“目前市場(chǎng)應(yīng)處于低迷期向調(diào)整期過(guò)渡的階段，不過(guò)調(diào)整期何時(shí)結(jié)束，仍有待進(jìn)一步的觀察。”談到京、滬、廣、深四大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，世邦魏理仕大中華區(qū)資深董事吳家儀如此表示。6月8日，世邦魏理仕發(fā)布了題為《中國(guó)四大城市樓市怎么走�� 成交回暖的背后》調(diào)研報(bào)告指出，盡管上述四大城市樓市出現(xiàn)回暖，但還面臨著來(lái)自外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的壓力。

　　三大因素促進(jìn)樓市回暖

　　自2009年春節(jié)以來(lái)開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象，北京、上海、廣州及深圳住宅的成交均十分活躍，世邦魏理仕認(rèn)為，四大城市住宅市場(chǎng)回暖，特別是首季成交量大幅增長(zhǎng)，主要有以下三個(gè)原因��

　　首先是前期受抑的自住需求集中釋放。此前�� 不少購(gòu)房者因房?jī)r(jià)高企、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素而采取觀望態(tài)度�� 自住需求受到一定程度的壓制。房?jī)r(jià)在各城市經(jīng)過(guò)6至9個(gè)月的調(diào)整后，已達(dá)到部分購(gòu)房者的心理預(yù)期。

　　其次是放寬的貨幣政策。中央政府的貨幣放寬政策及銀行住宅按揭業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)亦有助推動(dòng)市場(chǎng)成交。自2008年9月以來(lái)，中國(guó)人民銀行在3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)連續(xù)5次降息，將五年期及以上的貸款基準(zhǔn)利率從7.83%下調(diào)1.89個(gè)基點(diǎn)至5.94%。2008年10月22日，中國(guó)人民銀行更是宣布將首次購(gòu)買(mǎi)自住普通住宅的個(gè)人住房抵押貸款的利率下限從原先的基準(zhǔn)利率的85%下調(diào)至70%。此舉進(jìn)一步縮減了購(gòu)房者的月供壓力。同時(shí)，公積金貸款基準(zhǔn)利率亦降至3.33%的歷史最低水平。居民購(gòu)房成本隨著利率水平下降而大幅降低。

　　此外是政府推出了支持樓市的政策。在2008年第四季度，中央及各地方政府相繼發(fā)布政策以穩(wěn)定市場(chǎng)，包括降低契稅，暫免征收印花稅和土地增值稅，將免征營(yíng)業(yè)稅的條件從持有物業(yè)超過(guò)5年縮短為2年等等。

　　“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)很大程度是受到國(guó)家政策的影響。中央以至各市政府近期出臺(tái)的利好政策的意圖十分明確，就是通過(guò)鼓勵(lì)自住需求來(lái)激活住宅市場(chǎng)，而對(duì)于投資性需求則并未改變先前的限制基調(diào)。也就是說(shuō)，一方面，政府希望通過(guò)樓市的復(fù)蘇拉動(dòng)投資和消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；而另一方面，政府也不希望看到前些年導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升的投資熱潮復(fù)涌�！�

　　吳家儀認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)在經(jīng)濟(jì)亟須振興之際，擔(dān)憂(yōu)樓市泡沫卷土重來(lái)，破壞社會(huì)安定和諧，在金融房地產(chǎn)領(lǐng)域積聚更多的風(fēng)險(xiǎn)。因此，樓市利好政策的潛臺(tái)詞是穩(wěn)定，并不是鼓勵(lì)投機(jī)。

　　調(diào)整仍是樓市主旋律

　　來(lái)自上海佑威房地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，5月，上海市豪宅成交面積為12.54萬(wàn)平方米，與2008年同期相比成交量幾乎翻倍，雖與4月相比小幅減少了2%，但成交量仍處于高位；5月全市豪宅的成交均價(jià)為42683元／平方米，相比上月增加了11%，成交均價(jià)從3月的成交面積反彈以來(lái)持續(xù)快速上漲。在北京，4--5月共有36個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，這是進(jìn)入調(diào)整期以來(lái)北京樓市第一次出現(xiàn)漲價(jià)沖動(dòng)。

　　隨著高端住宅熱銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)商圈地?zé)崽ь^、投資者入場(chǎng)、地產(chǎn)股暴漲，熱錢(qián)卷土重來(lái)。有業(yè)內(nèi)人士指出，通脹預(yù)期、信貸開(kāi)閘、資本金政策松綁等因素也是樓市反彈的幕后推手。

　　專(zhuān)家表示，考慮到住宅的開(kāi)發(fā)周期，及截至2009年4月26日北京仍有1687.6萬(wàn)平方米的一手住宅待售，按照最樂(lè)觀的估計(jì)，市場(chǎng)仍需一年的時(shí)間消化存量。面對(duì)住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)集中和高存量的雙重壓力，北京房?jī)r(jià)在今年仍有下調(diào)的可能。

　　據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示�� 2008年上海新開(kāi)工面積為1��762萬(wàn)平方米，較2007年上漲近8%，預(yù)計(jì)2009年商品住宅新增供應(yīng)將有小幅上漲，盡管“小陽(yáng)春”的蓬勃?jiǎng)蓊^令人欣喜，但就此判斷樓市全面回暖為時(shí)尚早。世邦魏理仕認(rèn)為，2009年上海住宅價(jià)格最有可能出現(xiàn)的是“維穩(wěn)”行情。

　　在廣州，盡管2009年初成交量出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，但至3月底仍有192萬(wàn)平方米的存貨。據(jù)估算，今年廣州住宅供應(yīng)量仍將維持在正常年份的水平，預(yù)計(jì)盡管商品住宅成交量回升，但由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，整體售價(jià)攀升的可能性不大。

　　深圳商品住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，市場(chǎng)信心正逐漸恢復(fù)，交易行為也逐步正常化。然而，今年第一季度的批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅的面積僅為76.5萬(wàn)平方米，同比下降9.2%。不僅如此，去年深圳商品住宅新開(kāi)工面積比2007年減少24%，且跌勢(shì)在今年的一季度延續(xù)。這將意味著未來(lái)一兩年內(nèi)深圳的一手商品住宅供應(yīng)將有所減少，不但有利于消化目前市場(chǎng)上的存量，而且令房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的可能性降低，短期內(nèi)房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)應(yīng)該毫無(wú)疑問(wèn)，甚至有可能出現(xiàn)小幅的上漲。但由于供應(yīng)量下降，成交將可能在短時(shí)間爆發(fā)之后回落。

　　吳家儀認(rèn)為�熌壳笆袌�(chǎng)應(yīng)處于低迷期向調(diào)整期過(guò)渡的階段，不過(guò)調(diào)整期何時(shí)結(jié)束，仍有待進(jìn)一步的觀察。從以往的經(jīng)驗(yàn)看，市場(chǎng)調(diào)整不會(huì)在短期內(nèi)完成，尤其是目前還面臨外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的壓力。雖然中國(guó)政府的四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃正在實(shí)施并初現(xiàn)成效，但全球經(jīng)濟(jì)并未有明顯好轉(zhuǎn)的跡象。由于所有的需求均由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及城市化進(jìn)程所帶動(dòng)，因此經(jīng)濟(jì)背景才是大前提。若要延續(xù)當(dāng)前的回暖態(tài)勢(shì)和實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇，新增需求必不可少。