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□財富地產(chǎn)評論員 李子墨
11月2日,央視《經(jīng)濟半小時》曝光北京“三分之一開發(fā)商只囤地不蓋房”,稱“開發(fā)商囤地的目的是人為制造土地資源的緊張,使土地顯得物以稀為貴,從而抬高房價牟取暴利”。該報道在全國掀起軒然大波,給許多人造成這樣的印象:囤地開發(fā)商,正是高房價的元兇。
把高房價歸罪于囤地開發(fā)商,快意恩仇,十分解恨。但是我們試想一下,就算所有的開發(fā)商都不囤地,目前市場上的所有土地都按照正常節(jié)奏開發(fā),是否目前商品房市場嚴峻的供不應(yīng)求形勢,就能驟然變成供大于求,進而逼得開發(fā)商降價促銷?
要回答這個問題,只要看每年住宅土地供應(yīng)量是否大于住宅銷售量。不幸的是,根據(jù)專業(yè)機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù),京、滬、深等一線城市的住宅土地供應(yīng)量遠遠跟不上住宅銷售量,比如近三年上海住宅銷售量是住宅土地出讓面積的2.9倍,北京約為1.5倍,深圳更是接近3倍。
這就意味著,就算所有開發(fā)商都不囤地,就算市場上的所有土地都按部就班地開發(fā)成商品房,結(jié)果是:商品房仍然會供不應(yīng)求。進一步的結(jié)果,必然是房價將上漲到高位。
以上是從反面證明:囤地開發(fā)商不是高房價元兇;高房價的真正元兇,是土地供應(yīng)嚴重不足。為何全國各大城市的土地供應(yīng),都會“不謀而合”的不足?只因地方政府把賣地收入、各個環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收當(dāng)做最重要的財稅來源,并用“招拍掛”價高者得的制度,讓每塊土地的收益最大化;同時,土地稀缺,房子就稀缺、供不應(yīng)求,房價就上漲,而開發(fā)商就有高額利潤,愿意以更高的價格拿地再開發(fā)。
“地王”正是因土地供應(yīng)太少、太稀缺而被爭奪產(chǎn)生的,房價也是因土地稀缺而造成房子稀缺,進而被供不應(yīng)求的市場推上去的。
如何解決這一土地供應(yīng)不足的問題?那就必須改變地方政府以賣地和房地產(chǎn)稅收為重要財源、積極參與房地產(chǎn)贏利的局面和制度。只有這樣,全面加大土地供應(yīng),并嚴厲打擊囤地和囤房,保證市場上的商品房供應(yīng)充足,才能遏制不斷上漲的地價和房價。
但是,話說回來,要改變地方政府以賣地和房地產(chǎn)稅收為重要財源的局面,又談何容易!
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