政府拯救經(jīng)濟(jì)靠的就是房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商手中有足夠的錢(qián)抗得住任何嚴(yán)冬，因此，幾乎所有人都在說(shuō)，房?jī)r(jià)還要漲，優(yōu)惠政策不會(huì)取消也不該取消。不幸就在這里，房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行與國(guó)民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)變成了三位一體，更不幸的是，國(guó)民經(jīng)濟(jì)要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)木支撐

　　　由中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)研究所與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室發(fā)布的首份住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2009-2010)》，對(duì)全國(guó)35個(gè)城市房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)進(jìn)行估算，結(jié)果顯示，北京的房?jī)r(jià)泡沫超過(guò)了上海、廣州和深圳，實(shí)際價(jià)格高出基準(zhǔn)價(jià)格1／4。

　　很多人不承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終與泡沫在一起，沒(méi)有泡沫，不成其為房地產(chǎn)市場(chǎng)。何為泡沫，很簡(jiǎn)單，就是超過(guò)了實(shí)質(zhì)部分的東西。

　　比如一杯啤酒，下面是實(shí)實(shí)在在的酒，上面是泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，超過(guò)房子真實(shí)價(jià)值的部分就是泡沫。假設(shè)，整個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)值100億元，如果消費(fèi)者都拿自己手中的錢(qián)買(mǎi)這些房子，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然沒(méi)有任何泡沫。但實(shí)際情況不是這樣，為了做大房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了使房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，按揭貸款誕生了。按揭貸款的實(shí)質(zhì)是，你沒(méi)有那么多錢(qián)，我借給你。原來(lái)你只能用一塊錢(qián)買(mǎi)一塊錢(qián)的東西，現(xiàn)在，你只要拿兩毛錢(qián)就可以了。這樣，錢(qián)多了，100億元的房子很快就被搶購(gòu)一空了。房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，不少人開(kāi)始下賭注，進(jìn)行投資或者投機(jī)，很快掙了一大筆錢(qián)。適當(dāng)?shù)呐菽�可以刺激消費(fèi)，但如果泡沫大到最后把房地產(chǎn)本身價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋諸腦后，從銀行出來(lái)的錢(qián)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)本身價(jià)值，泡沫就有破裂的危險(xiǎn)了。斯蒂格利茨在分析美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)提供了一個(gè)參照：當(dāng)美國(guó)按揭總額達(dá)到房產(chǎn)價(jià)值的95%或以上時(shí)，債務(wù)重組就不那么容易了。本來(lái)，抵押貸款證券化可以分散風(fēng)險(xiǎn)，而這時(shí)，卻變成了掩蓋陷阱的稻草。在過(guò)去，產(chǎn)生不良貸款的銀行會(huì)自食其果，消費(fèi)者也會(huì)自食其果，但在證券化的新世界里，壞賬的始作俑者可以將其轉(zhuǎn)嫁給他人。本來(lái)，倒閉幾家銀行，不致于產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，但現(xiàn)在，我們的經(jīng)濟(jì)過(guò)分依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)的情況是，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的直接投資和通過(guò)重新融資按揭從房產(chǎn)市場(chǎng)抽出的資金占整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量的2／3到3／4，而我們的財(cái)政收入至少1／3來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)。這下，金融危機(jī)終于導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

　　現(xiàn)在，我們可以得出結(jié)論了：自從有了按揭貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)就與泡沫為伴，本來(lái)，按揭是為了給那些有能力購(gòu)房的人一臂之力的�，F(xiàn)在，沒(méi)有能力的消費(fèi)、過(guò)度的超前消費(fèi)、過(guò)度的投資投機(jī)以及房?jī)r(jià)只漲不跌的假象，助長(zhǎng)了資產(chǎn)泡沫。美國(guó)以及更早時(shí)候的日本，金融危機(jī)乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)為何都從房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始，道理就在這里，這也是我們?yōu)楹我獙?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持高度警惕的原因所在。這就需要我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)和銀行之間設(shè)立防火墻，把牢銀行貸款之門(mén)，在房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間設(shè)立防火墻，防止大火蔓延。任何房地產(chǎn)政策都不能離開(kāi)這兩個(gè)基本點(diǎn)。

　　反觀目前的房地產(chǎn)政策，至少有兩點(diǎn)值得我們反思：我們應(yīng)該在多大程度上容忍超過(guò)實(shí)際居住需求的房地產(chǎn)投資投機(jī)需求，國(guó)民經(jīng)濟(jì)應(yīng)該選擇什么樣的支撐點(diǎn)。但在房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候，希望消費(fèi)者理性消費(fèi)是徒勞的。國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)要從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向其他行業(yè)，更不是一朝一夕之事。

　　今年年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回升，得益于鼓勵(lì)消費(fèi)的政策，如降低契稅、暫免印花稅和土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、房貸利率優(yōu)惠等，同時(shí)也得益于投資驅(qū)動(dòng)，也就是靠銀行貸款支撐，這都是傾向于加大而不是抑制泡沫的措施，是加大購(gòu)房者負(fù)債和銀行不良貸款的措施。但很多人深知，政府拯救經(jīng)濟(jì)靠的就是房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商手中有足夠的錢(qián)抗得住任何嚴(yán)冬，因此，幾乎所有人都在說(shuō)，房?jī)r(jià)還要漲，優(yōu)惠政策不會(huì)取消也不該取消。不幸就在這里，房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行與國(guó)民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)變成了三位一體，更不幸的是，國(guó)民經(jīng)濟(jì)要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)木支撐，明知山有虎偏向虎山行。

　　吃一塹才能長(zhǎng)一智，奧巴馬已經(jīng)懂得了這句中國(guó)話的道理。他采取的救市政策是降低購(gòu)房者的房貸負(fù)擔(dān)，而不是不恰當(dāng)?shù)毓膭?lì)他們繼續(xù)超能力消費(fèi)。社科院綠皮書(shū)專家認(rèn)為，每月房貸支出不應(yīng)超過(guò)家庭收入的25%。合理的住房支付能力指數(shù)為1，北京居民的住房支付指數(shù)2008年僅為0.34。我們能否吸取人家的教訓(xùn)，不吃一塹就能長(zhǎng)一智呢？！(陳雪根)