平均回報(bào)率約6% 而京滬超甲級(jí)寫字樓回報(bào)率達(dá)10%~12%

　　日前，廣東發(fā)展銀行股份有限公司廣州分行正式購(gòu)置珠江新城超寫字樓中和廣場(chǎng)五層物業(yè)，面積達(dá)11941平方米，成近4周廣州市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)的內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)案之一。近期，全國(guó)寫字樓收購(gòu)市場(chǎng)出現(xiàn)高潮，其中中信證券更是繼出資不超14億元在北京購(gòu)買辦公大樓后，傳出斥資35.75億元購(gòu)買深圳寫字樓的消息，成為全國(guó)最大的物業(yè)收購(gòu)案。

　　內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)聲勢(shì)趨大，未來(lái)趨勢(shì)將更為明顯。不過，北京、上海市場(chǎng)成為大宗投資的對(duì)象，而廣州寫字樓市場(chǎng)因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率未達(dá)投資者意愿而成為自用市場(chǎng)，但有專家分析，廣州寫字樓價(jià)格仍處洼地，中長(zhǎng)期看有較大上升空間。

　　原因：金融機(jī)構(gòu)盈利能力大幅提高

　　中原地產(chǎn)研究中心季峰分析，上半年金融市場(chǎng)活躍，令金融機(jī)構(gòu)的盈利能力大幅提高，加上業(yè)務(wù)擴(kuò)展需要，不少機(jī)構(gòu)計(jì)劃擴(kuò)大辦公場(chǎng)地；加上市場(chǎng)預(yù)期下半年金融市場(chǎng)表現(xiàn)將略遜于上半年，因此這些機(jī)構(gòu)開始考慮投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認(rèn)為，目前廣州珠江新城環(huán)境逐漸成熟，投入時(shí)間點(diǎn)非常適合，因此出現(xiàn)大量購(gòu)置自用行為，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多的寫字樓成交案出現(xiàn)。

　　據(jù)了解，近期北京、上海成交的多宗交易中，買方多計(jì)劃將物業(yè)的一半用于自用，另一半用于出租；而廣州市場(chǎng)略有不同，買家均表示將自用辦公，暫無(wú)出租考慮。北京、上海寫字樓市場(chǎng)成為投資者青睞的對(duì)象，而投資者多將廣州作為自用市場(chǎng)。

　　內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)跟風(fēng)入市，外資機(jī)構(gòu)卻按兵不動(dòng)。季峰透露，根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，外資在今年未有收購(gòu)行為，反倒出現(xiàn)拋售，主要原因是金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買力下降。

　　現(xiàn)狀：廣州寫字樓租金回報(bào)率不如京滬

　　馬煒圖透露，曾有熱錢考慮進(jìn)入廣州寫字樓市場(chǎng)，結(jié)果無(wú)功而返，主要是因?yàn)閺V州寫字樓的租金回報(bào)率未達(dá)預(yù)期。一般來(lái)講，外資機(jī)構(gòu)的期望回報(bào)率為8%或以上(稅后)，雖然廣州寫字樓市場(chǎng)平均回報(bào)率約為6%左右，但難以找到回報(bào)率在8%或以上的投資對(duì)象；北京、上海寫字樓的平均租金回報(bào)率雖然僅在5%~6%之間，但有不少超甲級(jí)寫字樓的租金回報(bào)率可達(dá)10%~12%，成為投資者熱衷的對(duì)象。

　　目前，北京、上海租金超過200元/平方米/月，而廣州相對(duì)較低，如中信租金為150元/平方米/月左右，賣價(jià)為28000元/平方米左右，稅前租金回報(bào)率也僅為6.4%，稅后即低于6%。

　　不過，廣州市場(chǎng)未來(lái)升值潛力令投資者注目，并成為金融機(jī)構(gòu)搶先進(jìn)入廣州市場(chǎng)的動(dòng)力。季峰認(rèn)為，廣州寫字樓雖然多集中在核心地段，但部分價(jià)格甚至比附近的住宅低，在四大城市中，其均價(jià)與最高價(jià)都最低，證明其價(jià)格仍處洼地，中長(zhǎng)期看有較大上升空間。

　　市場(chǎng)分析：

　　穗寫字樓租金下滑空間不大

　　從7月數(shù)據(jù)看，深圳寫字樓平均租金繼續(xù)上漲，而廣州在多月連續(xù)下跌后出現(xiàn)止跌橫行，令市場(chǎng)人士認(rèn)為出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。季峰認(rèn)為雖然廣州寫字樓市場(chǎng)受制于出口，但目前租金已回到2006~2007年水平，向下空間不大，因此判斷未來(lái)將保持目前的租金水平。

　　馬煒圖認(rèn)為廣州寫字樓市場(chǎng)還有大量新貨未推出，近期租金止跌只是暫時(shí)現(xiàn)象，預(yù)計(jì)租金價(jià)格還有下跌空間。

　　不過寫字樓市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，下半年走勢(shì)還取決于經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)。7 月份的新增信貸數(shù)據(jù)環(huán)比出現(xiàn)大幅下降，加劇了市場(chǎng)對(duì)流動(dòng)性收緊的憂慮，股票市場(chǎng)已經(jīng)率先做出了回應(yīng)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的弱流動(dòng)性特征，上述影響尚未在寫字樓市場(chǎng)上體現(xiàn)。因此，未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的走向?qū)�決定寫字樓市場(chǎng)能否完全走出下行周期。

   (記者林琳)