日前，一份由國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)研得出的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年樓市的回暖浪潮中，140平方米以上的大戶型高檔住宅銷售增長77.2%。業(yè)內(nèi)人士表示，這表明在目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，市場需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，改善性需求旺盛，高端物業(yè)的價(jià)值日益凸顯。

　　●高端市場成上半年樓市主力

　　據(jù)了解，上半年北京高檔住宅銷售市場的主要增長期分布在4月-6月期間。第一太平戴維斯第二季度北京房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，二季度甲級公寓成交套數(shù)環(huán)比上升180%達(dá)729套。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，單價(jià)2萬元以上樓盤，僅6月份就有18個(gè)項(xiàng)目的銷量超過30套。部分樓盤在很短的時(shí)間內(nèi)成交量飆升，北三環(huán)馬甸區(qū)域樓市高端住宅凱德·品元因?qū)崿F(xiàn)七天回款1.5億的銷售額而受到關(guān)注。多種跡象表明，2009年上半年的樓市回暖浪潮中，高端住宅成為市場回暖的主力。

　　受交易量的影響，高檔住宅在價(jià)格方面提升明顯，價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲趨勢，據(jù)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，禧福匯國際社區(qū)的均價(jià)從2009年4月的18800元/平方米漲到現(xiàn)在的25000元/平方米，金地名京的均價(jià)從3月的18000元/平方米漲到現(xiàn)在的22000元/平方米。由于部分項(xiàng)目漲幅過高，超出市場預(yù)期，呈現(xiàn)高報(bào)價(jià)壓抑購買需求的趨勢，銷售速度放緩。相比之下，以凱德·品元為代表的一部分樓盤由于價(jià)格定位與購買者心理相當(dāng)，銷售亦呈平穩(wěn)增長趨勢。

　　從整體上看，2006年以來一直由普通住宅銷售主導(dǎo)市場的銷售結(jié)構(gòu)已經(jīng)打破，2009年高端住宅銷售成為成交主力，北京未來高端住宅市場在供應(yīng)和需求雙雙反彈的帶動(dòng)下，成交量與價(jià)格將出現(xiàn)回升。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，高端住宅主導(dǎo)銷售市場的狀態(tài)或?qū)⒊蔀?009年的主旋律。

　　●改善性需求入市推動(dòng)銷量上升

　　對于高端住宅市場的持續(xù)熱銷，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其投資價(jià)值帶動(dòng)投資與改善性需求入市，從而助推銷售。

　　在對北京部分高端住宅項(xiàng)目的客戶構(gòu)成進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，高檔住宅的客戶主要分為投資型和改善自住型，其中投資型需求占總成交套數(shù)的60%以上，是高檔住宅項(xiàng)目銷售增長的主要構(gòu)成部分，大部分投資者將房產(chǎn)作為長線穩(wěn)定投資“儲(chǔ)蓄”，而海外投資也頻繁出現(xiàn)在多個(gè)高端項(xiàng)目。

　　另外一部分改善自住型客戶則來自城市高收入人群，購買主要目的是提升居住環(huán)境，但80%以上的自住型客戶在購買時(shí)考慮到項(xiàng)目的增值潛力，因此偏向于一些硬件日漸成熟、產(chǎn)品性價(jià)比較高的項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，目前包括凱德·品元、北京星河灣、凱德·華璽在內(nèi)的多個(gè)高端項(xiàng)目均被投資人士看好。據(jù)凱德置地環(huán)渤海區(qū)副總經(jīng)理韓維介紹，上述兩類客戶群是凱德·品元項(xiàng)目成交量的主要構(gòu)成。由于項(xiàng)目位于北三環(huán)城市核心地帶，具有較大的升值空間，因此吸引大量的投資買入也是意料之中。據(jù)了解，凱德的客戶中不乏海外投資客的身影，在其7月推出的近百套房源中，有數(shù)十套被港澳臺(tái)、外籍買家買走，目前該項(xiàng)目推出的“觀景樓王”已被多方投資者角逐反復(fù)追漲。業(yè)內(nèi)人士稱，北三環(huán)住宅供應(yīng)已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，作為馬甸區(qū)域唯一在售高端住宅，未來品元的稀缺性與升值潛力將愈發(fā)凸顯。

　　●下半年價(jià)位保持在合理水平很重要

　　受成交量影響，北京高端住宅市場供應(yīng)加大，根據(jù)搜房網(wǎng)7月新開樓盤統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京市場約有49個(gè)樓盤計(jì)劃開盤，多數(shù)樓盤為老項(xiàng)目的后期，高檔住宅項(xiàng)目在新入市的樓盤中占有相當(dāng)大的比重。

　　凱德置地環(huán)渤海區(qū)副總經(jīng)理韓維認(rèn)為，下半年北京高端住宅市場主要受兩個(gè)方面的影響：一是二套房貸政策的重新收緊將會(huì)在一定程度上束縛項(xiàng)目銷售，另一方面，來自通貨膨脹預(yù)期的影響則相反會(huì)抬升高端市場。從目前情況看，后者影響將會(huì)大于前者，預(yù)計(jì)下半年高端住宅市場仍然有很大的上升空間。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢仍然不甚明朗，因此無論是投資還是自住，高端物業(yè)的資產(chǎn)保值優(yōu)勢將會(huì)被持續(xù)看好，相比普通住宅項(xiàng)目，內(nèi)城高端物業(yè)等具備獨(dú)有的稀缺資源，產(chǎn)品附加價(jià)值較高。

　　專家表示，盡管高端住宅市場有持續(xù)走高的可能，但如果價(jià)格漲幅超過置業(yè)者的心理預(yù)期，必將會(huì)打擊購買積極性，因此價(jià)位保持在合理水平很重要。文/楊明曉