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2008年各方救市的聲音消逝并不久,2009年年初房地產(chǎn)行業(yè)就站在了振興中國經(jīng)濟的風口浪尖上獨領(lǐng)風騷。而最近幾個月,房價高企,成交量出現(xiàn)下滑,業(yè)內(nèi)開始憂慮后市,從2007年開始,深圳樓市上竄下跳。縱觀目前市場,總體來看,筆者認為短期內(nèi)成交量維持低谷,房價小幅波動,從長遠來看,深圳房市穩(wěn)中有升。
2003-2006年深圳的一手房加二手房的成交量分別為1381萬、1490萬、1497萬、1443萬平方米,可以看出,在正常的情況下,深圳的一手房加二手房的成交量維持在1300萬至1500萬平方米,每一年都比較平均。但今年1-8月,深圳一手房加二手房的成交量高達1315萬平方米,如果按此消化速度,深圳全年成交量將近2000萬平方米,目前市場難以支撐,未來幾個月成交量維持在較低水平可以理解。同時,房價在高位的時候,肯定會排除一些購買力,這對成交量同樣有影響。
成交量萎縮并不會很快帶來房價的回落,最主要是因為目前房地產(chǎn)政策仍比較寬松。進入7月份以來,針對樓市的調(diào)控政策逐漸增多,7-8月,先后有國家八部委針對房市表態(tài),銀監(jiān)會要求收緊二套房貸款政策,國家發(fā)改委表示要加強房地產(chǎn)價格和收費監(jiān)管,央行要求加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測,首次提出對寬松的貨幣政策“動態(tài)微調(diào)”,國稅總局加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收監(jiān)管等,但是與2007年密集出臺政策不同的是,各部委的表態(tài)僅對樓市信心具有影響作用,并未有可執(zhí)行性的具體措施出臺,就唯一有可操作性的“二套房”貸款文件來看,也并未從根本上收緊“二套房”貸款,目前銀行仍在靠優(yōu)惠搶客戶,大多數(shù)客戶仍可以享受購房優(yōu)惠,這有助于成交量穩(wěn)定。此外,寬松貨幣政策之下,開發(fā)商融資難度小,并不急于出貨套現(xiàn)。
2007、2008年一些區(qū)域供應量增加曾導致區(qū)域房價大幅調(diào)整,2009年9-12月深圳預計推出的住宅量達300萬平方米,但這僅是根據(jù)正常推盤速度而估計,如果考慮到開發(fā)商本身的因素,可能供應量并不能達到如此規(guī)模。首先,由于2009年上半年的樓市回暖,開發(fā)商的資金已回收充裕,并不急于將手中的房子套現(xiàn);其次,上半年寬松的貨幣政策以及股市的繁榮,也使開發(fā)商儲備了足額的資金,短期并不擔心資金鏈的問題,完全可以按照其利益最大化的計劃控制推盤節(jié)奏,從而有可能造成下半年市場的高價低量。因此,因供應量增加而導致大幅降價行為的現(xiàn)象近期尚難出現(xiàn)。
當然,未來樓盤的銷量和價格仍會因盤而異,資源條件、地理環(huán)境質(zhì)素比較差的樓盤可能要承受較大壓力,不排除它們調(diào)整價格的可能。豪宅的壓力并不大,從產(chǎn)品的角度來看,豪宅往往享有山海資源,或享有周邊良好的配套設(shè)施,具有較小的替代性,因其量少而獲得客戶追捧。從客戶群的角度來分析,購買豪宅的客戶往往實力雄厚,并不看重房價升跌,而是將豪宅當作收藏品。所以,不管外圍市場發(fā)生怎樣波動,這部分產(chǎn)品的價格變動不大。
李耀智 深圳中原物業(yè)顧問有限公司董事、總經(jīng)理
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