國(guó)際金融危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)不景氣，國(guó)家的整體形勢(shì)走好，中間可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)及市場(chǎng)調(diào)整，有待社會(huì)平均成本穩(wěn)定，下一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈上升趨勢(shì)。

　　少數(shù)開(kāi)發(fā)商大量囤地易造成市場(chǎng)壟斷

　　書(shū)香門(mén)第營(yíng)銷總監(jiān) 王永勝

　　北京一月內(nèi)頻頻出現(xiàn)的中化集團(tuán)、中國(guó)電子、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)的下屬公司都一躍成為地王，與2007年外資、民資大鬧地產(chǎn)市場(chǎng)的情況有些不同，瘋狂的地王中大部分都是央企制造。此番現(xiàn)象的原因之一是國(guó)家宏觀政策調(diào)整，吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)營(yíng)及大型民營(yíng)企業(yè)熱情高漲，而中下開(kāi)發(fā)商則積極性不高。

　　2009年樓市回暖，土地存量降低，手中又充足的銷售現(xiàn)金，是央企在土地市場(chǎng)中一擲千金的動(dòng)力之一。寬松的貨幣政策對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用顯著。金融危機(jī)后，為了保增長(zhǎng)，促就業(yè)，擴(kuò)內(nèi)需，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)央企、大型國(guó)企、大型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款加大力度。

　　在很多優(yōu)質(zhì)房企不敢貿(mào)然搶地的情況，國(guó)資地產(chǎn)商這么熱衷于當(dāng)?shù)赝蹩址呛檬�。巨量資金流入土地房產(chǎn)市場(chǎng)，再一次形成了土地價(jià)格泡沫，如此高的地價(jià)可能埋下禍根。房?jī)r(jià)在地王的催化下虛高，而大量土地囤積在少數(shù)大開(kāi)發(fā)商手中，局部市場(chǎng)甚至?xí)�出現(xiàn)壟斷的的不良結(jié)果，對(duì)市場(chǎng)不是一個(gè)好消息。

　　此輪高價(jià)拿地且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的國(guó)企，更需保持市場(chǎng)的前瞻性，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研和分析把握顯得尤為重要。而一些民企則可走細(xì)分市場(chǎng)路線，不拼大、不拼強(qiáng)，尋求合作商聯(lián)合走小精細(xì)化路線。此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)已到調(diào)整節(jié)點(diǎn)，經(jīng)過(guò)上半年的一輪調(diào)整價(jià)格將趨于穩(wěn)定；中心區(qū)域土地稀缺，未來(lái)價(jià)格可能出現(xiàn)短期波動(dòng)，總體價(jià)格還是往上走。

　　地王備忘錄

　　2009年5月25日，華美地產(chǎn)以17.4億的天價(jià)競(jìng)得北京通州區(qū)九棵樹(shù)大街地塊；

　　2009年5月，上海綠地集團(tuán)出手買下“2009年上海最貴地” 徐匯斜土街道107街坊(船廠路地塊)，投資額達(dá)12億元；

　　6月5日，融信以11.06億元拍得26號(hào)塔頭路鍋爐廠地塊，樓面地價(jià)約8805元／m2，刷新福州今年樓面價(jià)。

　　6月廣州城建集團(tuán)標(biāo)下今年廣州“地王”，溢價(jià)高達(dá)154%；

　　保利地產(chǎn)6月下旬以38.1億元摘得內(nèi)地市場(chǎng)備受矚目的重慶鴻恩寺地塊；

　　6月26日，中國(guó)電子集團(tuán)下屬成都中澤置業(yè)剛以19.6億元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)住宅地，成為北京“地王”。

　　6月30日，中化集團(tuán)下屬中化方興投資管理有限公司以總價(jià)40.6億元、地上建筑面積單價(jià)1.6萬(wàn)元／平方米的價(jià)格在北京拍得“廣渠路15號(hào)地”，成為北京“新地王”。

　　聲音

　　“地王”頻現(xiàn)，并不一定意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和景氣；相反，在某種情況下更意味著一輪危險(xiǎn)的賭博。這一輪圈地的主要?jiǎng)恿��?lái)自與三重推力：一是寬松的貨幣政策；二是國(guó)家將房地產(chǎn)投資的資本金比例下調(diào)；三是對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期和擔(dān)憂，這樣，在流動(dòng)性充足和政策的鼓勵(lì)下，房地產(chǎn)走出了一輪背離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的走勢(shì)，不僅讓房?jī)r(jià)重回巔峰，更讓多年來(lái)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策受到威脅。雖然不能將土地市場(chǎng)的回暖簡(jiǎn)單等同于房地產(chǎn)的回暖，但在地價(jià)的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)再一次短期上漲似乎不可避免。而地價(jià)一旦帶動(dòng)房?jī)r(jià)非理性上升，必然導(dǎo)致需求的再一次抑制和回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的調(diào)整將成為必然。

　　——摘自馬光遠(yuǎn)《地王頻現(xiàn)，未必是房地產(chǎn)幸事》一文

　　出現(xiàn)“地王”主要有四個(gè)原因：一是從供求的角度考慮，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出，住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于供給，且這種供需失衡狀況短期內(nèi)難以改變；二是從政策方面看，政府和銀行一起為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了寬松的環(huán)境，解決了房地產(chǎn)的流動(dòng)性問(wèn)題；三是從投資環(huán)境看，房地產(chǎn)業(yè)比其他行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小一些，有利于投資者分散風(fēng)險(xiǎn)；四是投資者對(duì)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀預(yù)期。

　　——吉林大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng) 李政博士

　　具有國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)上市公司或信譽(yù)度高，或融資渠道廣，財(cái)大氣粗，敢于在土地市場(chǎng)一搏。這些大國(guó)企是國(guó)家4萬(wàn)億元財(cái)政支持的受益者，手頭非常寬裕，這是一般房企難以比擬的。對(duì)樓市的樂(lè)觀預(yù)期，導(dǎo)致了它們的超乎常規(guī)的拿地行為�！懊娣圪F過(guò)面包”的現(xiàn)象或?qū)�顯現(xiàn)。

　　——北京亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的副總經(jīng)理 王英男

　　在這輪危機(jī)中，“國(guó)進(jìn)民退”已經(jīng)成了一種普遍現(xiàn)象。

　　——中國(guó)民(私)營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng) 保育鈞