連續三個月全國一線城市房地產成交量的持續走低,讓人們對樓市“金九銀十”的說法產生了疑問。而十一長假多城市樓市的“冷酷到底”又給人們敲響了警鐘:
廣州整個黃金周的樓市,堪以首個“最平淡的黃金周”來總結。不管是一手樓,還是二手樓都遇冷;而在南京,開發商期待的井噴行情并未出現。根據網上房地產統計數據,10月1日-7日,南京商品房住宅共認購1313套,成交264套,平均每天賣房不足200套;而在上海“金九銀十”也實在是死氣沉沉,膠著狀態難以打破;北京市房地產交易管理網的統計數據顯示,“十一”長假前五日,北京商品住宅期房成交僅358套,即使在樓市觀望的去年“十一”長假前五天,北京樓市仍有974套成交量。不過,今年創下三年新低……
如天氣一樣,樓市經歷了春暖、夏熱后,秋涼正步步逼近。
有人將此次清冷的金九銀十歸結于市民出游,這顯然有些牽強了;更主要的原因恐怕還是房價太高。 在房價不斷走高的情況下,市場觀望情緒加重;同時,隨著去庫存化接近尾聲,市場的供需矛盾也逐漸開始顯露。雖然9月份公布的國房景氣指數10個月來首次突破了100點大關,但市場由熱轉冷的種種跡象還是讓人們對后期樓市的走向有所擔心。
事實上,早在8月底,業內對于“金九銀十”的爭論就已經不絕于耳。一種觀點認為二季度火暴的樓市已經透支了今年的需求,再加上不斷上漲的房價,成交量下降已成趨勢;另一種觀點則認為,雖然9、10月間市場成交量很難恢復年中的勢頭,但與去年同期相比仍將會有大幅的提高,并不需要過分的悲觀。
其實,所謂“金九銀十”的傳統在近幾年已經表現得不太明顯。2005年到2007年的9、10月份都沒有出現過明顯的成交高峰,2008年9、10月份的成交量更是在樓市整體不景氣的情況下跌入低谷。今年“金九銀十”之所以再次為人關注與年內樓市大開大闔的走勢不無關系。
不過,從另一個角度說,房價地價并飛下的樓市秋涼也未必不是件好事。
秋涼之前的樓市是經歷過了春暖、夏熱的。地方政府在樓市“有點火”的背景之下,財政有了很大的改觀。而且,全國各大城市高價地不斷涌現,樓面地價節節攀升,地方政府的土地收入實現了大幅增長。這與2008年的第四季度到2009年二季度前的形勢完全相反,那個時候由于土地流拍,地方政府在執行積極的財政政策的任務之時,已經是將近彈盡糧絕,全國地方財政處于“風雨飄搖”之中,但這種被動的狀態在二季度土地和樓市上升浪迅猛反擊之際,方才得到土地出讓金和房地產稅收的“及時雨”,并以樓市拉動的相關產業的復蘇,也給地方財政帶來了豐厚的稅源。
土地收入作為財政收入來源中的重要一項,在各地方政府財政中占有很大份額。2009年,樓市快速回暖帶動土地市場升溫,更使得地方政府的“土地財政”模式發揮了明顯的作用,北京等城市的土地出讓金已占當地財政收入的三分之一。
樓價漲了,地方財政樂了,可是老百姓的購買力卻不會與之同步上漲與快樂的。中國的經濟在強力的刺激下,的確再加速復蘇,可是這樣的復蘇并穩固不均衡的,此次金融危機帶來的一些滯后影響也還在一點點的釋放,在此次危機下,民眾的消費力是得到了削弱而并非增長。越漲越買從而堆積起來的樓市泡沫不會也不應在短時間內再次聚集。
樓市只“寒”了一年又再次陷入“高熱”中,無論是對于地方政府還是房地產商都并非福音,就像一個膿瘡只擠破了一點,膿液只流了一半就用特效藥使之瘡面愈合。但是其內里的病因未除,膿液早晚還是會流出的。
金九銀十樓市遇冷,還是不要推諉到人們的出行吧。此時的秋涼如果不及時糾偏調理,那么等到再次冬寒時恐怕再回暖就難了。□丁乙
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