住建部公開(kāi)否定了“二次房改”的傳聞，成為國(guó)慶節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)新的熱點(diǎn)新聞。這也難怪，“地王”的頻頻出現(xiàn)和房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)高升，使得消費(fèi)者的幻想從房?jī)r(jià)下降轉(zhuǎn)移到制度改革了。

　　地王頻出的原因，媒體已經(jīng)有很多分析，大部分集中在天量信貸的去向問(wèn)題。實(shí)際上，還有一個(gè)原因不可忽視，就是土地供應(yīng)的減少。最新公布的數(shù)據(jù)表明，今年前三季度，與房地產(chǎn)有關(guān)的大多項(xiàng)數(shù)據(jù)都大幅度上升，如：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)17.7%，施工面積增長(zhǎng)15.4%，銷售面積和銷售金額分別增長(zhǎng)44.8%和73.4%，但有一項(xiàng)指標(biāo)是大幅度下降的，土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)為-22.1%。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的背后，為何土地出讓出現(xiàn)了大幅度減少？是土地的需求不足嗎？當(dāng)然不是，2009年出現(xiàn)了很多“地王”，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求十分旺盛。那么，在土地需求旺盛的背景下，土地成交面積卻出現(xiàn)了大幅度減少的唯一解釋就是地方政府減少了土地供應(yīng)，地方政府有囤積土地的嫌疑。

　　地方政府主動(dòng)減少土地供應(yīng)的動(dòng)力有兩點(diǎn)：

　　其一是2008年年底的房地產(chǎn)在建工程數(shù)量巨大，在建的建筑面積達(dá)24億平方米，按照2008年的銷售速度(年銷售6億平方米)需要4年時(shí)間才能消化在建房地產(chǎn)工程。因此，在年初制定今年的土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)傾向于減少土地供應(yīng)。

　　其二是人民銀行實(shí)施寬松的貨幣政策，放松信貸控制，地方政府從銀行融資極為方便。在信貸規(guī)模不再受控制的情況下，商業(yè)銀行將信貸的重點(diǎn)放在政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，信貸的直接對(duì)象是名目眾多的政府融資平臺(tái)，椐有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，在2009年上半年的7萬(wàn)多億元新增貸款中，通過(guò)政府融資平臺(tái)發(fā)放的貸款有近5萬(wàn)億元。在銀行融資十分便利的情況下，地方政府通過(guò)出讓土地來(lái)獲取資金的壓力大大減輕。

　　需要注意的新動(dòng)向是，2009年8月份之后，地方政府從商業(yè)銀行的融資便利將結(jié)束，必須通過(guò)增加出賣土地的方式獲得繼續(xù)建設(shè)的投資。因?yàn)榻衲?月份之后金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開(kāi)始擔(dān)心地方政府融資平臺(tái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，收緊了商業(yè)銀行對(duì)地方政府融資平臺(tái)的融資。

　　9月20日前后，先后有兩位人民銀行副行長(zhǎng)出面講話，提示地方政府融資平臺(tái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。9月18日人民銀行副行長(zhǎng)蘇寧的講話，他在重申人民銀行將繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了目前信貸集中在政府的融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)不可忽視；9月21日中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余在參加中債信用增進(jìn)投資股份有限公司成立儀式上的講話，他認(rèn)為：“今年地方融資平臺(tái)在全國(guó)有了加速發(fā)展，對(duì)許多地區(qū)的地方財(cái)政償付能力構(gòu)成了威懾，很可能會(huì)造成財(cái)政問(wèn)題和金融問(wèn)題�！边@些講話表明，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開(kāi)始控制地方政府的融資平臺(tái)貸款，地方政府為了繼續(xù)擴(kuò)大投資，必須增加賣地的力度。因此土地供應(yīng)在2009年8月份之后應(yīng)該大幅度增加。

　　只要土地供應(yīng)大幅度增加，即便土地需求依然旺盛，土地價(jià)格上漲的勢(shì)頭應(yīng)該會(huì)減緩了。“地王”將難以持續(xù)產(chǎn)生。

　　□尹中立(中國(guó)社科院金融所金融市場(chǎng)研究室副主任)