成效如何將取決于政策是否落實(shí)到位

　　近日，國(guó)土資源部印發(fā)通知，對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度設(shè)定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮(zhèn))7公頃。此政策被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“限大令”。

　　不少人士認(rèn)為，這一辦法對(duì)抑制地價(jià)過(guò)快上漲、減少開發(fā)商“囤地”等具有現(xiàn)實(shí)作用，但成效如何取決于政策是否落實(shí)到位。市場(chǎng)對(duì)“限大令”的實(shí)施效果充滿期待。

　　出讓土地“大型化”的利與弊

　　國(guó)土資源部日前下發(fā)通知公布《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》，前者對(duì)大中城市和小城市(鎮(zhèn))的土地出讓面積分別作了上述具體限定。

　　這一“限大令”針對(duì)的是土地出讓“大型化”的趨勢(shì)。比如，北京土地整理儲(chǔ)備中心官方資料顯示，在北京今年已經(jīng)成交的商品房地塊中，有10余幅地塊的出讓面積超過(guò)了20萬(wàn)平方米(20公頃)。

　　一般來(lái)說(shuō)，地方政府樂(lè)于將面積較大的地塊統(tǒng)一出讓，既可以迅速回收土地資金，也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃。但相關(guān)政策設(shè)計(jì)在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中卻產(chǎn)生了一些負(fù)面的“外部性”。如重點(diǎn)城市大面積的地塊極易被競(jìng)拍成“地王”。

　　此外，數(shù)十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)平方米的土地，即使是全力開發(fā)，也要持續(xù)數(shù)年。在這種情況下，開發(fā)商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”。上海易居房地產(chǎn)研究院的房地產(chǎn)研究專家楊紅旭認(rèn)為，一個(gè)大盤開發(fā)多年，實(shí)際上是一種“變相囤地”。

　　“限大令”實(shí)際上是對(duì)地價(jià)的調(diào)控

　　國(guó)土資源部此次“限大令”，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)具有一定的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。楊紅旭認(rèn)為，這對(duì)于大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，“是一個(gè)壞消息”，對(duì)于中小企業(yè)則相反。上海一個(gè)在全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市開發(fā)樓盤的房地產(chǎn)民企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“限大令”實(shí)際上是對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價(jià)格，這樣可以使更多開發(fā)商尤其是民企參與土地競(jìng)拍，提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性”。

　　楊紅旭還表示，采用小幅地塊出讓，也有利于大城市房地產(chǎn)開發(fā)的“精耕細(xì)作”。他還認(rèn)為，“限大令”對(duì)抑制囤地行為也大有裨益。“一年不開發(fā)罰款，兩年不開發(fā)收回”，此令下發(fā)數(shù)年，且經(jīng)國(guó)土部門三令五申，遺憾的是執(zhí)行難，“想要防范囤地，縮小出讓地塊的規(guī)模，是個(gè)好辦法”。

　　“限大令”成效如何尚存疑問(wèn)

　　一些業(yè)內(nèi)人士在為國(guó)土資源部此次“限大令”叫好的同時(shí)，也提出了實(shí)施過(guò)程中可能遇到的種種問(wèn)題。比如，大城市、中等城市、小城市如何劃分？如果開發(fā)商分幾次拿下總面積超過(guò)20公頃的整塊土地，表面上看不違規(guī)，實(shí)際上還是突破了國(guó)土部門的限制，這類行為又該如何處理？更需觀察的是，地方政府能否嚴(yán)格執(zhí)行單宗土地出讓面積的政策規(guī)定？查處囤地、捂盤的政策在不少地方都遭遇“擱淺”，“限大令”成效如何尚存疑問(wèn)。(記者 葉鋒)