9月前兩周，一線城市商品房銷量繼續(xù)回落。與此同時，全國房價屢攀新高。對于房地產(chǎn)市場的未來走勢，工商銀行投資銀行部高級分析師張貽倫在接受中國證券報記者專訪時認(rèn)為，成交量全面回落預(yù)示著樓市將面臨短期調(diào)整；8月以來，一線城市房價大幅上漲超過歷史最高水平，未來波動將難免。從房地產(chǎn)開發(fā)投資的角度看，今年以來，房屋新開工面積增長符合預(yù)期，預(yù)計未來幾個月，新開工面積速度有望繼續(xù)加快，市場供需矛盾有望在四季度得以緩解。

　　“金九銀十”成色消退

　　中國證券報：“金九銀十”是傳統(tǒng)銷售旺季，但近兩年來，一直是“旺季不旺”，從近期主要城市商品房的銷售情況看，未來幾個月銷售將有什么變化？

　　張貽倫：7、8月份各地城市商品房銷量回落，樓市明顯降溫已成業(yè)內(nèi)人士共識。9月第1周，樓市成交量仍處于持續(xù)調(diào)整當(dāng)中，“金九銀十”成色消退。上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、杭州、重慶、武漢、成都等十大城市整體成交量繼續(xù)回落，下跌3.3%，其中，四大一線城市整體微降0.1%，二線城市整體下跌4.7%。不少二三線城市銷量調(diào)整幅度較大，廈門和東莞均出現(xiàn)了40%-50%的下跌，銷量逼近一年前的較低水平。

　　一般而言，9月以后的四個月進(jìn)入全年旺季的統(tǒng)計特征。9、10月份開發(fā)商將會加大推盤力度和銷售力度，11、12月份的簽約成交量會大幅上漲，成為全年成交量最高的2個月份，未來樓市成交量走勢有待進(jìn)一步觀察。我認(rèn)為，銷售全面回落后，樓市將面臨短期調(diào)整，主要城市商品房銷量也將出現(xiàn)分化。

　　房價波動在所難免

　　中國證券報：8月以來樓市銷量下滑的主要因素是什么？

　　張貽倫：7、8月份是傳統(tǒng)的銷售淡季，銷量下滑不排除季節(jié)性因素的影響。但我認(rèn)為，當(dāng)前成交量下滑，主要原因有三：首先，供應(yīng)偏緊，雖然勢頭有所緩解，目前一線城市庫存繼續(xù)走低。由于成交量的下滑，北京和深圳的存量房可售套數(shù)消化時間已經(jīng)分別回升至6.7個月和6.3個月，上海則維持在1.6個月水平。一線城市庫存量與2007年下半年平均水平相當(dāng)，供求關(guān)系較為緊張。二線城市供應(yīng)相對要寬松。

　　其次，房價過快上漲帶來對自住需求的擠壓。8月份，全國70個城市房屋銷售價格指數(shù)同比上漲2%，一線城市近三個月來房價環(huán)比漲幅超過10%，中檔樓盤銷售速度和二手房交易活躍度出現(xiàn)下滑，表明居民購買力減弱。最后，上半年成交集中釋放后，部分城市開始出現(xiàn)需求乏力的現(xiàn)象，成交開始分化。

　　中國證券報：成交量的萎縮是否會對房價產(chǎn)生影響？

　　張貽倫：成交量萎縮將結(jié)束房價過快上漲的勢頭�？紤]到不少城市的房價已超過歷史高點(diǎn)，未來房價將出現(xiàn)波動。我們的檢測數(shù)據(jù)顯示，9月以來，重點(diǎn)城市房價整體有小幅回落。預(yù)計一線城市整體房價將震蕩走高，而二線城市則呈橫盤整理。

　　近期，高價地項目陸續(xù)進(jìn)場，加之部分項目的熱銷，資金充裕的開發(fā)商提價沖動依然較高。而目前北京、上海、深圳等地豪宅和優(yōu)質(zhì)項目成交比例上升也將推動整體房價的走高。對此，政府應(yīng)當(dāng)采取措施，調(diào)控市場供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)；如果放任房價繼續(xù)上漲，將危害樓市乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的健康與穩(wěn)定。

　　新開工面積有望繼續(xù)增加

　　中國證券報：目前樓市新開工狀況有什么變化？未來房市供需矛盾是否將緩解？

　　張貽倫：根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.29億平方米，同比增長13.5%，增幅比1-7 月提高1個百分點(diǎn)；房屋新開工面積6.31億平方米，同比下降5.9%，但降幅收窄，比1-7 月縮小3.2個百分點(diǎn)。在新開工面積回升的帶動下，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)上升。

　　盡管房屋新開工面積同比累計增速依然下降，但是8月新開工面積環(huán)比上月增長14%。8月份新開工增長是反季節(jié)的，2000年至2008年，8月新開工面積環(huán)比都是下降的。這反映了房地產(chǎn)企業(yè)普遍積極回補(bǔ)庫存、加大新開工的行業(yè)狀態(tài)。

　　1-8月，新開工面積增長符合預(yù)期，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，今年全年的新開工面積大約在10億平米左右，全年增速大致為5.7%。預(yù)計未來幾個月新開工面積速度有望繼續(xù)加快，相應(yīng)住房供應(yīng)也將顯著增加，市場供需矛盾有望在四季度得以緩解。