新房貸政策將從需求管理方面對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響，隨著住房消費需求得到有效管理，住房供給的增長和供給結(jié)構(gòu)的改善，住房價格上漲的趨勢將得到遏制，漲幅將穩(wěn)步回落

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員廖英敏

　　2009年年末中央相繼出臺一系列遏制投機炒作和房價過快上漲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年1—2月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了交易量萎縮、房價上漲趨緩的積極變化。但3月份隨著“新地王”的出現(xiàn)，北京等一線城市住房市場出現(xiàn)明顯反彈。3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%，房價再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量價齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。飛漲的房價�熂哟罅司用裢ㄟ^市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險，引起了社會各界的焦慮，如果房價得不到有效控制，將加快房價上漲的趨勢，推動房地產(chǎn)市場泡沫繼續(xù)增大。

　　面對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢，中央政府高度重視，4月14日國務(wù)院常務(wù)會議，再出重拳�煆膰�(yán)格的信貸稅收政策、增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設(shè)，加強市場監(jiān)管等四方面，確定了遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。其中力度最大的當(dāng)屬實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　房貸新政的重大意義在于：第一，信貸支持的差別化，信貸政策對于購買90平方米以下首套房的消費者，仍然給予低首付、低利率的優(yōu)惠信貸支持，既支持了普通居民的住房消費，又引導(dǎo)居民根據(jù)我國國情和自身的經(jīng)濟能力，進行合理適度的住房消費。第二，重點打擊投機、炒房者。近期住房投資回報率高的帶動效應(yīng)，導(dǎo)致更多的社會資金進入房地產(chǎn)市場，投機炒房占消費需求比例不斷增加，上海、江浙等地出現(xiàn)投資客大量收購中小戶型住房的情況，投機需求擠占了有限的住房資源，加劇了供求矛盾，是房價過快上漲的主要原因之一。這次房貸新政，大幅提高了購買第二套以上住房的首付比例和貸款利率，將大幅度加大投機炒房的資金壓力和炒房成本。第三，防范金融風(fēng)險。這次政策的實施，較大范圍的提高了住房按揭貸款的首付比例，尤其是大幅提高了炒房者的首付比例，增加了銀行住房貸款的安全程度。

　　新房貸政策將從需求管理方面對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響，一是通過大幅度提高二套以上房貸的首付和利率，將加大炒房成本，大幅度壓縮炒房的利潤空間，沉重打擊炒房投機行為�；仡�2007年二套房貸政策出臺后，對抑制投機需求、穩(wěn)定房價起到較大作用，與2007年相比，現(xiàn)有政策力度更大，其效果會更好。二是再一次表明政府抑制房價過快上漲的決心，將改變購房者對房價上漲的預(yù)期，引導(dǎo)消費者理性購房，減少恐慌性購房消費。可以預(yù)測隨著住房消費需求得到有效管理，住房供給的增長和供給結(jié)構(gòu)的改善，住房價格上漲的趨勢將得到遏制，漲幅將穩(wěn)步回落。