回暖，活躍，急漲，爭(zhēng)購(gòu)……兩年前似曾相識(shí)的一幕，在上半年的樓市再度上演。從交投零落到量?jī)r(jià)齊升，從門前冷落到排隊(duì)搶購(gòu)，逆轉(zhuǎn)出現(xiàn)在區(qū)區(qū)數(shù)月間。

　　樓市面臨過大關(guān)。如何讓房?jī)r(jià)與自住購(gòu)買力保持均衡，如何讓房地產(chǎn)健康發(fā)展成為支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量，如何加快保障房建設(shè)讓低收入人群安居？對(duì)剛剛企穩(wěn)回升的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說，這是下半年迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)課題。

　　房地產(chǎn)“半年報(bào)”：又見排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)

　　研讀國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市上半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，一幅節(jié)節(jié)上漲的“路線圖”清晰可見。

　　從3月至6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%，呈逐月反彈態(tài)勢(shì)。到6月份，銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市已從3月的39個(gè)上升到67個(gè)。全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)“普漲”格局，差別只是漲幅不同。

　　市場(chǎng)熱度還在升溫。7月13日晚，南京仁恒置業(yè)一新房開盤，600多套房源引來3000多人爭(zhēng)搶，上千人涌進(jìn)售樓處，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)失控，開發(fā)商臨時(shí)停止發(fā)號(hào)，最終只得引進(jìn)公證機(jī)構(gòu)，對(duì)已發(fā)放的3000多個(gè)號(hào)牌進(jìn)行搖號(hào)選房。

　　房產(chǎn)中介“我愛我家”的一位置業(yè)顧問告訴記者，現(xiàn)在北京市亞運(yùn)村一帶二手房的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了奧運(yùn)前房市巔峰時(shí)的價(jià)格�！澳菚r(shí)均價(jià)是一萬二三，這個(gè)價(jià)位徘徊了半年多，今年春節(jié)以后開始漲，到現(xiàn)在已經(jīng)至少一萬五了�！彼�說，他遇到過一套60平方米的房子，半個(gè)月漲了5萬元，“這種情況不在少數(shù)”。

　　在另一個(gè)樓市“風(fēng)向標(biāo)”城市上海，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)佑威·樓市通的數(shù)據(jù)顯示，3月份“小陽(yáng)春”時(shí)期商品住宅每平方米均價(jià)還停留在13500元上下，進(jìn)入5月則突破了14000元，6月已達(dá)到15525元。這是自2008年6月以來的最高單月成交均價(jià)。

　　分析國(guó)家統(tǒng)計(jì)局逐月發(fā)布的數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入二季度后，眾多二三線城市的房?jī)r(jià)開始迅速“發(fā)力”，一些城市的房?jī)r(jià)已接近甚至超過2007年的高峰期。

　　房市之熱迅速傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，“地王”重出江湖。最典型的是北京。在一個(gè)月時(shí)間里，北京的“地王”紀(jì)錄已4次被刷新。5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元的天價(jià)拿走廣渠門外10號(hào)地塊，超出掛牌起始價(jià)近4倍。6月30日，中化方興以40.6億元的天價(jià)拿下新“地王”——北京廣渠路15號(hào)地塊。

　　尤其值得關(guān)注的是，地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的傳導(dǎo)、聯(lián)動(dòng)顯現(xiàn)。在南京，一邊是某新樓開盤，3175人爭(zhēng)搶600多套房源；另一邊是13家房企爭(zhēng)奪一塊住宅地，樓面地價(jià)從4101元/平方米飆升至7003元/平方米。兩年前飛漲的樓市行情已然再現(xiàn)。

　　房?jī)r(jià)快速逆轉(zhuǎn)背后的“推手”

　　短期內(nèi)，房?jī)r(jià)何以逆轉(zhuǎn)進(jìn)而急速上漲？專家普遍認(rèn)為，首要原因是信貸寬松、流動(dòng)性充沛。上海一房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“今年1月起，房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本是應(yīng)貸盡貸，有求必應(yīng)�！�

　　業(yè)內(nèi)人士分析，流動(dòng)性充沛了，銀行為追求業(yè)績(jī)，只有把錢貸出去，才能獲得息差。一二季度，實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)許多企業(yè)投資、貸款意愿并不強(qiáng)烈。而外貿(mào)型企業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，銀行又不愿放貸，于是只能追著向房地產(chǎn)企業(yè)放貸款。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)獲得國(guó)內(nèi)貸款3962億元，同比增長(zhǎng)15.8%。

　　上海一家具有國(guó)資背景的大型房企負(fù)責(zé)人向記者描述了他的“煩惱”：“一到月末、季末銀行沖貸的時(shí)候，通常是幾家銀行同時(shí)打來電話，要求‘幫幫忙，分擔(dān)一點(diǎn)貸款’。以前是分行信貸部經(jīng)理打電話來比較多，現(xiàn)在往往是分行行長(zhǎng)親自出面。”

　　一方面是開發(fā)貸款大開閘門，另一方面則是個(gè)人房貸“慷慨放行”。

　　央行公布的數(shù)據(jù)顯示，6月主要反映住房按揭貸款的居民中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款增長(zhǎng)1800多億元。而在去年11月，這一數(shù)據(jù)曾一度萎縮至40多億元。央行最新數(shù)據(jù)顯示，上半年新增個(gè)人房貸超過4661億元，同比增長(zhǎng)150%。央行上�？偛拷y(tǒng)計(jì)顯示，上半年上海中資銀行個(gè)人住房貸款增加261.7億元，同比多增203.2億元。

　　二套房的信貸閘門在不少地方已或明或暗地放開。一貸款中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，原先央行對(duì)二套房貸的規(guī)定，是“按戶放貸”，許多商業(yè)銀行則通過“按人放貸”打“擦邊球”，從而繞過了二套房貸的政策。

　　于是，房?jī)r(jià)表現(xiàn)隨之逐步改觀：從打折促銷、低開快走，演變?yōu)槠介_高走、高開高走，有的甚至封盤惜售，房?jī)r(jià)一路走高。

　　房?jī)r(jià)飆升的另一個(gè)推手是“通脹預(yù)期”。對(duì)于當(dāng)下熱點(diǎn)樓市，“自住剛性需求釋放”的說法已經(jīng)失去了足夠的解釋力，通脹預(yù)期下投資、保值的沖動(dòng)甚至恐慌性入市，漸漸成為重要驅(qū)動(dòng)力。

　　上海中環(huán)內(nèi)一樓盤半年來已售出近千套房源，銷售負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，三月買房的人大多是“自住”，而四五月以后有超過50%的買家都是投資者，有些買家是民營(yíng)企業(yè)主�！俺鲇趯�(duì)通貨膨脹的擔(dān)心，他們認(rèn)為買房是一種避險(xiǎn)、保值的好辦法”。

　　盡管這種通脹預(yù)期未必會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的通脹，但只要有這種預(yù)期存在，就會(huì)刺激人們的投資和消費(fèi)行為，比如買房、買車、買股票。

　　中原地產(chǎn)對(duì)上海6月市場(chǎng)成交客戶結(jié)構(gòu)分析后發(fā)現(xiàn)，與3月初相比，首次置業(yè)的純剛性需求客戶已縮減至40%左右，改善性兼短期投資性的客戶量約占40%，長(zhǎng)線投資客約占20%。

　　一些實(shí)力不濟(jì)的購(gòu)房者也跟著“恐慌性入市”。在上海某事業(yè)單位工作的年輕人王波最近“七拼八湊”買了套二手房。他說：“如果現(xiàn)在不買，以后怕是更買不起�！�

　　“講故事”還是“講事實(shí)”？

　　如何看待當(dāng)前的樓市？毋庸置疑，樓市回暖是可喜的，它體現(xiàn)了中央政府“保增長(zhǎng)”一系列政策的豐碩成果。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的最新研究報(bào)告顯示，今年上半年，北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點(diǎn)城市的住宅成交面積同比增幅接近或超過100%，市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到2007年上半年的水平。這對(duì)于地方政府而言，無疑是福音，因?yàn)闃鞘�、地市的活躍，為政府提供了豐沛的收入。一些地方財(cái)政收入上半年向好，與樓市的走強(qiáng)直接相關(guān)。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇指出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)大，從某種程度上說，房地產(chǎn)業(yè)走暖是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力保證，房地產(chǎn)成交活躍有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向好。

　　但是，房?jī)r(jià)上漲過快會(huì)出現(xiàn)新問題。眼下，不能忽視的事實(shí)是，隨著房?jī)r(jià)快速上漲，自住需求明顯受到壓抑，政府“保民生”的壓力加劇。

　　另一方面，過多的產(chǎn)業(yè)資本融入樓市，會(huì)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)埋下隱患，不利于“長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展”。房地產(chǎn)專家蔡為民指出，目前房地產(chǎn)業(yè)已成為一個(gè)巨大的“吸金池”，吸入了大量來自實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資產(chǎn)生“分流”作用，并進(jìn)一步阻礙民間投資的活躍。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟提醒，要警惕消費(fèi)、投資被房地產(chǎn)“牽著走”的情況發(fā)生。

　　有關(guān)專家坦言，說通脹預(yù)期支撐房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)是在“講故事”。大家都不知道未來通脹究竟是在何時(shí)，通脹究竟脹到多少。交通銀行發(fā)展研究部研究員唐建偉認(rèn)為，6月份，CPI、PPI仍雙雙為負(fù)，短期內(nèi)我國(guó)并不存在通貨膨脹的壓力，即使到明年年底，CPI的漲幅也不會(huì)超過4%。

　　故事畢竟只是故事，最終還是要回歸事實(shí)本身。如何讓房?jī)r(jià)與自住購(gòu)買力均衡、如何讓樓市發(fā)展成為支撐經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要力量、如何加快保障房建設(shè)構(gòu)建“和諧樓市”，一句話，如何把房地產(chǎn)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生的有機(jī)體，這才是我們必須面對(duì)的事實(shí)。