最近看到一則新聞，2009年12月22日，底價高達165億元的廣州亞運城項目整體出讓成功，由富力、雅居樂、碧桂園等民營地產三巨頭組成的聯合體以255億元的總價競得，成為全國“新地王”。這一紀錄高出底價90億元，溢價55%，而且在短短22分鐘內競價47輪產生。

　　不論“國四條”還是國土部等五部門出臺的土地首付款不得低于50%的規定，都沒影響到開發商當“地王”的熱情。這和最近幾年出現的農地拋荒現象形成鮮明對比。依照供需規律，“地王”頻現的原因應該是土地資源稀缺。

　　而且，有無數的理由支持這一判斷。例如，中國的城市化進程導致工業商業項目越來越多，公用基礎設施征地越來越多，城市面積擴張速度越來越快。再例如，城市化進程還同時導致城市住房剛性需求在一個時期內將快速增長；不但如此，隨著相當多高收入人群的出現，有關住房的投資需求在中國經濟高歌猛進的背景下也會居高不下；中國在世界的地位日趨重要，很多城市都有國際移民加入，而這些移民大都收入比較高，一定程度上也加大了中國的城市住房需求，并進而托高了中國的住房價格。城市住房需求的增加，反過來又會變成對土地的需求。

　　假使中國城市土地供應極為有限或者為一個常量，那么，地產價格的上漲也許是合情合理的。然而，農地拋荒卻對該結論的“合情合理”又予以反證。大量的拋荒土地可以通過有效組織生產更多的糧食，或者轉至其他可以產生更多經濟效益的用途。可是，這些重要的作用卻被出外打工或者從事商業活動的農民“視而不見”。這說明，土地資源似乎沒那么稀缺，地產價值也未必那么“值錢”？

　　為何會出現如此饒有趣味的反差？究其原因，在于政府對土地市場過多介入的土地管理體制。在現有的土地管理體制下，一方面，我們是在劃定耕地紅線不可跨越的前提下來確定城市建設用地和工業用地的，這等于人為限制了城市土地供應；另一方面，正如經濟學家盛洪指出的那樣，只有城市政府有權力改變土地用途，農民沒有權把土地交付市場，再加上中國有史以來土地對農民的保障功能和戶籍政策的羈絆，讓農民寧可拋荒也不愿意把土地交還給集體經濟組織。

　　對土地使用的審批流程，以及對農地轉為城市用地的嚴格限制，一方面導致了城市土地供應的“稀缺”假象；另一方面也造成了并不那么真實的農地拋荒與價值空置。

　　從這個意義上，我不看好沿襲現有土地管理體制而進行的任何抑制房價上漲的土地調整政策。因為，這些政策都無法改變土地價格在城市和鄉村被“兩極”扭曲的現實。

　　只要存在任何阻礙土地自由交易的因素，在土地用途的改變和交易過程中，就存在權力尋租的空間，也醞釀著土地價格被扭曲的風險。而政府也難以擺脫作為“土地財政”最終責任者的形象。如果沒有辦法避免以經濟利益為依歸的地產企業，一起來和買房者進行利益博弈(根據集體行動效率和集體行動成員規模負相關的規律，買房者通常是處于下風的一方)；那么，也沒有辦法避免，有一天，以經濟利益為依歸的企業，可能會和買房者一起把地價虛高、房價暴漲的責任完全推給政府。

　　不久前，龍永圖有關政府要對高房價承擔大半責任的言論，也許就是很好的警示。

　　孔國華 作者系中央財經大學改革與發展研究中心研究員