再簽署“陰陽合同”避稅，在這種情況下，二手房購房人一般會傾向于與業(yè)主商量使用公積金貸款購房，在某種程度上刺激了公積金貸款交易量的增長。

　　偉嘉安捷專業(yè)按揭顧問給記者算了一筆賬：新政未出臺時，如果二手房買賣雙方將一套實(shí)際成交價為100萬元房子的合同成交價做低至50萬元，就能夠避掉一半的營業(yè)稅、契稅和個稅；借款人還能夠按照100萬元(評估價80萬元)向銀行申請貸款，銀行可放貸約64萬元。但按照現(xiàn)在的新政，如果借款人還想避稅的話，將合同價做低至50萬元(貸款評估價40萬元)，就只能從銀行貸到32萬元。如果想要多貸款的話，購房人就必須按照100萬元的實(shí)際成交價繳納稅費(fèi)。

　　“商貸政策的從嚴(yán)迫使部分借款人將目光轉(zhuǎn)向公積金貸款。同樣是100萬元的成交價，如果借款人的公積金月繳存額在800元以上，一般能夠貸到60萬元，而且可以享受到‘20%低首付、3.87%低利率’政策。所以，與商貸相比，公積金貸款的優(yōu)勢明顯，這帶動了公積金貸款交易量的上升。”偉嘉安捷專業(yè)按揭顧問表示。

　　-專家觀點(diǎn)

　　有利于保障貸款質(zhì)量

　　“今年上半年以來，房產(chǎn)交易成交量大幅上升，有些銀行信貸員在發(fā)放貸款時甚至幫助申請人做高房價，來申請‘假按揭’，最后得到較低的‘假首付’。”一位銀行業(yè)人士昨天對記者表示，網(wǎng)簽可保證房屋交易的真實(shí)性，銀行參照網(wǎng)簽價格發(fā)放貸款有利于防范貸款風(fēng)險。

　　信達(dá)證券分析師饒明認(rèn)為，對于住房按揭貸款，商業(yè)銀行一般都持比較積極的態(tài)度，這是因?yàn)檫@類貸款有房產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險較小。但需要指出的是，這里隱含著一個必不可少的前提，即房產(chǎn)交易合同反映的房產(chǎn)交易行為和相關(guān)信息必須是真實(shí)可靠的。如果房產(chǎn)交易合同不規(guī)范、不真實(shí)，甚至是虛假合同，那么銀行將面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險。新政的出臺，一方面可以大大降低商業(yè)銀行對住房按揭貸款發(fā)放前的信息采集、識別成本，提高審貸效率，另一方面也能降低商業(yè)銀行在貸款發(fā)放后的監(jiān)控成本。更重要的是，它能從源頭上對商業(yè)銀行住房按揭類貸款的資產(chǎn)質(zhì)量起到一定的保障作用。 (高晨)