廣州寫字樓租金、空置率明年可企穩

　　經歷了2007年的供應和吸納高峰期以及金融危機的沖擊，廣州甲級寫字樓市場開始進入新一輪的循環周期。戴德梁行7月29日發布的研究報告指出，2008年至今17個月內，廣州甲級寫字樓租金“開倒車”，下跌至2005年第4季度的水平，甲級空置率在沒有新增供應的基礎上卻有增無減，仍在平緩上升。這個夏天，房地產住宅市場“門庭若市”，那邊寫字樓租賃市場卻是“門可羅雀”，兩者形成強烈反差。

　　戴德梁行華中、華西區策略發展顧問部董事黎慶文在接受本報記者采訪時指出，廣州寫字樓租金的慣性下跌仍持續，要到明年上半年才會企穩。而廣東中原(工商鋪)地產代理商業部營業總監朱輝則表示，趁著現在寫字樓市場未被炒高，現在已有不少資金流入商業地產“避難”。

　　●由“急瀉直下”到跌幅收窄

　　“其實現在租金的跌幅已開始收窄，下跌速度有所放緩。”黎慶文指出，與住宅市場的反差不會一直持續下去。中立地產寫字樓部總經理文志堅則認為，之前租金“急瀉直下”的主要原因在于金融危機的影響下，大量受災嚴重的進出口企業沒有得到資金援助，對寫字樓租賃承接力度的減弱而搬離。但現在中國的宏觀經濟已開始復蘇，搬離的企業已逐漸減少，以天河北、珠江新城、環市東為例，現時租金已基本穩定，正在底部“兜轉回旋”。至于會否上升，他則認為“幾率不大”。不過，客戶搬離的個案減少，也稱得上是一個積極的信號。他表示，待全球經濟復蘇，美國、韓國、日本經濟基本好轉，進出口企業也會紛紛回歸中國，對國內寫字樓市場產生新一輪的需求。 　　

　　●預計還有5%的調整空間

　　“從2008年第四季度到現在，租金調整已超過20%，預計年底各單位還有5%的調整空間。”朱輝則指出，如今高品質寫字樓出租價格已基本止跌。但整個市場來說，下調空間依然存在，預計下半年調整到位，春節時候還會有一個相對大的調整，然后趨于穩定。相信明年的租金價格不會下跌，上升的可能性還得視乎需求(例如外企的加入)和中國經濟復蘇情況。對于空置率情況，他認為，今年下半年的空置率將會達到最大值，預計經過一輪消化，明年會有所下降。現在投資寫字樓是否合適？朱輝認為，投資寫字樓，讓資金流入商業地產進行“避難”，也許能為“反彈”創造條件。趁著寫字樓市場仍然健康，價格未被炒高，盡早入市，然后“高賣”，投資回報率可能會更高。

　　●新增供應放大，老牌寫字樓受沖擊

　　戴德梁行的研究報告顯示，2009年下半年至2011年，體育中心CBD和珠江新城CBD將有超過57萬平方米的新物業交付使用。供應量相對2009年的大幅上升，將令廣州甲級寫字樓市場面臨巨大的消化壓力。

　　友盈房地產投資服務有限公司董事張智聰認為，2008年至今，寫字樓售價上漲，租金下跌，投資率回報被拉低，風險增大。寫字樓市場的投資風險要大于住宅市場，一般來說，住宅回報率較低，約4%—5%，甚至低至3%，而就寫字樓市場縱然現在不是很樂觀，但回報率也還能保持在7%—8%，正因為回報率大，風險自然也就隨之放大。

　　文志堅也對明年下半年可能出現的“大搬遷”潮表示擔憂———新物業的地理位置優越、軟硬件設施齊全、租金不高，吸引大量租客從舊的甲級寫字樓轉移到新的超甲級寫字樓。用戶流失、空置率上升無疑對老牌寫字樓帶來巨大的沖擊。不過，文志堅同時指出，明年恰逢2010年亞運盛典，一批與亞運有關的服務企業便會應運而生，由此催生出來的短暫需求可為寫字樓的租賃市場補充客源，空置率也會隨之降低，進而促進市場升溫。(記者 趙亞洲 實習生 陳安璐 張映珍)