北京銀監(jiān)局下發(fā)的旨在整治二手房“陰陽(yáng)合同”的“84號(hào)文”(以下簡(jiǎn)稱“新政”)出臺(tái)后，意味著網(wǎng)簽價(jià)格不能低于銀行的評(píng)估值，這無(wú)疑給貸款買房的人增加了稅費(fèi)成本。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房市場(chǎng)中，買房需要商貸的客戶占到了總量的50%左右，也就是說(shuō)全市五成左右的二手房交易有可能會(huì)因新政而受到一定約束，尤其是對(duì)于房齡未滿兩年的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，交易成本增長(zhǎng)的幅度更大。

　　目前，北京市銀監(jiān)局二手房按揭新政發(fā)布已經(jīng)20多天，北京市的二手房屋買賣交易情況是否受到影響呢？為此記者采訪了北京一些房屋中介機(jī)構(gòu)。

　　記者近日從“我愛(ài)我家”中介機(jī)構(gòu)了解到，9月上旬北京市二手房網(wǎng)簽激增64.23%。這一方面是由于為了符合新政的要求，出現(xiàn)了大量的退改簽；另一方面，由于部分銀行有8天的政策緩沖期，許多購(gòu)房人集中利用緩沖期網(wǎng)簽，以享受老政策的避稅優(yōu)惠所致。那么，緩沖期過(guò)后，二手房按揭新政落地后，市場(chǎng)反應(yīng)又如何呢？

　　記者從“我愛(ài)我家”了解到，新政落地兩周以來(lái)，二手房交易量同比上月同期基本持平，保持平穩(wěn)。

　　“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究中心分析，新政之所以對(duì)市場(chǎng)沖擊不大，主要是由于受影響的購(gòu)房人比例不高和目前相對(duì)優(yōu)惠的低稅率有關(guān)。

　　首先，來(lái)自“我愛(ài)我家”的數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)買二手房不需要貸款的購(gòu)房人占總量的30%，購(gòu)買二手房但是選擇使用公積金貸款的購(gòu)房人占25%，購(gòu)買二手房使用商業(yè)銀行貸款的購(gòu)房人占45%。從這個(gè)數(shù)據(jù)可以看到，新政對(duì)于30%的不貸款者沒(méi)有影響，另外公積金從來(lái)沒(méi)有“黑白合同”的存在，所以這25%的人也不會(huì)受到公積金的影響，也就是說(shuō)只有45%的商業(yè)貸款使用人會(huì)受到影響。

　　其次，在選擇商業(yè)貸款購(gòu)房者中，貸款比例低、貸款額度不高的人基本不受影響，真正受政策影響的主要是需要貸款五成以上的購(gòu)房者，而這些人只占整體二手房購(gòu)房人的22%。

　　再次，在這最受影響的22%的購(gòu)房者中，有12%的購(gòu)房者購(gòu)買的是普通住宅，有10%的購(gòu)房者購(gòu)買的是非普通住宅�！拔覑�(ài)我家”為此計(jì)算過(guò)，購(gòu)買普通住宅的購(gòu)房者只要房屋滿2年，沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅的話，所涉及的稅收基本只有契稅一項(xiàng)，而如果是首次置業(yè)，購(gòu)買的又是90平方米以下的普通住宅，那么只要交納1%的契稅即可。由于稅率較低，所以對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，基本補(bǔ)交幾千元稅金就可以了。而增加納稅額較多的主要是10%的非普通住宅購(gòu)買者。他們除了需要交納3%的契稅外，還需要按差額繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅。如果房屋面積大，總價(jià)高，近幾年漲價(jià)幅度大的話，因政策變化增加的稅費(fèi)甚至有可能是房屋總價(jià)的1/5。但往往這10%的購(gòu)房人資金實(shí)力比較雄厚，大部分人能夠承擔(dān)新政增加的稅收。

　　同時(shí)，“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究中心表示，新政之所以對(duì)市場(chǎng)沖擊不大，主要是因?yàn)?009年政府出臺(tái)了一系列低稅率政策。但是，如果2010年這些低稅率政策不能延續(xù)的話，再加上這次的二手房按揭新政，購(gòu)房人的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)就會(huì)大幅度增加，二手房交易量有可能大幅度萎縮，市場(chǎng)將出現(xiàn)大起大落的局面。

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　　什么是陰陽(yáng)合同？

　　北京市銀監(jiān)局下發(fā)84號(hào)文，主要是因?yàn)槟壳氨本┦卸�手房屋交易市�?chǎng)存在“陰陽(yáng)合同”的情況。那么，“陰陽(yáng)合同”有什么奧秘呢？

　　這要從2008年10月15日說(shuō)起，根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定，從這一天起，北京二手房買賣實(shí)行全面網(wǎng)簽。一些二手房屋的買賣雙方，一個(gè)為了避稅，一個(gè)為了獲得更多房貸，與中介公司商量，往往采取三步走：第一步，買賣雙方先在“線下”(即網(wǎng)簽前)按照雙方的實(shí)際成交價(jià)格簽訂一個(gè)合同；第二步，買賣雙方和中介公司“上線”進(jìn)行網(wǎng)簽，參照房屋所在地最低繳稅指導(dǎo)價(jià)簽訂一個(gè)較低成交價(jià)格的合同，房主可以此價(jià)格盡量“避稅”；第三步，買方以“線下”簽訂的較高成交價(jià)格的合同向銀行申請(qǐng)貸款。