醞釀加息

　　一則中國銀行調(diào)整存量房貸款利率的消息讓眾多已購房人陷入焦慮之中。

　　上周五，中國銀行在其網(wǎng)站上宣布將調(diào)整存量房的房貸利率，首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別提高至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

　　如果此舉正式實施，將大幅增加已購房人的還款壓力。中國銀行北京分行的客服人員證實，近2天咨詢電話中詢問存量房貸款利率調(diào)整的人數(shù)量大增。

　　據(jù)知情人士透露，中國銀行在北京、上海等一線城市的存量房貸款業(yè)務占據(jù)較大市場分額，調(diào)整貸款利率將影響到大量的已購房人。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張月給記者算了一筆賬，以商業(yè)貸款100萬元、貸款年限30年算，按照現(xiàn)在的利率，從7折調(diào)整為8.5折后月還款金額從4865元增加到5398元，每月多還533元。對大多普通已購房人，每月多出的這部分支出并不是一筆小數(shù)。

　　北京凱勝經(jīng)略資金擔保機構(gòu)總經(jīng)理康勝在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時指出，中國銀行作為大型國有控股銀行，出臺的這一系列舉措可以看成是對近期國家一系列宏觀調(diào)控政策的響應。

　　在他看來，未來包括工行、建行、農(nóng)行在內(nèi)的其它國有商業(yè)銀行可能會跟進，但股份制銀行或許不會很快跟進。

　　本報記者致電工行、建行、農(nóng)行的客服電話，客服人員均表示，并沒有接到任何調(diào)整存量房貸款利率的通知。

　　提前還貸

　　“看到這個消息后，我馬上查看購房合同，在合同中并沒有看到明確說會調(diào)整7折利率的消息。”何先生2009年通過中國銀行北京分行辦理購房按揭貸款，他關注到合同中的一條規(guī)定：“合同履行期間，如遇國家利率調(diào)整或計息方式變更，乙方無需通知甲方，本合同項下貸款利息和計息方法按國家有關規(guī)定做相應調(diào)整。”

　　何擔心，中國銀行調(diào)整存量房貸款利率就屬于計息方式變更中的一種，未來將因此每月多償還銀行更多利息。“2009年房價已經(jīng)很高，大部分在北京買第一套房的人都要向銀行大量借貸，調(diào)整利率后將大大增加我們的還款壓力。”

　　迫于即將增加的還款數(shù)額，越來越多已買房人萌生提前還貸的念頭。

　　“2006年我通過北京銀行辦理購房的按揭貸款，已經(jīng)將還款年限從20年改為15年，還款方式變成還利息較少的等額本金。”姚小姐告訴記者，2009年銀行通知她去修改貸款利率，從8.5折調(diào)整到7折，她就打消了提前還款的念頭。但最近得知銀行即將提高利率的消息后，又開始籌劃著提前還貸。

　　同樣通過北京銀行辦理購房按揭貸款的張先生向記者證實，2009年北京銀行通知他前去簽訂了一個補充協(xié)議，每月還款金額減少了近200元。“如果不是現(xiàn)在的房子面積太小，還要買第二套房，我也會提前還貸。”

　　本報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，人們并不愿意承擔被調(diào)高后的利率，這些人大多在2007年前購房，月還款金額相對較小。

　　張月認為，存量房貸款利率調(diào)整后，一些依靠銀行貸款購買多套房產(chǎn)的投機客持有成本將大幅增加，但對于全資購房的已買房人影響不大，他們多數(shù)傾向于長期持有，并通過出租獲得穩(wěn)定收益。

　　增加供給

　　事實上，每一次的利率調(diào)整都會導致部分買房人提前還貸。但相比首次置業(yè)者，受到?jīng)_擊最大的將是持有多套房產(chǎn)的投機投資客們，一些人迫于還款壓力不得不出手套現(xiàn)。

　　對于中國銀行率先提高存量房貸款利率，齊凡并不覺得意外。“現(xiàn)在一項接一項的金融方面調(diào)控組合拳都是指向樓市中的投機性購房需求。”

　　事實上，相比第一套住房，第二套、第三套及以上住房的持有者因此承受的還款壓力將更大。中國銀行在其網(wǎng)站上公布的信息表明，二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別被提高至基準利率1.1倍和1.2倍。

　　“上述舉措對房地產(chǎn)市場中的增量影響不大，但會增加已進場投資客的持有成本，或?qū)⒋偈箵碛卸嗵追慨a(chǎn)的投資客盡早出貨。”康勝認為，這將有利于增加房地產(chǎn)市場中的供給量，抑制不合理的投機需求，“將有利于實現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的目標”。

　　依據(jù)21世紀不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳等一線城市中二套以上的客戶已占到五成以上。21世紀不動產(chǎn)分析師齊凡指出，如果政策得到全面推行，將促使大量存量房進入市場，緩解之前供不應求的局面。

　　在他看來，如果僅僅為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)央行不會加息，“政府還有很多精確調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，比如提高開發(fā)商的自有資金比率，征收房產(chǎn)稅等。”

　　齊凡對此表示贊同，她同樣認為，加息并不是只針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，而應該是為了平衡宏觀經(jīng)濟的走勢而應用的一項政策。 本報記者  張一鳴