市場變化真快。年初的話題還在討論廣州一手住宅的庫存要消化多長時間，經(jīng)過半年時間的旺銷后，話題就變成了“廣州是否缺貨”。那么，廣州到底缺不缺貨呢？

　　可售貨量有點缺。一組簡單的數(shù)據(jù)可以說明。從陽光家緣網(wǎng)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)(除了有說明，以下數(shù)據(jù)出處相同)來看，廣州十區(qū)可售的住宅貨量為313萬平方米，按照前5個月的成交面積計算，只可以賣5個月。中心六區(qū)更只有122萬平方米的可售量，能賣的時間不足4個月。

　　但缺不缺貨，除了看可售貨量，還要看未售貨量(該貨量包括預(yù)售及很快達到預(yù)售的單位)。廣州十區(qū)未售商品住宅還有620萬平方米，按照今年前5個月的消化速度，還可以賣將近10個月時間。中心六區(qū)則更加充裕，其未售貨量仍有約400萬平方米，甚至還可以賣12個月。

　　看來，無論是中心六區(qū)還是外圍區(qū)域，目前都略有缺貨的跡象，但可供應(yīng)量仍充足，不會出現(xiàn)無貨可賣的糟糕局面。目前部分市民感覺處處買不到貨，主要還是開發(fā)商營造出來的表象。

　　中心六區(qū)可售貨量

　　比高峰時降40%

　　因為2007年以來的銷售低迷，開發(fā)商的信心指數(shù)大幅下挫，加上資金鏈條緊張，紛紛放緩了項目的開發(fā)。經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司董事副總經(jīng)理區(qū)俊光介紹說，去年以來，多數(shù)項目放慢了節(jié)奏，有些項目干脆停工。

　　此言不虛。廣州市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，廣州房地產(chǎn)開發(fā)完成投資125.07億元，下降8.9%，去年同期為增長23.9%；4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資再次下降，完成投資170.11億元，下降11.1%。

　　投資的減少，當然會帶來可推貨量的減少。此外，加上去年銷售實在低迷，開發(fā)商年初的推貨欲望很低，即使四五月份的供應(yīng)量隨著成交的好轉(zhuǎn)而大增，前5個月的總供應(yīng)量也不足300萬平方米，和2008年同期相差不大。

　　另一邊廂，廣州的一手住宅成交突然放大。今年前5個月，廣州十區(qū)一手住宅的成交面積達到了318萬平方米，月均成交面積為64萬平方米，比2008年的46萬平方米，大幅增長了39%。

　　一方面是可推貨量的減少、推貨意欲的降低，另一方面是成交量的大增，兩方面的夾攻之下，廣州可售貨量一路下滑。特別是中心六區(qū)，目前的可售貨量只有1.1萬套，和2008年11月最高峰時的1.85萬套相比，大幅下挫40%。

　　短暫缺貨，但能很快補充

　　我們知道2008年是廣州貨量最充足的時候，是供遠大于求的時候，與之相比下挫40%，并不能說明缺貨。要比就和一般時期相比。廣州一般時期的貨量多在1.3萬-1.4萬套之間，目前可售貨量與之只有兩三千套的差距。可以看得出來，中心六區(qū)是有點缺貨，不過其情況并不特別嚴重。

　　更重要的是，前兩年市場的不景氣，開發(fā)商為了緩解資金壓力，將大量住宅抵押。包括抵押的房子在內(nèi)，中心六區(qū)未售貨量有將近400萬平方米。我們知道，只要開發(fā)商愿意而手頭資金又充裕，這些抵押的房子很快就可以解押，然后補充到一手市場上。

　　400萬平方米的量，已經(jīng)快接近廣州去年十區(qū)的總成交量了。所以，合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江在接受采訪時曾表示，六七月的供應(yīng)可能會比較少，九月十月的供應(yīng)又會比較充裕。

　　中心六區(qū)尚且如此，全市的情況就更加樂觀。目前可售的貨量仍有313萬平方米，未售商品貨量更高達620萬平方米。如果按照當初人們預(yù)計的今年600萬平方米左右的成交量，已經(jīng)足夠市場消化了。

　　開發(fā)商營造更緊張局面

　　既然市場還不是太缺貨，為何市民到很多樓盤里都只能有“尾貨或幾套單位可選”了？

　　主要還是開發(fā)商在制造這種緊張的氣氛。在珠江新城，一個樓盤去年拿到預(yù)售證的貨量有700多套，但每次推出的都只有100多套甚至不足百套，至今也只公開發(fā)售了300多套單位；另一個樓盤今年更一次性拿到了900多套單位的預(yù)售，但對外公開發(fā)售的只有三棟，也就是200多套單位。不光珠江新城，其它區(qū)域同樣如此。例如在老城區(qū)，某樓盤一次性拿到了1000多套單位的預(yù)售證，每次推出的貨量也只有200套左右。

　　區(qū)俊光認為，一直以來，廣州開發(fā)商都是這種做法。但正是這種少量分批推的做法，加劇了市場上缺貨的氛圍。真實情況，還遠未到如此緊張地步。(記者 張秀欽)